2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在房?jī)r(jià)連月下跌的大潮下收尾。對(duì)于新一年的行情走勢(shì)，很多人都懷抱著忐忑的心情在翹首以待。有人認(rèn)為過(guò)去十年是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，而未來(lái)十年則是白銀時(shí)代的來(lái)臨。更有人提出，房地產(chǎn)行情的頹勢(shì)大局已成，未來(lái)只能不斷下滑。在紛雜的聲浪中，2015年已經(jīng)步入開(kāi)局。綜觀對(duì)于新一年樓市的走勢(shì)，政策的走勢(shì)、市場(chǎng)的供應(yīng)以及買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)都將是成為左右今年房地產(chǎn)行情的關(guān)鍵因素。

　　調(diào)控重心轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房產(chǎn)”

　　在過(guò)去的2014年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的政策看上去并非特別的顯眼，而事實(shí)上卻在持續(xù)布局，而其中“穩(wěn)房產(chǎn)”的方針最為明顯。而這也被認(rèn)為是2015年樓市政策的主要思路。

　　“2015年經(jīng)濟(jì)工作重心轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，對(duì)樓市利好主要集中在流動(dòng)性的階段性釋放?！睋?jù)合富輝煌最新研究報(bào)告指出，2014年宏觀調(diào)控經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段為去年的1－6月，調(diào)控重點(diǎn)圍繞繼續(xù)深化及加大改革力度，并通過(guò)流動(dòng)性的定點(diǎn)釋放以維持宏觀經(jīng)濟(jì)熱度。而第二階段則是7－9月，3季度單季GDP跌至7.3%，國(guó)家調(diào)控重心逐步由改革轉(zhuǎn)向維穩(wěn)。第三階段在去年10月黃金周以后，國(guó)內(nèi)通縮風(fēng)險(xiǎn)加劇，“穩(wěn)房產(chǎn)”思路被重新強(qiáng)調(diào)，中央層面實(shí)施930新政，自2010年以來(lái)延續(xù)多年的國(guó)家限貸框架終被突破。11月22日，央行進(jìn)一步加大維穩(wěn)力度，早于市場(chǎng)預(yù)期實(shí)施降息操作。

　　而為2015年樓市宏觀調(diào)控政策起到定調(diào)作用的是去年12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。此次會(huì)議將重心放在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”之上，“努力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)”重回2015年五個(gè)經(jīng)濟(jì)任務(wù)之首，同時(shí)強(qiáng)調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“新常態(tài)”，并系統(tǒng)性地提出“新常態(tài)”之下的五項(xiàng)特征。在對(duì)明年調(diào)控政策的取態(tài)上，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)保持“政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”，但在貨幣政策上仍然以“穩(wěn)健”為主，但相較以往更加強(qiáng)調(diào)“松緊適度”。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)政策取向也是以“穩(wěn)地產(chǎn)”為主。較為明顯的是，調(diào)控模式由以往從行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽渴袌?chǎng)手段為主，如房地產(chǎn)稅，而行政干預(yù)市場(chǎng)的動(dòng)作愈發(fā)被淡化。

　　“2015年樓市政策利好將集中在上半年；下半年政策窗口可能適度收緊。”對(duì)于今年的政策走勢(shì)，合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心分析稱，政策的變化要看“防通縮”效果。而“樓市政策窗口期對(duì)市場(chǎng)成交的利好拉動(dòng)將主要集中在上半年，刺激措施保持力度，部分“救經(jīng)濟(jì)”措施或有進(jìn)一步放開(kāi)的空間。下半年政策窗口有可能適度收緊?！睋?jù)報(bào)告指出，在2015年，降息、降準(zhǔn)的可能性仍然有，但一線城市限購(gòu)政策卻依然難松綁。

