樓市快評

　　龔名揚

　　近日，東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公布消息，將在原萬江區(qū)壩頭片區(qū)控制性詳細規(guī)劃基礎上，結合《東莞龍灣濱江片區(qū)城市設計》的具體規(guī)劃要求，對萬江壩頭片區(qū)控規(guī)作出重大調整。規(guī)劃區(qū)范圍北至東莞水道，南至東莞運河，西至環(huán)城路，東至壩翔路，總面積466.82公頃。

　　根據(jù)規(guī)劃調整，壩頭片區(qū)定位為水鄉(xiāng)文化體驗中心，都市時尚創(chuàng)意基地，規(guī)劃居住人口規(guī)模按7.22萬人控制，居住用地占地比例43.55%。

　　據(jù)了解，這一片區(qū)將分為官橋水鄉(xiāng)休閑街區(qū)、濱水休閑生活社區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)SOHO街區(qū)、南城綠意居住社區(qū)、萬江時尚消費新天地等功能區(qū)，東部鴻福西路至壩翔路區(qū)域則打造可園文化創(chuàng)意街區(qū)，而片區(qū)中部核心區(qū)域將作為市級商圈與配套中心進行建設。

　　此外，片區(qū)內將擁有100米以上的高樓41幢，其中還有兩幢超200米高的高樓，其中一棟就是萬江的新地標首鑄大廈。這一片區(qū)規(guī)劃調整的出臺對于萬江未來的發(fā)展有著舉足輕重的作用，新的壩頭片區(qū)或將重塑萬江樓市的競爭力。

　　眾所周知，在市區(qū)四街道中，萬江所擁有的居住資源最豐富，坐擁“三河四片五岸”的豐富水岸資源。但萬江的住房均價較低，甚至不如莞城。另外，萬江雖然不乏高端住宅區(qū)，但與東城和南城相比差距十分明顯。

　　萬江的地產(chǎn)缺乏競爭力，原因在于自建房林立，沒有連片上規(guī)模的土地，難以讓房企抱團開發(fā)，每個項目都相對獨立，難以形成居住資源的聚集。再加上水道交錯，交通也成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的因素，這些都有待規(guī)劃去調整優(yōu)化。

　　但今年以來，萬江發(fā)生了一些變化。4月28日，新加坡豐隆集團旗下的首鑄地產(chǎn)以8.9億元的成交價競得萬江壩頭村地塊，創(chuàng)下萬江總價地王，該項目將打造成為集賣場、餐飲連鎖和寫字樓在內的大型商業(yè)綜合體；5月20日，萬江在一日之內出讓兩宗位于萬龍片區(qū)的地塊，均由恒大地產(chǎn)競得。

　　今年上半年，在市區(qū)四街道中出讓商住地最多的就是萬江，這也是自2012年以來萬江首次有如此大規(guī)模的商住地塊出讓，由此可見其決心。對比南城、東城和莞城，萬江的土地資源相對豐富，房地產(chǎn)市場仍未飽和，品牌房企的進駐將吸引更多購房者的目光。

　　然而，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，萬江的樓盤相對分散，缺乏一個具有代表性的商業(yè)中心和居住中心。從新出臺的規(guī)劃調整來看，全新打造的壩頭片區(qū)應可擔此重任。一方面，這一片區(qū)有首鑄項目作為商業(yè)地標建筑，有市級商圈活化商業(yè)氛圍，而且居住用地占地比例較高，規(guī)劃居住人口數(shù)量也能夠帶來可觀的購買力以支持當?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。另一方面，壩頭片區(qū)將打造的時尚創(chuàng)意、水鄉(xiāng)休閑的生活氛圍，對很多年輕人都相當具有吸引力。

　　配套設施的升級也大大提高了壩頭片區(qū)的競爭力。根據(jù)規(guī)劃片區(qū)內將新增數(shù)所幼兒園、小學和初中，此外12萬平方米的濱江體育公園將升級改造，片區(qū)內還將新建兩處居住小區(qū)及體育活動場地，保證市民擁有足夠的體育休閑活動場所。

　　而且，從地段上看，壩頭片區(qū)位于萬江與南城及莞城的交接點上，交通便利，再加上樓價處于價格洼地，性價比高，相信會成為不少剛需族的首選。

　　筆者相信，隨著規(guī)劃的落實和各項目的建設完備，壩頭片區(qū)可以重塑萬江樓市的競爭力，萬江的房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展機遇。