互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房企龍頭萬科已然開始旗幟鮮明地向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)，對于其他開發(fā)商而言，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為房企的熱門話題。同樣，轉(zhuǎn)型對于深圳的花樣年集團(tuán)來說，則意味著更為顛覆的一種變革和創(chuàng)新。

　　今年6月底，花樣年旗下的社區(qū)服務(wù)平臺“彩生活”上市，其所宣揚(yáng)的利用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)平臺的模式被投資者接受，“彩生活”的市值也曾超過母公司花樣年。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到社區(qū)服務(wù)平臺提供商，花樣年的轉(zhuǎn)型可謂顛覆。未來，成為花樣年業(yè)務(wù)核心的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營將開展社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老等八大增值業(yè)務(wù)。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，花樣年將告別傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)而將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆成地產(chǎn)基金和代理建設(shè)公司

　　日前，花樣年集團(tuán)總裁潘軍接受了記者采訪，介紹了花樣年轉(zhuǎn)型背后的原因和方向。潘軍坦言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了拐點(diǎn)的時(shí)刻，存量市場將取代增量市場成為市場主體，而一些依靠土地資源而存活的房企或?qū)⒃庥隼Ь?，未來房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化、專業(yè)化的代建加基金模式，將取代傳統(tǒng)的快周轉(zhuǎn)模式，成為行業(yè)的主流。

　　策劃：劉勇 曲廣寧

　　撰文：南方日報(bào)記者 曲廣寧

　　以社區(qū)服務(wù)平臺作為業(yè)務(wù)核心

　　房企花樣年早早就開始了他的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路。從2009年確立輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，花樣年的一切業(yè)務(wù)都在圍繞社區(qū)服務(wù)平臺展開。而今年6月花樣年分拆上市的“彩生活”只是花樣年轉(zhuǎn)型的又一次宣言。11月30日，花樣年在上市5周年之際宣布了自己新的品牌形象，宣布將以社區(qū)服務(wù)平臺作為自身業(yè)務(wù)的核心。

　　在潘軍看來，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展至今，人口增速放緩，以及整個房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的變化，都使得中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，“未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體”。潘軍認(rèn)為，對于廣闊的存量房市場，社區(qū)運(yùn)營將打破房企傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售等重資產(chǎn)的開發(fā)模式，而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，這也成為花樣年未來發(fā)展方向。

　　“花樣年目前已經(jīng)完成企業(yè)新的品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，將會全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。”潘軍告訴記者，花樣年旗下的主營業(yè)務(wù)將從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)，而這種服務(wù)包括社區(qū)金融服務(wù)、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)、國際商務(wù)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)八大業(yè)務(wù)板塊。

　　記者了解到，在明確進(jìn)入社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域后，花樣年的彩生活通過收購、托管等方式，僅僅用了10個月的時(shí)間就將物業(yè)管理面積翻了一番。截至10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積已經(jīng)突破1.8億平方米，而2013年底時(shí)這個數(shù)字只有9100萬平方米?！邦A(yù)計(jì)到今年底，這一數(shù)字可以突破2億平方米?！迸塑姳硎?，這個規(guī)模在全球服務(wù)面積來說已經(jīng)達(dá)到了全行業(yè)第二。

　　在花樣年的計(jì)劃里，花樣年將瞄準(zhǔn)大型房企和物管公司未曾涉及的中小型物管小區(qū)，將它們作為“長尾”和“藍(lán)海”，通過打造平臺幫助這些社區(qū)實(shí)現(xiàn)O2O落地，從而在其他房企未顧及時(shí)實(shí)現(xiàn)“跑馬圈地”。

　　潘軍告訴記者，傳統(tǒng)的物管行業(yè)也在轉(zhuǎn)型，而世聯(lián)行、易居都有自己的社區(qū)進(jìn)行開拓，但在這一行業(yè)內(nèi)有15萬家大、中、小型和微型的企業(yè)群，能自己做轉(zhuǎn)型的只有一些大的企業(yè)，可能連50家都不到，而剩下的那些，花樣年將開發(fā)平臺幫助這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)O2O落地，新的平臺同時(shí)也形成對彩生活的補(bǔ)充，花樣年最終將成為社區(qū)綜合平臺的運(yùn)營者。

