“我們做了多個(gè)高端項(xiàng)目，包括在西山板塊的五礦萬(wàn)科·如園、CBD的萬(wàn)科大都會(huì)、故宮旁的北河沿甲柒拾柒號(hào)等。高麗營(yíng)項(xiàng)目不是北京萬(wàn)科的首個(gè)高端項(xiàng)目，萬(wàn)科未來(lái)會(huì)把這些項(xiàng)目積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到高麗營(yíng)項(xiàng)目上?！比f(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“我覺得高端、低端產(chǎn)品不那么邪乎，都是住宅就好，萬(wàn)科30年來(lái)積累了很多東西”。

　　8月6日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從萬(wàn)科內(nèi)部獲悉，在今年年底，萬(wàn)科將推出北京首個(gè)別墅項(xiàng)目，該項(xiàng)目所在地塊即萬(wàn)科2013年10月份耗資33億元摘得的順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊03-38地塊。

　　值得注意的是，有接近萬(wàn)科的人士向記者透露，這是萬(wàn)科在北京的第4個(gè)高端項(xiàng)目，也是其在北京高端物業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)中的第一個(gè)別墅類產(chǎn)品。為了減少盈利和銷售壓力等風(fēng)險(xiǎn)，“萬(wàn)科選擇了樓面地價(jià)每平方米不足2萬(wàn)元的傳統(tǒng)別墅區(qū)地塊來(lái)推首個(gè)別墅品牌，這將有很大的定價(jià)空間”。

　　發(fā)力北京高端項(xiàng)目

　　事實(shí)上， 據(jù)萬(wàn)科明源系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截止到2014年6月28日，北京萬(wàn)科(不含京外項(xiàng)目)今年上半年已完成117.3億元的銷售業(yè)績(jī)，其中，高端項(xiàng)目的銷售額占比同比提升幅度非常高。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者從萬(wàn)科內(nèi)部獲得的數(shù)據(jù)顯示，僅以五礦萬(wàn)科·如園為例，其上半年的銷售額就達(dá)到了10億元，單個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)就接近北京萬(wàn)科上半年總銷售額的9%。

　　此外，北京萬(wàn)科為了發(fā)展高端物業(yè)產(chǎn)品線，已經(jīng)將高端項(xiàng)目分離出來(lái)，專門成立了高端物業(yè)事業(yè)部去主導(dǎo)其開發(fā)和銷售。據(jù)記者了解，目前萬(wàn)科在北京共有4個(gè)高端項(xiàng)目。銷售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米，甚至有可能直逼20萬(wàn)元∕平方米的項(xiàng)目為通過(guò)收購(gòu)獲得的萬(wàn)科大都會(huì)和緊鄰故宮的萬(wàn)科北河沿項(xiàng)目；銷售單價(jià)在6萬(wàn)元∕平方米左右的為位于北京西山別墅區(qū)板塊的五礦萬(wàn)科·如園項(xiàng)目；另一個(gè)則是上述位于中央別墅區(qū)的萬(wàn)科在北京的首個(gè)別墅項(xiàng)目。

　　2013年10月11日下午，萬(wàn)科和華雨鴻咨詢聯(lián)合體擊敗泰禾集團(tuán)、和裕地產(chǎn)等5家知名房企，以總價(jià)33億元的代價(jià)奪得順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊03-38地塊，溢價(jià)率約為57%，樓面價(jià)19347元/平方米。資料顯示，該地塊位于京承高速東側(cè)，北六環(huán)南，性質(zhì)為F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地，規(guī)劃建筑面積約17.1萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)是當(dāng)年北京供應(yīng)宅地中容積率最低的一塊。

　　“我們初步可能會(huì)在今年年底考慮展示，預(yù)計(jì)明年年初將預(yù)售?！泵髴c向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，至于價(jià)格現(xiàn)在還不好定，“因?yàn)槲覀冞€有很多設(shè)計(jì)成本之后的問(wèn)題，不過(guò)，當(dāng)年拿這塊地的時(shí)候地價(jià)不是很貴，今天看起來(lái)壓力比較小，所以值得期待”。

