“9·30”新政已過(guò)半月有余，東莞多家銀行已作出相應(yīng)回應(yīng)。記者調(diào)查獲悉，針對(duì)名下有一套房，且還清貸款的客戶，東莞已有9家銀行可以做到按首次置業(yè)貸款，即首付三成、利率方面最低基準(zhǔn)利率、最高上浮10%；而針對(duì)名下有兩套已還清的客戶，有4家銀行可做首次置業(yè)處理，利率普遍上浮5%—10%。從近兩周全國(guó)70個(gè)大中城市樓市成交來(lái)看，樓市回暖明顯，成交量大增、部分城市有明顯漲價(jià)跡象，東莞樓市量?jī)r(jià)齊升。

　　上周東莞市一手住宅總簽約14.8萬(wàn)平方米、1328套，環(huán)比前一周增加32%、34%。一手住宅簽約均價(jià)9193元/平方米，環(huán)比上漲6%。業(yè)內(nèi)分析，新政利好樓市預(yù)期提高，雖是促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但比重不高，因?yàn)闁|莞房?jī)r(jià)一直處于理性發(fā)展層面，樓市低迷不會(huì)大幅降價(jià)，樓市火爆亦不會(huì)大幅上漲。但新政對(duì)房?jī)r(jià)最主要的影響是前三季度出現(xiàn)的各種促銷(xiāo)折扣或會(huì)收緊甚至消失。而上周住宅均價(jià)上漲最主要的原因還是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即高端住宅高量簽約拉高整體均價(jià)。

　　住宅成交環(huán)比上升32%

　　據(jù)東莞中原研究部市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交15.24萬(wàn)平方米，合計(jì)1383套，按套數(shù)環(huán)比大幅上升32.09%，住宅樓市成交自國(guó)慶節(jié)后連續(xù)兩周穩(wěn)速回升，其中上周成交套數(shù)在40套以上的項(xiàng)目就有7個(gè)，成交套數(shù)在10-20套之間的項(xiàng)目增長(zhǎng)近兩倍，達(dá)34個(gè)。明顯反映許多成交低迷的項(xiàng)目銷(xiāo)售速度加快，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)強(qiáng)烈。尤其是上周出現(xiàn)住宅成交項(xiàng)目數(shù)增多現(xiàn)象比較明顯，表明一些項(xiàng)目先前較長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)成交記錄的狀況亦有所改善。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定的滯后性，因此上周樓市簽約數(shù)據(jù)體現(xiàn)的強(qiáng)勁回暖勢(shì)頭更多是國(guó)慶期間樓市實(shí)際市場(chǎng)情況。業(yè)內(nèi)分析，接下來(lái)到10月底將有多盤(pán)集中入市，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭或有待延續(xù)。

　　 普通住宅均價(jià)升至“9字頭”

　　上周普通住宅成交均價(jià)為9031元/平方米，環(huán)比上周的8372元/平方米上升7.87%。普通住宅房?jī)r(jià)升至“9字頭”，主要是因?yàn)橹攸c(diǎn)區(qū)域成交尤為突出所致。上周成交面積排行前五的分別是鳳崗1.75萬(wàn)平方米、南城1.47萬(wàn)平方米、東城1.99萬(wàn)平方米、塘廈1.05萬(wàn)平方米和寮步0.9萬(wàn)平方米，合計(jì)約6.3萬(wàn)平方米，占全市比重43.72%，而前四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)目前區(qū)域均價(jià)已過(guò)9000元大關(guān)，其中東城為133320元/平方米，此外排行第六的虎門(mén)均價(jià)也過(guò)萬(wàn)元關(guān)。可見(jiàn)，多個(gè)重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域集中成交突出，單價(jià)較高的產(chǎn)品簽約量比重較大造成上周東莞普通住宅均價(jià)回升“9字頭”。從個(gè)盤(pán)成交明細(xì)看，排行前50名的樓盤(pán)中，有5成樓盤(pán)的普通住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，其中三正瑞士半山、君匯半島、恒大雅苑和深業(yè)歐景城的跌幅相對(duì)較為明顯，整體而言，市場(chǎng)中多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲跌幅在“零”界點(diǎn)左右徘徊，表明目前東莞樓市房?jī)r(jià)比較趨穩(wěn)。

　　10月底或迎來(lái)推盤(pán)高潮

　　10月份已過(guò)大半。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天驕御峰、恒大御景、王洲灣1號(hào)、鴻華oI尚城、御湖半山和虎門(mén)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均已開(kāi)盤(pán)，但較多預(yù)計(jì)在10月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目如南部灣萬(wàn)科城、萬(wàn)科城市廣場(chǎng)、漢邦66廣場(chǎng)、鼎峰源著、碧桂園翡翠山等都未入市。

　　這些項(xiàng)目遲遲未能開(kāi)盤(pán)，東莞中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，一些項(xiàng)目啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作較晚，加上今年蓄客難度加大造成認(rèn)籌量未能如意。其次，“9·30”新政出臺(tái)干擾使房企們陷入“定價(jià)難”困局。一方面房貸新政出臺(tái)明顯提振市場(chǎng)信心，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期走高、房?jī)r(jià)看漲情緒升高，但另一方面，今年年度業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)壓頂，沖刺任務(wù)首當(dāng)其要，又由于東莞市場(chǎng)以剛需客主導(dǎo)，而剛需客的購(gòu)買(mǎi)力通常比較弱，對(duì)價(jià)格抗性比較大，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)定價(jià)也就更為慎重，在“多保利潤(rùn)”和“以價(jià)換量”之間難以取舍。盡管如此，但時(shí)光終易流逝，開(kāi)發(fā)商沖刺任務(wù)的時(shí)間正在快速縮短，已不能再等待，因此預(yù)計(jì)較多項(xiàng)目將會(huì)趕上銀十樓市“末班車(chē)”，集中推盤(pán)入市，借助市場(chǎng)回暖氣氛促成交。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人就建議開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上周有保利生態(tài)城、富盈·御荷、海逸豪庭和三正瑞士半山共4個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)別墅90套，別墅市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)第二高位，另?yè)?jù)中原研究部監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)近期更有南部灣·萬(wàn)科城供應(yīng)190套別墅、碧桂園翡翠山供應(yīng)40套190-210的別墅入市，可以預(yù)見(jiàn)近期東莞高端住宅大力推盤(pán)搶客，階段性內(nèi)或迎成交高峰潮。