關(guān)注理由 位于福州北江濱CBD的萬科金域中央，是萬科地產(chǎn)在福州最高最豪華的超高層住宅樓。近日，這個(gè)高端樓盤，被指在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，出售超高層豪宅，每套需要一次性付款三四百萬元，且暫不能辦產(chǎn)權(quán)證。

　　連日來，記者暗訪金域中央售樓部，售樓顧問直言，45層以上的超高層，確實(shí)沒有獲得預(yù)售許可證，因此，開發(fā)商才決定價(jià)格降低賣，但要一次性付款，平均單價(jià)僅1.8萬元。這個(gè)價(jià)錢，比同棟樓低樓層的單元房還低30%。

　　對此，福州萬科房地產(chǎn)有限公司表示，45層以上超高層部分確實(shí)沒有取得預(yù)售許可證，但是他們沒有出售，而是用于出租，因此不存在“違規(guī)售賣”。福州房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日明確表示，商品房在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，不得進(jìn)行買賣。

　　簽租賃合同共簽40年

　　近日，記者暗訪萬科金域中央售樓部，一售樓顧問告訴記者，由于萬科金域中央45層以上的超高層，目前屬于“無產(chǎn)權(quán)房”，這部分單元房，目前以比較優(yōu)惠的價(jià)格出售，但是不能做按揭貸款，只接受一次性付款。

　　售樓顧問告訴記者，這些房子的面積都在200平方米以上，每套房子的售價(jià)在380萬元到490萬元不等，平均算下來，每套房子的單價(jià)在1.8萬元左右。而記者發(fā)現(xiàn)，同樣是精裝修，萬科金域中央同棟樓的低樓層單元房，均價(jià)都在2.5萬元左右。對此，記者詢問了售樓顧問：“為什么這么低?”售樓顧問說，是因?yàn)楝F(xiàn)在沒有產(chǎn)權(quán)證。記者又詢問：“沒有產(chǎn)權(quán)證，你們怎么能賣?”售樓顧問回復(fù)，可以簽租賃協(xié)議，但是需要一次性付款，目前已經(jīng)成交了數(shù)套。

　　據(jù)售樓顧問透露，簽的合同是租賃合同，共簽40年，分兩次簽，第一個(gè)20年租期滿之后，自動(dòng)執(zhí)行第二個(gè)20年的租期，但是如果以后能辦產(chǎn)權(quán)證了，每套要加5萬元到10萬元不等的費(fèi)用。

　　根據(jù)萬科金域中央售樓顧問的說法，超高層部分沒有取得產(chǎn)權(quán)證，原因是限高，導(dǎo)致不能正常出售，因此，才采用租賃的形式。售樓顧問還告訴記者，1號樓共63層，2號樓共58層，45層以上的部分，都是沒有預(yù)售許可證的。

　　記者昨日從福州市房屋登記中心查詢得知，萬科金域中央的備案名稱為“萬科金域花園”，共有1號樓和2號樓兩棟樓，根據(jù)預(yù)售許可證顯示，這兩棟樓都僅僅審批至45層。從查詢結(jié)果來看，與售樓顧問所說的情況相符，萬科金域中央45層以上的超高層單元房，確實(shí)沒有取得預(yù)售許可證。

　　萬科：是出租，并非“以租代售”

　　萬科金域中央45層以上超高層部分的單元房，是否以租賃的形式對外出售?

　　昨日，萬科金域中央開發(fā)商——福州市萬華房地產(chǎn)有限公司回應(yīng)，萬科金域中央項(xiàng)目位于閩江北CBD商務(wù)區(qū)，規(guī)劃高度分別為178.7米和193.45米，由于受到限高影響，暫時(shí)無法取得預(yù)售許可證。由于無法取得預(yù)售許可證，不能進(jìn)行售賣，所以公司是通過租賃形式進(jìn)行經(jīng)營處置。

　　福州萬科房地產(chǎn)有限公司銷售部經(jīng)理吳小虹也表示，萬科金域中央并非出售，而是出租，公司并未與租賃客戶簽訂任何形式的《商品房買賣合同》，簽的是租賃協(xié)議，因此，不存在所謂的違規(guī)售賣問題，并非“以租代售”。

　　部門：不得售賣

　　昨日，記者又采訪了福州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，商品房在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，是不得進(jìn)行買賣的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須在商品房預(yù)售之前，向主管部門提出預(yù)售申請，經(jīng)審查核準(zhǔn)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行預(yù)售。凡未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以任何方式進(jìn)行預(yù)售或內(nèi)部認(rèn)購，不得以任何形式收取定金、誠意金、會(huì)員費(fèi)等。

　　對于可否租賃，相關(guān)人士表示，未取得預(yù)售許可證的商品房，用于租賃是允許的，但是合同約定的租賃期限不得超過20年。

　　律師：無產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬仍在開發(fā)商

　　昨日，記者就此事采訪了福州中銀律師事務(wù)所鄭少芬律師。

　　“最大的問題是能否完成正常的竣工驗(yàn)收?！编嵣俜艺f，從物權(quán)法來看，開發(fā)商的確有權(quán)出租，出租本身并不違規(guī)，但是涉及住宅的問題，就需要慎重對待，且沒有產(chǎn)權(quán)證，從本質(zhì)上說，房屋并不屬于租客所有，權(quán)屬也仍是屬于開發(fā)商。

　　如果存在部分樓層可以辦理預(yù)售許可證，部分樓層又不能辦理，說明這里頭就存在問題，這些問題本身就是風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響到整棟樓的竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等，一旦不能完成驗(yàn)收，那么就無法達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)。鄭少芬還說，此外，如果要求一次性交付欠款，“租客”也會(huì)面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)。