中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是葛洲壩集團(tuán)旗下控股子公司，是16家獲準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)的央企之一。

　　10月20日，豐臺(tái)樊家村地塊競(jìng)拍中，經(jīng)過百輪的激烈爭(zhēng)奪后，葛洲壩最終以總價(jià)49.5億元、配建41000平方米保障房面積將地塊收入囊中。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)75000元/平方米，溢價(jià)率達(dá)50%，已經(jīng)超越融創(chuàng)2013年9月創(chuàng)下的東三環(huán)農(nóng)展館地塊73000元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)下北京單價(jià)新地王。

　　在業(yè)內(nèi)人士眼中，75000元/平方米的樓面價(jià)挑戰(zhàn)巨大，但接近葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士對(duì)新京報(bào)表示，除了地塊優(yōu)質(zhì)外，最重要的一點(diǎn)是，北京還沒有“解不了套”的地王。

　　算賬 持有成本壓力仍可控

　　在面對(duì)“樊家村地塊成交價(jià)已經(jīng)超過葛洲壩地產(chǎn)內(nèi)部底限”的說法，接近葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示：“這并不準(zhǔn)確，他們已經(jīng)用實(shí)際行動(dòng)證明對(duì)這個(gè)地塊、這個(gè)區(qū)域非?？春?。”

　　10月20日，在爭(zhēng)奪豐臺(tái)樊家村地塊中，葛洲壩最終以總價(jià)49.5億元奪地，業(yè)內(nèi)人士測(cè)算該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)75000元/平方米，創(chuàng)下北京單價(jià)新地王。

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，樊家村地塊未來銷售將達(dá)到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利，而這一售價(jià)在目前南三環(huán)至南四環(huán)區(qū)域，是近乎“不可能完成的任務(wù)”。

　　“西南三環(huán)這兩年出了太多的高價(jià)地，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸放大，樊家村地價(jià)最貴，等同一板塊內(nèi)其他略貴的項(xiàng)目賣得差不多，這塊地才有機(jī)會(huì)上市，至少得3年以后了。”某業(yè)內(nèi)資深分析人士如是說。

　　但擁有央企背景的葛洲壩地產(chǎn)有著自己的賬本邏輯，一位接近葛洲壩地產(chǎn)的人士告訴記者，對(duì)于樊家村地塊，該公司內(nèi)部自有一套數(shù)據(jù)核算體系，公司認(rèn)為這塊地的價(jià)值要高于價(jià)格。上述人士透露：“通過具體的測(cè)算，持有的成本壓力仍然在可控制范圍內(nèi)?！?/p>

　　“這一地塊在北京內(nèi)城區(qū)，非常稀缺，地塊周邊的配套很好，有麗澤金融商務(wù)區(qū)，有學(xué)校，天壇醫(yī)院等健康配套，地塊的潛力和價(jià)值顯而易見?！鄙鲜鋈耸咳缡钦f。

　　上述人士表示，同樣具有央企背景的中國(guó)金茂此前拿下廣渠路地王，也因高地價(jià)飽受爭(zhēng)議，但廣渠金茂府入市后大獲成功，不僅成為北京樓市銷冠，更使中國(guó)金茂躍居北京主流開發(fā)商之列，這對(duì)葛洲壩地產(chǎn)有著極強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

　　“在北京，幾乎所有的地王都有不錯(cuò)的結(jié)局、都會(huì)解套，只是時(shí)間長(zhǎng)短的問題。而樊家村所在位置的區(qū)域價(jià)值一定會(huì)凸顯?！鄙鲜鋈耸客嘎?，雖然具體的數(shù)據(jù)無法對(duì)外公布，但樊家村地塊最后的成本實(shí)際已經(jīng)超過50億元，最終入市的產(chǎn)品量級(jí)將會(huì)非?？捎^。

　　運(yùn)作 或?qū)⒁宰灾鏖_發(fā)為主

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，葛洲壩地產(chǎn)的一大挑戰(zhàn)是產(chǎn)品打造能力，此前公司更多處于提供資金的投資方角色，較少實(shí)際操盤的成功經(jīng)驗(yàn)。記者了解到，截至今年上半年，葛洲壩參與開發(fā)的15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，其中9個(gè)為合作項(xiàng)目，葛洲壩都未參與主導(dǎo)操盤。