　　通過服務(wù)盈利擺脫物業(yè)費(fèi)依賴

　　在潘軍看來，“社區(qū)服務(wù)平臺將成為花樣年最核心的能力”。按照設(shè)想，花樣年的這一連接線上線下的社區(qū)服務(wù)平臺將集合社區(qū)衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域服務(wù)資源，還將延伸至社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育等8個增值服務(wù)的領(lǐng)域。

　　“就像是酒店，酒店不是什么服務(wù)都做，但是住戶有事找酒店，酒店會幫他找到相應(yīng)的服務(wù)，這就是服務(wù)平臺的作用。”潘軍表示，未來花樣年的社區(qū)服務(wù)平臺就會成為這樣的平臺，把住戶和服務(wù)提供商都聯(lián)系起來。有專家分析表示，花樣年此次全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的用意在于，希望從開發(fā)商的單一角色定位轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€全鏈條的平臺服務(wù)商。

　　目前，彩生活開發(fā)的“彩之云”社區(qū)服務(wù)手機(jī)應(yīng)用軟件，已擁有近100萬用戶，而隨著服務(wù)社區(qū)面積的擴(kuò)大和社區(qū)人數(shù)的增加，這些人群成為花樣年八大增值業(yè)務(wù)的有力支撐?；幽晡磥砉芾矸?wù)的社區(qū)將包括居住社區(qū)、商務(wù)社區(qū)、商業(yè)社區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)。僅以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，花樣年商業(yè)管理公司計(jì)劃承接的輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，年內(nèi)將會達(dá)到8個。而收益的來源包括前期的定位顧問、招商階段的傭金及最后的營業(yè)額返點(diǎn)。

　　而對于這些社區(qū)花樣年將提供社區(qū)金融、社區(qū)文化旅游、社區(qū)教育、社區(qū)制造等多類型的服務(wù)。潘軍表示，花樣年商業(yè)模式的核心將從對物業(yè)的管理轉(zhuǎn)為對人的服務(wù)，將傳統(tǒng)的依靠物業(yè)開發(fā)和管理盈利的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繛闃I(yè)主服務(wù)盈利的模式，最終擺脫對物業(yè)費(fèi)的依賴。這種服務(wù)既覆蓋社區(qū)業(yè)主衣、食、住、行、娛等所有方面，也將覆蓋生老病死的全生命周期。

　　在社區(qū)金融方面，潘軍表示，未來花樣年會推出購買社區(qū)金融產(chǎn)品抵扣物業(yè)管理費(fèi)等產(chǎn)品。在這一領(lǐng)域，潘軍說，花樣年的社區(qū)金融和P2P不一樣，傳統(tǒng)的P2P從線上集合資金貸給并不認(rèn)識的別人，而花樣年則是從社區(qū)里來、到社區(qū)里去，錢貸給業(yè)主，其社區(qū)金融就是做的“熟人圈”。

　　記者了解到，花樣年“彩之云”APP的100萬用戶中登記易理財(cái)?shù)挠?萬用戶，并且每天的點(diǎn)擊量達(dá)到15萬次左右，這是一般P2P平臺很難達(dá)到的，目前花樣年的這一投融資平臺每年線上放款100萬元，未來還將推出針對業(yè)務(wù)的易貸款服務(wù)。

　　“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)

