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　　今年1至11月，東莞市商品房網(wǎng)簽銷售金額排行榜近日已統(tǒng)計出來，萬科以近72億元的成績，以絕對優(yōu)勢繼續(xù)蟬聯(lián)東莞房企銷售冠軍。光大地產(chǎn)以約31.4億元排名第二；碧桂園27.6億元排名第三，較前10月晉升一名，萬達地產(chǎn)以25.3億元排名第四。分別位列2至4名的光大、碧桂園及萬達地產(chǎn)3家房企金額差距在5億元之內(nèi)，預(yù)示在2014年的最后一個月12月份，競爭將較激烈。排名第5至7名的三正、恒大和富盈以及第8至10名房企金額差距在2億元之內(nèi)，競爭將白熱化。

　　11月東莞樓市進入今年內(nèi)的高潮，多個新盤入市均取得超過八成的銷售率。延續(xù)10月份的態(tài)勢，大戶型成交繼續(xù)向好，是東莞樓市成交回暖的重要標志。一線品牌房企在市場上雖是主角，包括萬科、萬達、碧桂園等在內(nèi)的多個品牌項目在11月表現(xiàn)出開盤即基本售磬的火爆情況。11月份，市場呈現(xiàn)成交加速回升趨勢。

　　上月樓市成交量創(chuàng)過去12個月最高

　　監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月東莞一手住宅簽約面積約67.7萬平方米，保持“三連陽”，連續(xù)3個月環(huán)比增長.11月成交量同時創(chuàng)下2013年12月以來最高值。從月度走勢來看，今年1月份以來，在大方向上，樓市成交呈現(xiàn)出逐漸回穩(wěn)趨勢。其中3月至8月，市場維持在30至40萬平方米之間低位徘徊。9月開始，樓市回暖的力度加強，在一系列利好政策下，11月成交量創(chuàng)下年內(nèi)高峰。

　　今年11月東莞住宅新增供應(yīng)量約79.3萬平方米，同比增加12%。創(chuàng)2008年以來供應(yīng)量最大，與2007年相比不相上下。11月份東莞住宅簽約面積約67.7萬平方米，同比去年略減少9%，與2012年同期基本持平。

　　11月份，東莞住宅整體均價約9202元/平方米，同比略漲4%，環(huán)比10月略降3.0%。東莞房價較穩(wěn)定，波動幅度較小，長期在9000元至9500元/平方米之間波動。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，東莞一手住宅供應(yīng)面積約547.3萬平方米，同比減少17%。1至11月東莞一手住宅簽約面積約474.7萬平方米，同比減少31%，創(chuàng)2009年以來最大降幅。從基數(shù)來看，前11月成交量創(chuàng)2011年以來最低。

　　前11個月住宅均價9147元/平方米

　　1至11月，東莞一手住宅簽約均價約9147元/平方米，同比小幅上漲5%，與去年的漲幅基本相當。從數(shù)字來看，東莞房價小幅升5%，如果剔除精裝修房比例年年遞增因素的話，今年東莞房價真實情況為穩(wěn)中微降。

　　截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，連續(xù)3個月上升。合富輝煌東莞市場研究部負責人表示，由于銷售形勢好轉(zhuǎn)，雖然總體庫存水平持續(xù)增加，但去庫存時間在明顯改善，說明東莞樓市供求壓力在減緩。截至11月底，按照過去6個月平均銷售量來計算，消化537萬平方米庫存所需時間約10.7個月，創(chuàng)下連續(xù)5個月減小的紀錄。通常12個月上下的去庫存時間為樓市壓力的臨界點，當前東莞樓市庫存剛好處于臨界點之下，房價將受到支撐，下挫的可能性較小。

　　11月東莞市區(qū)住宅供應(yīng)面積約15.8萬平方米，同比增加三成，環(huán)比增加近兩成，無論同比還是環(huán)比，均穩(wěn)定在12萬至16萬平方米之間，簽約面積約16.1萬平方米，同比減少11.5%，環(huán)比略增3.2%，與10月及去年同期相比，市區(qū)成交量穩(wěn)定在15萬至18萬平方米之間。說明市區(qū)樓市供應(yīng)和需求相對平衡和穩(wěn)定，每月供求量在12萬至18萬平方米之間。

　　從11月全市住宅簽約金額前10名項目看，臨深片區(qū)或泛臨深片區(qū)成交較好，如鳳崗、黃江、虎門、松山湖等共有7盤上榜。其次，市區(qū)樓盤成交突出，如南城2盤上榜，莞城1盤上榜。另外，高品質(zhì)大戶型樓盤表現(xiàn)突出，如前10名有5個樓盤成交套均面積在120平方米以上，其中有4個盤套均面積在150平方米以上，如高品質(zhì)大戶型樓盤鼎峰源著、星城翠瓏灣和錦繡山河等。高性價比樓盤成交突出，如莞城龍光君御旗峰，簽約均價不到9000元，性價比較高。

　　未來貨幣政策總體趨勢為寬松

　　合富輝煌東莞市場研究部負責人表示，7月份開始，中國進入“限購”松綁潮，截至9月底，除極個別城市外，所有城市完成“限購”解禁；“9·30”央行放松首套房貸認定標準，并要求各大銀行加大貸款利率優(yōu)惠力度；11月時隔兩年半后央行首次下調(diào)貸款基準利率。進入下半年，在中國經(jīng)濟增速下行的大背景下，中央在房地產(chǎn)調(diào)控方面，加大了政策寬松力度，從行政手段、首付政策、貸款利率等多方面對樓市進行持續(xù)的刺激。寬松政策的疊加效應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)，11月全國樓市成交普遍創(chuàng)年內(nèi)新高，東莞也不例外。

　　樓市成交真正開始回升主要體現(xiàn)在“9·30”之后，即市場只經(jīng)歷了兩個月的短暫回升，后市能否持續(xù)保持成交放量，目前基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。因此，從政策層面來看，尤其“降息”存在著后續(xù)持續(xù)放松的可能性。因為僅一次的“降息”對經(jīng)濟的刺激作用很有限，多次“降息”的疊加效果更加明顯。按照經(jīng)濟規(guī)律，每輪“降息”均會出現(xiàn)2-3次的持續(xù)下調(diào)。依此判斷，在未來一個季度之內(nèi)，可能會面臨再次“降息”，也不排除“降準”的可能性。總而言之，在經(jīng)濟疲態(tài)的大背景下，未來貨幣政策總體趨勢為寬松，房地產(chǎn)迎來更多利好。