文、表/廣州日報記者陶旺波

　　圖/廣州日報記者何波

　　2014年的市場調(diào)整，一波三折，自年初以來，有意向購房的市民就在反復(fù)琢磨，這房價，是會降還是漲？2月份購房者一片盼跌，房價果然在6月開啟了降價模式，一度探底至6100元/m2，而當(dāng)購房者繼續(xù)看跌，房價卻在新的房貸政策助力下止跌反彈。

　　不過雖然第四季度的勢頭喜人，房產(chǎn)商也不敢“放肆”，在房價問題上也是保持“克制”，來“愛護”目前相對高漲的成交信心。一個基本的事實是，由于供需關(guān)系已經(jīng)由相對緊張轉(zhuǎn)向了相對寬松，江門房價在經(jīng)歷了今年的微調(diào)后，仍將繼續(xù)保持在市民可以接受的水平上，只要較高的庫存沒有得到充分釋放，江門市民仍然可以在未來享受相對平穩(wěn)的房價。

　　五年平均漲10%

　　今年房價僅僅微漲

　　根據(jù)江門市住建局公布的信息，今年前11個月市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價6513元/平方米，去年同期，這個數(shù)字是6430元/平方米，同比上漲1.3%， 每平方米漲了83元，而現(xiàn)在看來，今年12月的房價肯定會比去年12月的6796元/平方米低，因此今年整體的房價水平基本上會和去年保持持平。

　　近些年江門樓市漲漲跌跌，雖然也有因為經(jīng)濟環(huán)境因素出現(xiàn)過回調(diào)，但總體上從2009年開始還是保持了年均10%的增長速度。從2009年到2011年，江門房價甚至達到了一年漲1000元/平方米的地步。

　　區(qū)域擴圍

　　低價郊區(qū)盤搶灘

　　對于房價問題，華茵堡地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃錦康一直向記者強調(diào)，對于房價的漲跌，不能只看房價的成交數(shù)字，而應(yīng)該具體看一下成交樓盤，因為數(shù)字是死的，而市場是活的。

　　事實上，隨著江門城市的發(fā)展升級，城市中心發(fā)展空間不再，城市區(qū)域不斷擴圍，江門市民買房的地方毫無疑問是在向外圍擴展。尤其是今年成交的樓盤不論是保利大都會這樣的央企品牌大盤，還是華茵桂語、駿景灣·品峰這樣的本土樓盤，其位置都處于市民傳統(tǒng)認(rèn)可的市區(qū)外圍，在價格定位上也是比較親民。

　　不僅如此，今年江門樓市還涌現(xiàn)了一批相對低價的郊區(qū)盤，潮連、荷塘兩個鎮(zhèn)區(qū)的樓盤都紛紛搶占市區(qū)市場，到市區(qū)來向市民推售產(chǎn)品。位于潮連的益丞富隆居甚至在7月推出來了4字頭樓盤，以驚人的標(biāo)價來吸引購房者。如果說市區(qū)外圍樓盤在定價上相對親民，拿鎮(zhèn)區(qū)樓盤的定價就相當(dāng)有誘惑了，據(jù)了解，屬蓬江區(qū)管轄的潮連益丞富隆居銷售均價約為4700~4800元/平方米，而杜阮的美林山畔公館首開均價則約為5200元/平方米，這兩個鎮(zhèn)區(qū)距離市區(qū)都很近，不僅自駕費時少，還有公交線路直達市區(qū)，出行非常便利。對比一下，鎮(zhèn)區(qū)盤定價比市區(qū)盤低了1000~2000元/平方米。對于那些資金不足而又有住房需求的人來說，這個價格顯然很有誘惑力，加上交通越來越便捷，這些樓盤在銷售上也是受到購房者追捧。

　　外圍樓盤和鎮(zhèn)區(qū)樓盤加入樓市激戰(zhàn)，毫無疑問在整體上拉低了江門的房價，這也是今年江門樓市出現(xiàn)的一個新變化。

　　競爭激烈

　　價格戰(zhàn)引發(fā)房價下跌

　　與前幾年相比，今年江門樓市的另一大變化就是參與市場競爭的樓盤要多得多，而且整體質(zhì)量有了很大的提升。

　　前幾年江門樓盤較少，而市民剛需旺盛，升級換房需求也很強，因此位置好、產(chǎn)品好樓盤很輕松就能銷售一空，尤其2010年和2011年，房價幾乎是一年漲1000元/平方米。

　　不過，隨著江門城市開發(fā)愈加成熟，如今江門在北新區(qū)、濱江新區(qū)、江海區(qū)幾大樓市板塊遍地都是新樓盤，經(jīng)過品牌央企和實力外地房企加上經(jīng)營已久的本地房企的開發(fā)，整個江門適合房產(chǎn)開發(fā)的地方幾乎都有好幾個樓盤，尤其是對于那些位置相近，條件差不多的樓盤，相互之間的競爭壓力無疑大增。

　　今年江門樓市上的樓盤越來越多，加上2月到5月這段時間市場成交一直低迷，江門開發(fā)商也不得不動用價格武器。6月份濱江新區(qū)央企大盤的降價策略，就是今年江門樓盤價格戰(zhàn)的導(dǎo)火索，隨后其周邊位于濱江新區(qū)的樓盤紛紛在低價推出新盤，降價之風(fēng)隨即蔓延整個江門樓市。

　　這種競爭關(guān)系不僅在濱江新區(qū)，在新樓盤雙龍板塊，駿景灣·品峰和鳳山水岸兩個樓盤貼身而建，規(guī)模都比較大，未來向市場供應(yīng)的貨量頗大，兩家樓盤在各方面都有較勁。

　　談房價 各方觀點

　　重回市場調(diào)控 房價回歸理性

　　2014年江門樓市尤其是房價的變動其實并不讓人意外，江門市住建局在《2013年房地產(chǎn)市場分析報告》中就注意到了房地產(chǎn)政策的重心和基調(diào)已有所變化，“作為三線城市的江門，在行業(yè)發(fā)展的周期性以及穩(wěn)中偏緊的貨幣政策等因素共同影響下，預(yù)計支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力將有所減弱，市場大量的潛在供應(yīng)陸續(xù)入市，成交量呈高位震蕩，緩慢降溫的可能性較大，庫存量穩(wěn)步增加，消化壓力逐步顯現(xiàn)，房價上漲空間明顯減少?！?/p>

　　促進市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的機制是否能夠形成呢？對此，元子地產(chǎn)經(jīng)理譚華駒此前在多次接受采訪時均強調(diào)，政府推出調(diào)控，讓市場去支配和調(diào)控房價，房價自然會回歸理性，無論漲跌，都會正確反映住房的實際價值和需求對比。

　　至于江門房價的具體走向，黃錦康則表示，現(xiàn)在樓市成交比較旺，主要是因為現(xiàn)在買房確實性價比很高，無論是樓盤優(yōu)惠還是政策紅利，都很給力，只要這種高性價比的局面持續(xù)下去，樓市就會繼續(xù)旺下去。

　　由于庫存壓力的影響，預(yù)料江門的樓盤在未來一段時間仍將把去庫存作為首要任務(wù)，只有維持平穩(wěn)的房價，才能保持現(xiàn)在的成交旺盛。