最近這十年，通州樓市猶如過山車，一有利好就猛漲，遇到調(diào)控就下跌。最近，通州又站在了樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖。資料圖片 李飛 攝

　　每一次有利好傳來，通州樓市總會成為最先感知的那一個，這次也不例外。

　　這半年的時間內(nèi)，通州樓市成功實(shí)現(xiàn)從高庫存、快去化到封盤漲價的“三級跳”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在最近這半年，相比其他區(qū)域，通州是利好出現(xiàn)得最多的區(qū)域，也將是未來市場最活躍的區(qū)域。但是，這種“激進(jìn)”能持續(xù)多久？

　　漲價在即

　　多年來通州“3萬不破”的魔咒正在發(fā)生變化。多個樓盤漲價，個別突破3萬元大關(guān)，還有項(xiàng)目封盤準(zhǔn)備調(diào)價

　　這一次，又是通州站在了樓市調(diào)價的風(fēng)口浪尖。對于多年來“3萬不破”的魔咒，當(dāng)下正在暗中發(fā)生變化。據(jù)市場消息稱，近期通州多個樓盤漲價，其中，京貿(mào)國際城的價格已經(jīng)提升至31000元/平方米、K2清水灣最終定價或?qū)⑼黄?萬/平方米等信息此起彼伏。

　　對此感受最深的莫過于購房人。在大興西紅門已經(jīng)有一套兩居室的付偉宇，近期眼看著樓市升溫的同時，也有了換房的想法。“四環(huán)以內(nèi)是不敢想了，最近覺得通州很火，因?yàn)橛胁簧倮玫南?。去看了幾個項(xiàng)目，最終鎖定了華業(yè)玫瑰東方?！钡蔷驮趯Ρ葢粜筒坏絻芍艿臅r間，付偉宇就接到了銷售打來的漲價電話?！拔覀儽緛磉€想托關(guān)系找開發(fā)商打折，現(xiàn)在可能連買到心儀的戶型都很難了。”他告訴記者，所托的關(guān)系人從開發(fā)商處得到的反饋是，只有在售的“樓王”可以有一點(diǎn)折扣，其他少量的在售產(chǎn)品售完為止，下一批開盤的產(chǎn)品即將漲價。

　　盡管對于項(xiàng)目價格調(diào)整的回應(yīng)仍然相對保守，但“今年以來通州市場比去年真的要好很多”是多位房企負(fù)責(zé)人不約而同的感受。除了貸款政策上的“松綁”、市場釋放的旺盛需求之外，記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn)，近期關(guān)于“通州副中心”的概念被重提，相關(guān)細(xì)節(jié)的豐富程度，足以成為激發(fā)在售項(xiàng)目做出調(diào)整的重要因素。

　　據(jù)記者了解，位于通州區(qū)的一個老項(xiàng)目，5月份的成交量就逼近100套，目前已經(jīng)封盤，為下一步調(diào)價做準(zhǔn)備。“至于什么時候開盤就不清楚了，但調(diào)價是肯定的?！痹擁?xiàng)目所屬的集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　探因：遭遇政策上升期

　　今年以來降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等政策出臺，加上積分落戶政策、“副中心”提法板上釘釘?shù)壤茫ㄖ輼鞘羞M(jìn)入上升通道

　　事實(shí)上，在這近半年的時間里，通州樓市的敏感神經(jīng)被反復(fù)撥動。無論是年初，作為積分落戶政策的試點(diǎn)，還是“副中心”的提法板上釘釘，通州樓市在暗中完成了蛻變過程。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，對于近期相關(guān)部門東遷通州的消息，政府雖然沒有表態(tài)，但其實(shí)已經(jīng)有動作在暗中進(jìn)行，諸如相關(guān)村落的凍結(jié)與拆遷，一些配套設(shè)施的落地、合作都在積極推進(jìn)。該人士進(jìn)一步指出，“副中心”這個概念，在特大城市中，只有上海提出過，并成功塑造了浦東；而通州作為北京的副中心，未來的預(yù)期十分可期。

