近期，市面上除了有層高為4.2米的LOFT，還出現(xiàn)了一些4.5米高的LOFT。新京報記者 孔炩杰 攝

一些商住項目還將精裝修作為產(chǎn)品的附加值，推向市場。資料圖片

　　無論樓市的火熱與冷淡，商住項目總是能走出自己的“獨立行情”。去年，商住類物業(yè)競爭非常激烈，“以價換量”，“零首付”、“降價險”等促銷手段頻繁出現(xiàn)；時至今日，商住項目的競爭還在進一步白熱化，各類項目再次出招：精裝修、送面積，以期脫穎而出，贏得購房人青睞。

　　LOFT扎堆入市

　　機構統(tǒng)計顯示，預計北京在7月份入市的37個項目中，共有10個商住項目，包括新年華SOHO、遠洋春天著、東亞環(huán)球國際、新北京中心、ID CITY艾迪城、中國鐵建順鑫匯等，其中有7個項目都推出LOFT產(chǎn)品。

　　“無論是平層還是LOFT產(chǎn)品，都存在一定程度的同質(zhì)化，因此這類項目的去化，都存在一定的壓力?！币晃徊辉妇呙捻椖控撠熑烁嬖V記者。

　　機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，北京商住市場的供需為0.85：1，尚處供不應求的市場行情，當時商住市場的庫存量僅為20660套。到了2014年，商住產(chǎn)品的市場供應已進入快車道，供應量一度高達23987套，市場迅速由供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商住市場的供需比迅速攀升至2：1。而目前，僅以具備居住功能的商住項目計算，其庫存量已突破23000套，這個數(shù)字已占據(jù)北京所有商業(yè)庫存比例的六成左右。

　　“只要限購沒有放松，這些項目就有需求，并且趁著今年樓市的轉(zhuǎn)暖，也加快了入市步伐。只是在一些商住項目集中的區(qū)域或板塊，在后期的項目中需要想更多的辦法才能實現(xiàn)去化?！绷硪晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士如是說。

　　五環(huán)外“火拼”

　　在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都指出，商住供應規(guī)模大、供需不均衡是當前商住市場面臨的最大問題。“主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場現(xiàn)狀不匹配。從規(guī)劃的角度看，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類用地的供應主要集中在郊區(qū)?！蹦迟Y深業(yè)內(nèi)人士認為。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2013年成交的56宗商業(yè)用地中，48宗位于五環(huán)以外；2014年成交的44宗商業(yè)用地中，39宗位于五環(huán)以外。這也造成了五環(huán)外商住產(chǎn)品的供應高度集中。

　　此外，截至7月8日，今年以來已供應了14845套商住產(chǎn)品，其中有6057套位于五至六環(huán)間、7603套位于六環(huán)以外。值得一提的是，今年1-4月，北京商住供應套數(shù)為8312套，而以后不到兩個半月的時間內(nèi)，這一數(shù)字翻了接近一倍。

　　“五環(huán)外的區(qū)域，往往因為居住人口的密度小，導致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大，回報周期長。對于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類產(chǎn)品供應規(guī)模過大，且在同一區(qū)域的供應過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下?！眮喓罊C構市場部總監(jiān)郭毅分析指出。

　　- 市場新招

　　招數(shù)1 拔層高

　　“別看僅僅提高了30公分，但在室內(nèi)的空間感會更加明顯，沒有那么壓抑?！敝需F順鑫匯的銷售人員這樣告訴記者。位于順義通順路與林河南大街交會處的中鐵順鑫匯，即將推出的是層高為4.5米的LOFT產(chǎn)品，與市場上普遍存在的4.2米層高的LOFT項目相比，這顯然已經(jīng)成為項目推售的一大賣點。同樣以此作為優(yōu)勢的項目還有ID CITY艾迪城等幾個項目。

　　根據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前市場上推售4.5米層高的LOFT產(chǎn)品主要集中在順義?！斑@主要是因為項目報規(guī)報建的時間較早。后面的項目基本上都是4.2米層高?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者透露。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，商住項目還應在規(guī)劃指標限制范圍內(nèi)深化產(chǎn)品設計，商住中LOFT產(chǎn)品的占比較多，調(diào)整進深和面寬的比例可以實現(xiàn)產(chǎn)品的采光和通透性，錯層的設計則可以增加首層的面積，居住舒服度更高、功能性更強。在控制價格的前提下提升產(chǎn)品性價比，充分滿足居住者的復合化需求，才能對市場產(chǎn)生強有力的吸引作用。

　　招數(shù)2 精裝修

　　與去年市場上推出的商住類產(chǎn)品相比，明顯的差別還有精裝修項目增多。2014年北京樓市整體低迷，即使是不限購的商住物業(yè)，也受到了一定程度的影響，有些項目“以價換量”入市的同時，舍棄了精裝修。而在今年，市場好轉(zhuǎn)之時，新的商住項目將精裝修作為產(chǎn)品的附加值，重新配置，推向市場。

　　“商住項目的需求客群一類是受到資格限制的首次置業(yè)剛需、另一類是投資需求客群。對這兩類購房人來說，精裝修能夠省去不少麻煩，還是一種比較受歡迎的做法。”某業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時指出，作為“過渡型”的居住產(chǎn)品，精裝修房源能為業(yè)主簡化大量繁雜的裝修工作，很多購房人也是看中這點。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認為，目前市場環(huán)境難以支持價格上漲，但項目基于土地成本或時間成本不得不漲的矛盾之下，通過精裝修這種能夠拉開產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來提升性價比的做法，對市場上的需求可以形成一定的凝聚力。

　　招數(shù)3 送面積

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“買一層送一層”是絕大多數(shù)LOFT產(chǎn)品的宣傳策略，而在新入市的項目中，買贈空間更是“大有文章”。

　　據(jù)房山某項目的銷售人員介紹，項目主推36-38平方米的精裝小三居，在和其他項目一樣宣傳的“買一贈一”基礎上，還有額外6平方米面積贈送，該面積位于隔層之上預留的衣帽間。

　　ID CITY艾迪城主推的戶型從45-80平方米不等，銷售人員稱贈送面積能達到10余平方米；同樣位于順義的中鐵順鑫匯，銷售人員也表示：“空調(diào)主機位，開發(fā)商在做的時候已經(jīng)向外預留了部分面積，業(yè)主入住以后可以自行打掉，往外推一推?！睋?jù)其介紹，通過走廊的空間利用，也能擴大面積，“如果房子的位置正好是單邊走廊，獲贈的面積就比較大；如果是雙邊走廊，就兩個房子一家一半?！变N售人員還表示，月底開盤的樓座，每戶都有贈送面積，最小9平方米，最大的能達到17平方米。