　　供應(yīng)量大或迎成交大年

　　政策走穩(wěn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言無(wú)疑是一種利好，但與行情的走勢(shì)最為密切相關(guān)的除了政策以外，供求狀況也是一大因素。在2014年，樓市長(zhǎng)時(shí)間的低迷大環(huán)境下，最受關(guān)注的就是市場(chǎng)的“庫(kù)存量”。據(jù)記者了解到的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前廣州一手房庫(kù)存量達(dá)到1000多萬(wàn)平方米。而合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)在2015年廣州中心十區(qū)可售的一手住宅貨量約12萬(wàn)套。這個(gè)數(shù)字相比于去年減少了10%，但仍然高于前幾年的平均水平。換言之，在今年廣州樓市的供應(yīng)量仍然是非常大。

　　“今年廣州樓市供應(yīng)不會(huì)少主要的原因就是庫(kù)存量比較大，消化困難?！焙细惠x煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江在接受記者采訪時(shí)表示，按照他的統(tǒng)計(jì)，廣州一手住宅市場(chǎng)的消化周期是18個(gè)月。黎文江認(rèn)為，在2015年廣州住宅新貨供應(yīng)會(huì)減少?！耙?yàn)榇尕浐芏?，總體供貨量不會(huì)少，但是新貨會(huì)少一點(diǎn)?！?/p>

　　盡管今年住宅供貨量相比于去年減少了10%，但對(duì)于新一年的樓市成交量，業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度卻比較積極。2014年受到樓市低迷行情的影響，一手住宅成交量同比出現(xiàn)較大幅度的下滑。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年廣州十一區(qū)住宅網(wǎng)簽量為71622套，相比于2013年的92858套下跌了超過(guò)兩成。去年是樓市成交名副其實(shí)的“小年”。但黎文江認(rèn)為，在“小年”后會(huì)有“大年”，他預(yù)計(jì)2015年廣州全市一手房成交量將同比2014年上升20%以上。換言之，在今年廣州一手住宅的成交或?qū)⒒氐?013年水平。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方信心均回歸

　　政策走穩(wěn)，市場(chǎng)回穩(wěn)，而買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)從開(kāi)年市場(chǎng)氛圍看來(lái)也在穩(wěn)定回歸。在去年曾一度使得不少房企臨近“崩潰”邊緣。而最后一季度的成功“翹尾”以及政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變正在扭轉(zhuǎn)著開(kāi)發(fā)商們對(duì)于新一年行情的預(yù)判。越秀地產(chǎn)策劃總監(jiān)馮曉芳日前就表示“現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是進(jìn)入旗形盤(pán)整的黃金期?！彼J(rèn)為，廣州的房地產(chǎn)供給和需求一直是持續(xù)走高的形勢(shì)，也就是未來(lái)的房地產(chǎn)仍有大量的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，不僅是開(kāi)發(fā)商信心恢復(fù)，市場(chǎng)買(mǎi)家的心態(tài)也隨著政策的變化轉(zhuǎn)向積極。特別是去年930新政策出臺(tái)后，廣州樓市成交就有了明顯的改善和提升。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，930新政策后廣州買(mǎi)家前去樓盤(pán)看房的人數(shù)普遍有15%－30%的上漲，而成交量普遍有10%－20%的上漲。甚至不少在調(diào)查期間并沒(méi)有任何營(yíng)銷活動(dòng)或者降價(jià)促銷等措施推動(dòng)的樓盤(pán)，成交量也有20%以上的增幅。

　　而據(jù)合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心近期根據(jù)合富輝煌旗下代理廣州區(qū)域近100個(gè)項(xiàng)目，抽樣調(diào)查了1000名來(lái)訪客戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，近4成受訪者看穩(wěn)2015年的房?jī)r(jià)，另有5成置業(yè)者認(rèn)為今年樓價(jià)會(huì)小幅調(diào)整，總的來(lái)說(shuō)，9成置業(yè)者對(duì)明年樓市都持有一個(gè)穩(wěn)定心態(tài)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