　　“可以感覺到，今年以來到通州來淘房的人明顯增多了?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz000732/" target="_blank" title="泰禾集團(tuán) 000732">泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男告訴記者，僅從泰禾手里的項(xiàng)目就能夠感受到需求的熱度。位于通州區(qū)臺湖的泰禾一號街區(qū)，3000套房源已經(jīng)在一年半的時間全部售罄，最后尾盤銷售價格已接近4萬元/平方米。同樣位于臺湖的旗下另一項(xiàng)目泰禾拾景園，推出的高層板樓已經(jīng)在春節(jié)后售完，而洋房產(chǎn)品報價高達(dá)38000元/平方米，在首次開盤就實(shí)現(xiàn)了3億元的成交。

　　“這和今年以來政府降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等各方面的引導(dǎo)都分不開。遇到了政策上升期，購買力開始集中釋放?！鄙蛄δ姓J(rèn)為，尤其是近半年來關(guān)于通州利好的政策頻繁曝光，將成為區(qū)域樓市進(jìn)入上升通道的動力。

　　而對于上漲的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)并不一致。

　　通州梨園某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目漲價是必然，未來區(qū)域內(nèi)成交均價達(dá)到3萬元/平方米并非不可能。而亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅則表示，近期通州市場的價格確實(shí)有變化，但變化的幅度并沒有想象中的那么大。

　　昨天，通州區(qū)域的開發(fā)商坦言，通州房地產(chǎn)歷史已經(jīng)有過一次極度泡沫，2011年曾出現(xiàn)因?yàn)榉績r下降而維權(quán)的事件發(fā)生。他建議政府這次要控制好通州房價，通過預(yù)售許可證發(fā)放、限制預(yù)售報價等合理調(diào)整和控制通州房價的再次炒作之風(fēng)。

　　余波：被限購者轉(zhuǎn)戰(zhàn)燕郊

　　受通州量價攀升影響，燕郊多個在售樓盤售價上漲500元-1000元/平方米

　　“通州漲價，燕郊沸騰”的定律在這一次的市場上行通道中依然適用。近日，受到通州樓市成交攀升，新一輪漲價潮正在醞釀的影響，燕郊樓市再度重返萬元時代。

　　據(jù)記者了解，目前燕郊多個在售樓盤均出現(xiàn)了不同程度的上漲，漲價幅度在每平方米500元-1000元。首爾甜城目前均價12000元/平方米，比之前每平米上漲500元；位于燕郊城南的天洋城4代，相比原報價11800元/平方米上漲了1200元，目前報價為13000元/平方米；而在京平高速周邊的嘉都，目前報價也比上月上漲了500元，達(dá)到9000元/平方米。盡管與同區(qū)域的新房相比，錦繡華庭（上上城理想新城）每平方米便宜了近2000元，但比上一期報價依然上漲700元。盡管如此，根據(jù)多個樓盤的銷售人員介紹，目前的銷售仍然十分火爆。

　　“如果僅僅是當(dāng)?shù)氐男枨?，是無法支撐燕郊樓市的供應(yīng)的。多年來，來自北京的購房人才是燕郊樓市主力軍?！蹦呈袌鲅芯繖C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管年初以來，連續(xù)出臺降準(zhǔn)、降息、鼓勵剛需置業(yè)的政策導(dǎo)向，但一道“限購”的門檻，仍然將很多有實(shí)際居住需求的購房人攔在北京之外。因此，距離北京最近的燕郊成為這部分需求理所當(dāng)然的出口。

　　一位曾在燕郊某項(xiàng)目任職的負(fù)責(zé)人告訴記者，在京津冀一體化的大背景下，燕郊得天獨(dú)厚的地理位置決定了它承接產(chǎn)業(yè)的重要地位。一體化會使北京大批產(chǎn)業(yè)外遷，因此，這會帶動大批人口外遷。為方便與北京的對接，當(dāng)?shù)責(zé)o論是交通，還是生活配套都會有所提升和提高，燕郊房價的上漲也是必然趨勢。

　　“政府和企業(yè)都要有前車之鑒。通州樓市曾出現(xiàn)過極度泡沫，房價被嚴(yán)重透支，導(dǎo)致此后幾年一蹶不振的局面。希望政府不要坐視開發(fā)商借風(fēng)炒作，對頂風(fēng)調(diào)價，制造恐慌的開發(fā)商給予一定的查處。 —某業(yè)界人士