　　花樣年另一個增值服務(wù)是社區(qū)養(yǎng)老。在這一業(yè)務(wù)板塊中，花樣年的重點(diǎn)不再是花錢建養(yǎng)老社區(qū)和地產(chǎn)，而是將養(yǎng)老功能全部置于社區(qū)之內(nèi)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的核心在養(yǎng)老，而不是地產(chǎn)?！迸塑姳硎荆F(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，對中國的城市來講有可能是災(zāi)難性的，用那么大的盤集中性的養(yǎng)老并不人道，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不存在養(yǎng)老地產(chǎn)，尤其是狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。中國不應(yīng)該搞養(yǎng)老地產(chǎn)，無效的建設(shè)投入的錢已經(jīng)太多”。據(jù)了解，花樣年在成都、南京、深圳已經(jīng)開始“安康年”養(yǎng)老服務(wù)，預(yù)計(jì)將于明年開業(yè)。

　　而對于曾經(jīng)花樣年的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)，潘軍說，“靠資源生存的企業(yè)一定會完蛋的，因?yàn)橘Y源有可能被人拋棄掉”，即使你擁有的是核心資源，也是有時(shí)間點(diǎn)的。潘軍表示，企業(yè)應(yīng)該要去掌握核心能力，而不是靠資源，所以土地不是開發(fā)商的核心競爭力，找客戶的能力才是核心的價(jià)值。

　　潘軍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來專業(yè)化一定是一個趨勢，只具備一項(xiàng)單向的能力很難生存。所以，花樣年提出“基金+代建”的模式，就是將專業(yè)化和錢來結(jié)合起來。這樣，土地不再是不可或缺的資源，只要你有專業(yè)的服務(wù)能力，比別人更了解用戶，又能夠產(chǎn)生高的開發(fā)力度的企業(yè)是不會缺土地的。

　　“快周轉(zhuǎn)這樣的傳統(tǒng)開發(fā)模式將不再成為行業(yè)的主流，而代之的就是‘基金+代建’的模式?！迸塑姳硎?，通過專業(yè)的服務(wù)能力同樣可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤。潘軍表示，花樣年并不否認(rèn)今后會繼續(xù)拿地，不過將通過基金的方式合作拿地。

　　“房地產(chǎn)拐點(diǎn)已來

　　但對深圳有信心”

　　■對話

　　南方日報(bào)：您對于當(dāng)下中國的房地產(chǎn)市場和深圳的房地產(chǎn)市場怎樣看？

　　潘軍：對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)盡管政策放松了，但是實(shí)際上我認(rèn)為確實(shí)是行業(yè)到了一個拐點(diǎn)。這個拐點(diǎn)就是傳統(tǒng)的開發(fā)模式肯定不再適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)形勢。很多商業(yè)模式，包括我們的開發(fā)能力其實(shí)都是產(chǎn)能過剩帶來的過剩型經(jīng)濟(jì)。所以對于未來，我覺得是謹(jǐn)慎樂觀。

　　謹(jǐn)慎樂觀的原因是什么呢？雖然最近深圳非常明顯地看到了“日光盤”，購房消費(fèi)被極大地激發(fā)，但是在其他三四線城市并沒有這樣的暖意。只在一線城市或者是極個別的二線城市會出現(xiàn)這樣的情況，而大部分中國的房地產(chǎn)市場仍然處于過剩經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。

　　未來中國的房地產(chǎn)市場，一定跟成熟的發(fā)達(dá)國家一樣，一線城市的房子價(jià)格會堅(jiān)挺，而且會有一個比較穩(wěn)定的增長。產(chǎn)業(yè)的帶動、年輕人的進(jìn)入，都造成這一點(diǎn)。而很多小城市的房價(jià)則很難說，這是由經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶來的。

　　深圳的房價(jià)我一直非常看好，五年后深圳的房價(jià)有可能比北京的房價(jià)還高，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)的人來深圳是一個大趨勢。深圳做到了一點(diǎn)，深圳是一個沒有門檻的城市，但又是一個門檻極高的城市，只有有頭腦、有創(chuàng)業(yè)精神的人才能在這個城市生存下來，否則的話壓力會巨大。這就是為什么深圳的房價(jià)漲，因?yàn)閺拿绹?、英國回來?chuàng)業(yè)的人群太多了，所以深圳的房價(jià)就像舊金山一樣，等這些企業(yè)做大了，又紛紛上市，又會吸引更多的年輕人加入到這個城市里面來。