　　“這個(gè)區(qū)域內(nèi)因產(chǎn)品不同二手房房?jī)r(jià)也有較大差異，大概在3萬(wàn)元∕平方米至4萬(wàn)元∕平方米之間?！?新世界中國(guó)地產(chǎn)中國(guó)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理邱國(guó)兆向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，新世界中國(guó)地產(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)也有高端項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年會(huì)預(yù)售。

　　開發(fā)商什么產(chǎn)品“都得會(huì)”

　　值得注意的是，盡管萬(wàn)科多年占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭地位，甚至銷售規(guī)模有望在今年達(dá)到2000億元，但在北京，萬(wàn)科開發(fā)別墅項(xiàng)目還是“新手”。

　　鑒于此，毛大慶雖然對(duì)萬(wàn)科在北京的首個(gè)別墅項(xiàng)目“期望很高”，但其并未獨(dú)資操盤，而是與住總集團(tuán)合作投資的。此外，為了讓減少別墅項(xiàng)目現(xiàn)金回籠慢和銷售周期長(zhǎng)的壓力，萬(wàn)科也找到了抬升該區(qū)域價(jià)值的合作者，即新世界中國(guó)地產(chǎn)，萬(wàn)科與新世界中國(guó)地產(chǎn)旗下的高端項(xiàng)目協(xié)同入市，聯(lián)動(dòng)開發(fā)。

　　事實(shí)上，新世界中國(guó)地產(chǎn)已經(jīng)在該區(qū)域深耕多年，萬(wàn)科所拿地塊的一級(jí)開發(fā)也是新世界中國(guó)地產(chǎn)完成的。同時(shí)，新世界中國(guó)地產(chǎn)也是萬(wàn)科的國(guó)際戰(zhàn)略合作伙伴。

　　對(duì)此，毛大慶向本報(bào)記者表示，“事實(shí)上，現(xiàn)在在北京怎么開發(fā)別墅很有意思，我覺得確實(shí)要花很多工夫，我們將與新世界（新世界中國(guó)地產(chǎn)）相互研究和學(xué)習(xí)”。

　　而關(guān)于北京萬(wàn)科高端產(chǎn)品線的擴(kuò)張計(jì)劃，毛大慶向本報(bào)記者坦言，“很明確地講，我們會(huì)控制高端項(xiàng)目的數(shù)量，因?yàn)槭聦?shí)上只有在特定的地段、特定的條件下會(huì)考慮高端項(xiàng)目，北京萬(wàn)科依然會(huì)延續(xù)主流的住宅產(chǎn)品開發(fā)路線”。

　　毛大慶進(jìn)一步透露，“我們非住宅產(chǎn)品占整個(gè)產(chǎn)品線的比例是2:：8，預(yù)計(jì)高端住宅與普通住宅產(chǎn)品的比例也將控制在2：8之內(nèi)”。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京萬(wàn)科開拓高端物業(yè)產(chǎn)品線可能意在提高利潤(rùn)率?！案叨水a(chǎn)品是不是就一定能夠提升盈利能力，我覺得不能這么簡(jiǎn)單的一概而論。”毛大慶向本報(bào)記者解釋道，相對(duì)來(lái)講，高端產(chǎn)品面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)劃規(guī)劃、銷售周期和資金成本等方面比普通產(chǎn)品要高，所以不見得哪一類產(chǎn)品一定能帶來(lái)盈利水平的變化。

　　此外，毛大慶還向本報(bào)記者直言，“在未來(lái)市場(chǎng)上，沒有一家開發(fā)商說(shuō)我只選擇做某一類東西，恐怕你都得會(huì)，這是一個(gè)根本問(wèn)題”。