樓市快評

　　郝金朋

　　最近這段時間，東莞樓市的表現(xiàn)多少有點令人“刮目相看”。根據(jù)東莞住建局官網(wǎng)統(tǒng)計，9月上半月東莞樓市總成交為3375套，日成交均在225套左右。反觀國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：全國商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比前7個月擴(kuò)大0.7個百分點，其中住宅銷售面積下降10%。由此觀之，東莞樓市呈現(xiàn)逐漸上升的狀態(tài)。

　　盡管9月上半月的成績未必能夠完全說明問題，但仔細(xì)觀察東莞樓市，之所以沒有出現(xiàn)急劇動蕩，而能夠處于一個相對平衡的狀態(tài)，并且做到穩(wěn)中有升，關(guān)鍵還是在于市場因素的幕后支撐。

　　一方面，東莞830萬常住人口中，外來務(wù)工人員約有650萬。特殊的人口結(jié)構(gòu)決定了樓市剛需的持續(xù)性，外流人員成為東莞購房人群的主力。這就使得，東莞樓市能夠保持穩(wěn)定性。

　　另一方面，樓市走向和結(jié)構(gòu)往往與交通分不開，東莞軌道交通建設(shè)，尤其是深圳外環(huán)高速公路這一交通大通道的開工興建，將與11條高速相接，優(yōu)越的地理位置和極大的交通便利，勢必給東莞房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造更多潛力和機(jī)會。

　　當(dāng)然，東莞樓市若要繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長，還需在更多細(xì)節(jié)層面深耕調(diào)整。

　　一方面，東莞周邊鎮(zhèn)區(qū)逐漸融入大城區(qū)是一個良好的機(jī)遇。寮步鎮(zhèn)首先提出了融入東莞大城區(qū)的概念，寮步鎮(zhèn)的許多樓盤都定位為“東城東”。隨著城市的發(fā)展，越來越多的周邊鎮(zhèn)開始實施融入大城區(qū)的戰(zhàn)略。隨著水鄉(xiāng)片區(qū)的發(fā)展建設(shè)，道滘、厚街等鎮(zhèn)區(qū)在融入大城區(qū)的過程中，隱隱有后來居上的態(tài)勢，融入大城區(qū)的步伐十分快速。

　　從相關(guān)的市場數(shù)據(jù)來分析，受東莞大道延長線開通、水鄉(xiāng)片區(qū)規(guī)劃實施的影響，道滘樓市獲得了新生，特別是今年以來多個樓盤入市，打出“南城南”的概念，新的生活居住區(qū)也形成。與此同時，厚街鎮(zhèn)則有萬達(dá)廣場進(jìn)駐，原本商業(yè)就已經(jīng)較為發(fā)達(dá)的厚街更是如虎添翼，學(xué)府路的開通，讓橫崗湖片區(qū)與南城的距離拉近，南城人到厚街居住，或者是厚街到南城買房，趨勢越來越明顯……

　　另一方面，臨深片區(qū)也是東莞樓市的熱點區(qū)域。6月份，開發(fā)商開始通過“低價入市”推動成交。據(jù)東莞中原研究部測算，下半年臨深片區(qū)新增項目有11個，在售加推項目12個，市場潛在供應(yīng)量高達(dá)97萬平方米，持續(xù)成為東莞樓市供應(yīng)大戶。低價入市的現(xiàn)象在臨深片區(qū)將進(jìn)一步擴(kuò)大，有望進(jìn)一步推動?xùn)|莞樓市繁榮。

　　除了區(qū)域發(fā)展和融合之外，房企策略上的調(diào)整也帶來了機(jī)遇。鼎峰源著、佳兆業(yè)帝景中央等新推樓盤全為大戶型住宅幾乎都為單一房產(chǎn)證，似乎印證了東莞樓市正在邁入“大戶型時代”。東莞市民消費能力較強(qiáng)，“大戶型時代”的逐漸來臨，這也成為行業(yè)的又一著力點。