　　朝北8080看房者表示，希望未來的城市副中心能帶動項(xiàng)目所在區(qū)域的配套及發(fā)展。

　　合生·濱江帝景目前只能排號，據(jù)稱下次開盤時三居的價格估計(jì)至少在3萬元/平方米左右。

　　富力運(yùn)河十號預(yù)計(jì)將于6月底7月初開盤。

　　位于燕郊的富地廣場，銷售人員稱預(yù)計(jì)住宅單價將達(dá)13000元。

　　探訪·通州

　　小戶型樓盤認(rèn)購量攀升

　　代表樓盤：朝北8080

　　隨著利好傳出，通州樓市的“漲價”聲又響了起來。本周二，記者以購房者的身份來到位于朝陽北路東端、緊鄰溫榆河森林公園的朝北8080。據(jù)銷售人員介紹，5月項(xiàng)目的認(rèn)購量已經(jīng)達(dá)90多套，與之前相比，成交數(shù)量出現(xiàn)攀升。

　　“項(xiàng)目包含平層和LOFT，目前平層的均價為2.2萬元/平方米左右，LOFT則在2.8萬元/平方米左右?！变N售人員說。不過據(jù)了解，去年七八月份時，該項(xiàng)目的售價還不到2萬元/平方米。對于價格的變化，銷售人員解釋稱，主要原因是受到通州各種“好消息”的影響：“一些利好通州的消息已經(jīng)確定，在售的房子賣完后還會再開新的，到時候還會繼續(xù)漲?！?/p>

　　北京紫石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部顧問陳沖也透露，現(xiàn)在朝北8080正在嘗試完全的定制化服務(wù)，以吸引年輕客群：“項(xiàng)目的主要意向客戶是在北京有自己的工作室，有投資創(chuàng)業(yè)想法的，易創(chuàng)業(yè)易住。所以我們想試一下從設(shè)計(jì)到裝修到交房，全部實(shí)現(xiàn)以網(wǎng)絡(luò)為平臺的定制化服務(wù)?！彼€表示，“房地產(chǎn)以前是賣建筑后來是賣配套，現(xiàn)在是在賣生活方式。我們也希望能夠從這些軟性配套方面來吸引消費(fèi)者?！?/p>

　　記者隨后與現(xiàn)場的兩位年輕看房者閑聊，他們表示，來此看房主要是看中其環(huán)境和交通?！罢w都挺吸引人，尤其是價格，像我們這樣的北漂也能夠接受。不過，目前周邊的配套不是很完善，要是未來的城市副中心能帶動這一區(qū)域發(fā)展就更好了?！?/p>

　　倆住宅項(xiàng)目傳封盤消息

　　代表樓盤：合生·濱江帝景、K2玉蘭灣

　　如果說朝北8080的位置位于通州和朝陽的交界邊上，那合生濱江帝景算是銷售人員口中所說的“通州新城，核心板塊”了。周二下午，記者來到位于通州運(yùn)河西大街、果園環(huán)島向東兩公里的合生濱江帝景。

　　據(jù)銷售人員介紹：“濱江帝景這段時間調(diào)整價格，準(zhǔn)備漲價。其實(shí)5月初的時候項(xiàng)目就有動靜了，過來一批買房人，聽說是得到了一些消息，那時候2.5萬元左右。5月底公司領(lǐng)導(dǎo)決定封盤不賣了?！碑?dāng)記者詢問現(xiàn)在項(xiàng)目的情況時，銷售人員說：“通州其他樓盤都漲價在售，而我們即便是漲價也不賣，現(xiàn)在只能排號。還剩100套左右的房源了，現(xiàn)在排號的有80組左右。產(chǎn)品都是99-137平方米的三居，價格估計(jì)至少3萬元左右?！?/p>