　　目前葛洲壩在北京參與開發(fā)的項(xiàng)目有紫郡府、京杭廣場(chǎng)、金茂逸墅和西宸原著等，除了已售罄的北京紫郡府項(xiàng)目外，葛洲壩都選擇與其他品牌房企合作，并不主導(dǎo)操盤。在北京，葛洲壩先后與融創(chuàng)中國(guó)、方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國(guó)有多次合作拿地及項(xiàng)目開發(fā)。

　　針對(duì)市場(chǎng)人士認(rèn)為“葛洲壩地產(chǎn)操盤能力不強(qiáng)”的質(zhì)疑，接近葛洲壩地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)道，葛洲壩地產(chǎn)旗下在北京、上海和三亞，均有獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目，并且都是高端項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的積累讓葛洲壩完全有自主研發(fā)產(chǎn)品和付諸實(shí)踐的能力。

　　具體到樊家村地塊，該上述人士則表示：“目前來看，這塊地應(yīng)該是以葛洲壩獨(dú)立開發(fā)為主，如果后期有合適的機(jī)會(huì)，也不排除與第三方合作的可能?！?/p>

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，樊家村地塊成本過高，聯(lián)合開發(fā)也并非易事。上述人士認(rèn)為，葛洲壩會(huì)堅(jiān)持從對(duì)方的資質(zhì)、實(shí)力，以及與葛洲壩品牌、產(chǎn)品的契合度等多維度進(jìn)行考量。

　　預(yù)期 期待賣到15萬元/平方米

　　記者了解到，樊家村地王一出，使得豐臺(tái)板塊其他開發(fā)商的信心大增。據(jù)悉，同樣位于豐臺(tái)板塊的豪宅新盤釣云臺(tái)10月已取證，預(yù)計(jì)售價(jià)在10萬元/平方米以上。開發(fā)商懋源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，區(qū)域合理的售價(jià)區(qū)間將會(huì)達(dá)到10萬元-15萬元/平方米的區(qū)間。

　　而由于樊家村地塊樓面價(jià)已達(dá)到75000元/平方米，多位業(yè)內(nèi)人士均預(yù)計(jì)，未來該地塊的預(yù)計(jì)售價(jià)將會(huì)達(dá)到15萬元/平方米。對(duì)此，上述接近葛洲壩地產(chǎn)人士也對(duì)新京報(bào)記者表示：“現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)劃都在進(jìn)行中，也希望未來項(xiàng)目的售價(jià)能夠達(dá)到15萬元/平方米這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　“雖然沒有明確具體的時(shí)間表，但希望可以盡快入市?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

　　據(jù)其介紹，按照葛洲壩以往的開發(fā)進(jìn)度，從獲取地塊到項(xiàng)目入市，一般不會(huì)超過一年。但具體到樊家村項(xiàng)目，可能考慮到要做進(jìn)一步的產(chǎn)品研發(fā)，在開發(fā)周期上會(huì)做一些調(diào)整。

　　產(chǎn)品方面，上述人士表示將打造北京市場(chǎng)上“耳目一新的產(chǎn)品”，因?yàn)槭艿降貕K容積率的限制，“低密別墅”類產(chǎn)品可能不在考慮范圍內(nèi)，可能會(huì)在目前葛洲壩上海虹橋項(xiàng)目的基礎(chǔ)上做進(jìn)一步研發(fā)，推出平層產(chǎn)品。

　　上述人士還表示，無論是集團(tuán)還是公司層面對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目并沒有施加過多的壓力，對(duì)項(xiàng)目本身而言，如何做出好的產(chǎn)品是最重要的。

　　但值得注意的是，北京豪宅市場(chǎng)供應(yīng)快速增長(zhǎng)，開發(fā)商間競(jìng)爭(zhēng)激烈。亞豪機(jī)構(gòu)表示，2015年截至目前，北京純商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的財(cái)富客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)商挑戰(zhàn)不小。