　　所以從這點(diǎn)來講，我們一直認(rèn)為在一線城市仍然是非常有機(jī)會的，但是三四線城市一定要謹(jǐn)慎。

　　中國的房子從面積上來講是夠的，只不過有些房子的質(zhì)量可能有一點(diǎn)問題。整個房地產(chǎn)市場供需關(guān)系在2014年發(fā)生了一次歷史性的調(diào)整，而不是一個周期性。所以中國房地產(chǎn)的玩法一定會謹(jǐn)慎樂觀，真正有思想的開發(fā)商已經(jīng)在開始轉(zhuǎn)型了。很多開發(fā)商已經(jīng)在考慮自己未來的一些產(chǎn)品特性能否滿足未來的需求。

　　中國的房地產(chǎn)未來一定是階梯化發(fā)展，不是說一個模式能夠在全部的城市經(jīng)營，一定要去分析這個城市的潛力是什么。所以我們對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的看法是，快周轉(zhuǎn)模式將終結(jié)，而精細(xì)化、專業(yè)化的代建加基金模式已經(jīng)成為行業(yè)未來的主推了。

　　南方日報(bào)：近來，越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和顛覆你怎么看？

　　潘軍：O2O的未來，在我看來，5年內(nèi)一定是線下顛覆線上。過去是線上把線下給顛覆了，其原因是因?yàn)榫€下的人都沒搞明白就被顛覆了，線下的總覺得自己很牛，都在這兒守著呢，搞不明白怎么會突然一下就從他們那跨過去了，尤其做商業(yè)的，還有金融的。

　　而現(xiàn)在，當(dāng)線下的思維發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，線上其實(shí)好像優(yōu)勢就沒那么明顯了。有一點(diǎn)是，線上的企業(yè)原來的管理難度其實(shí)是小的，他要推一項(xiàng)服務(wù)的話是非常簡單的，比如說在線上推一個游戲服務(wù)，可能一個8個人的團(tuán)隊(duì)工作1個月就有新東西出來，而對于線下，一個要針對1000萬人的新服務(wù)，可能要組織10萬人，然后還很難一下做到。

　　可是當(dāng)線上的服務(wù)開始往線下走時(shí)，他們會發(fā)現(xiàn)服務(wù)的難度對于線上而言是很難的?；ヂ?lián)網(wǎng)公司的員工宅男宅女居多，他們對于面對面的服務(wù)和交流其實(shí)是不足的。也就是說，隔著屏幕，很多畫面很美，但是因?yàn)榉?wù)最終必須要面對面的，真到線下去做就會發(fā)現(xiàn)很難。

　　所有的服務(wù)、所有的需求，最終會變成要面對面解決的部分，而這些線下的傳統(tǒng)企業(yè)通過自己的能力能夠改善，只要同時(shí)具備用戶思維，就可以很容易顛覆單純互聯(lián)網(wǎng)的那些東西。

　　大家還會發(fā)現(xiàn)，抄互聯(lián)網(wǎng)的東西很容易，而互聯(lián)網(wǎng)抄線下的就很難。比如萬科、萬達(dá)的開發(fā)模式大家都知道，但是給你同樣的錢把這些人組織起來像萬科一樣運(yùn)作是很難的。5年后大家可以看看是不是這樣?，F(xiàn)在阿里、騰訊都在吸收有線下執(zhí)行能力的團(tuán)隊(duì)，就是因?yàn)樽罱K線上所有的都要落到線下。未來互聯(lián)網(wǎng)一定是要結(jié)合的，到5年后我認(rèn)為就不存在線上、線下之分了，因?yàn)橐粋€企業(yè)如果沒有互聯(lián)網(wǎng)思維、沒有線下的執(zhí)行能力，今后都不能生存，你光有互聯(lián)網(wǎng)線上的沒什么價(jià)值，光有線下的執(zhí)行能力也沒有價(jià)值，必須二者俱備。