　　與合生·濱江帝景一樣傳出封盤消息的還有K2玉蘭灣。記者隨后來到了位于九棵樹地鐵站附近的該項(xiàng)目。據(jù)駐在現(xiàn)場某網(wǎng)站的銷售人員透露：“接到上級領(lǐng)導(dǎo)的消息，項(xiàng)目估計(jì)將會在下周封盤?！辈贿^，K2玉蘭灣的銷售人員卻表示沒有接到封盤通知，并介紹：“現(xiàn)在在售的戶型面積是130-220平方米，優(yōu)惠后的價格從2.8萬-3.1萬元/平方米不等，還剩余15套左右；此外還有20多套下躍層的房源，優(yōu)惠后的價格在2.3萬-2.5萬元/平方米之間。”當(dāng)記者問及最近是否有所漲價時，該銷售人員回應(yīng)：“相對于之前差不多有1000元-2000元/平方米的漲幅?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“對于開發(fā)商來說，封盤也好，漲價也罷，可能就是他們的一種營銷策略。一些有利的消息肯定會對通州樓市有一定的影響，但是這個利好究竟能不能兌現(xiàn)？什么時候兌現(xiàn)？從目前來看，可能還無法看到一個確切的時間表?！?/p>

　　精裝新盤單價將超3萬元

　　代表樓盤：富力運(yùn)河十號

　　運(yùn)河邊上一直是通州置業(yè)人群的優(yōu)選之一。

　　富力運(yùn)河十號緊鄰地鐵6號線北運(yùn)河西站，之前有消息稱項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月底開盤，但截至本周四仍未開盤。有關(guān)注該項(xiàng)目的看房人咨詢記者：難道推遲開盤也是受到通州樓市火熱的影響？帶著這個疑問記者來到項(xiàng)目現(xiàn)場，銷售人員稱：“項(xiàng)目從5月16日才開始排號，一共有400個號，現(xiàn)在已經(jīng)排到了300多號了。由于時間短、排卡量堆積，后續(xù)的整理工作比較繁瑣，估計(jì)6月底7月初才可以開盤?！?/p>

　　據(jù)銷售人員介紹：“項(xiàng)目是115-150平方米的三居，精裝修，明年交房，價格在3萬-3.5萬元/平方米之間，現(xiàn)在有排卡5萬抵10萬的優(yōu)惠?！彼€進(jìn)一步“游說”：“通州樓市的價格已經(jīng)進(jìn)軍3萬元了。我們這一項(xiàng)目僅樓面價就達(dá)到1.3萬元/平方米，再加上精裝修，3萬元的單位其實(shí)是比較合理的?！?/p>

　　探訪·燕郊

　　燕郊跟漲 住宅單價超11000元

　　代表樓盤：富地廣場、四季花都

　　多年來，業(yè)內(nèi)人士一直將燕郊比作通州樓市的“晴雨表”。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅就指出：“燕郊一直是一個投資型市場，通州還沒火燕郊就先熱，通州稍冷燕郊就會超跌。這種市場性質(zhì)在短期內(nèi)不會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。”

　　今年4月，記者曾前往燕郊探盤，當(dāng)時多個售樓處內(nèi)看房者甚少，主干道兩邊的銷售人員也并不十分積極。不過本周二當(dāng)記者再次驅(qū)車通過燕郊國道這一“房產(chǎn)銷售一條街”時，情況已經(jīng)有了很大改觀。

　　富地廣場銷售人員興奮地介紹，隨著通州樓市的升溫，燕郊區(qū)域市場也快速上漲?！澳壳案坏貜V場的公寓均價預(yù)計(jì)是8000元-9000元/平方米，住宅則預(yù)計(jì)達(dá)到13000元/平方米左右。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在本月底或下月初開盤，屆時價格也許還會有所調(diào)整。”該銷售人員還進(jìn)一步“游說”：“燕郊和通州就隔著一條潮白河。通州現(xiàn)在都賣到3萬了，燕郊過幾年也不會是現(xiàn)在這個價?，F(xiàn)在投資很合適?！?/p>

　　即使在位于燕郊偏北區(qū)域的一些樓盤，也感覺到了區(qū)域市場升溫的氣氛，并且開始醞釀漲價。記者在位于燕郊北部的中駿四季花都售樓處了解到，目前該項(xiàng)目均價在11000元/平方米左右，下期開盤估計(jì)為12500元/平方米。

　　位于燕郊東部一項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者：“如果后期通州再漲價，燕郊肯定還要跟漲?，F(xiàn)在燕郊有些樓盤開始漲價，有的甚至不賣，等著坐地起價。”

　　不過記者當(dāng)天在富地廣場和四季花都的售樓處，并沒有發(fā)現(xiàn)有很多購房者咨詢的場面，銷售人員稱“周末看房的人會很多”。