北京商住項(xiàng)目庫(kù)存量達(dá)36800套 陷入競(jìng)爭(zhēng)“紅?！?/h1>

• 發(fā)布時(shí)間：2015-05-08 09:48:07  來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)  作者：方王洋 孔令杰  責(zé)任編輯：吳起龍

　　

　　供應(yīng)增加、房貸新政利好未覆蓋商住等因素疊加，使得北京商住項(xiàng)目的銷(xiāo)售“壓力山大”。

　　“3·30”新政刺激下，北京住宅市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)趨勢(shì)。但曾經(jīng)的“香餑餑”商住項(xiàng)目就有點(diǎn)變成“冷飯”了。

　　最近，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京商住項(xiàng)目庫(kù)存量高企，達(dá)到36800套，創(chuàng)近10年新高。庫(kù)存量較高的房山、大興、通州等區(qū)域，商住項(xiàng)目已陷入“紅海”之中。

　　商住房成交連續(xù)兩年下降

　　由于不限購(gòu)、低總價(jià)等優(yōu)勢(shì)，商住項(xiàng)目在近幾年來(lái)受到剛需和投資人群的青睞，部分區(qū)位優(yōu)越、交通便利的項(xiàng)目一度受到市場(chǎng)熱捧。

　　近兩年，東亞新華和合生旗下的商住房頗多。

　　東亞新華在北京的商住項(xiàng)目主要是東亞尚品臺(tái)湖、東亞五環(huán)國(guó)際。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，位于大興的東亞五環(huán)國(guó)際，目前已有213套房源轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，但目前僅3號(hào)樓有43套簽約量。

　　同樣的情況也發(fā)生合生世界村和合生世界花園。據(jù)悉，合生世界花園于2011年12月取得了6、7、8三棟商業(yè)樓的預(yù)售許可證，截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項(xiàng)目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9號(hào)商務(wù)樓的預(yù)售許可證，目前5號(hào)樓已轉(zhuǎn)至現(xiàn)房銷(xiāo)售，但仍有百余套房源在售。

　　事實(shí)上，北京商住市場(chǎng)成交量已連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至782套，回落幅度高達(dá)3成。

　　受成交量影響，成交價(jià)格也有小幅回落。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，北京商住產(chǎn)品的成交均價(jià)為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

　　商住庫(kù)存高企

　　曾幾何時(shí)，北京商住項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)十分亮眼。中弘北京像素也曾達(dá)到95.41億，珺悅國(guó)際也有40.84億元的銷(xiāo)售額。

　　值得注意的是，這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間多集中在2009年-2012年之間，而時(shí)下的市場(chǎng)政策和供需環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，住宅和商住市場(chǎng)銷(xiāo)售的分化也日趨明顯。

　　“政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求。近來(lái)的兩次新政均是針對(duì)住宅，在購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后，商住房依然維持著5成首付。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析。

　　同時(shí)，據(jù)了解，雖然房產(chǎn)年限在2年-5年的商住產(chǎn)品，營(yíng)業(yè)稅也能享有優(yōu)惠，即由過(guò)去的全額征收改為差額征收，但同樣年限的普通住宅改為免征營(yíng)業(yè)稅，這無(wú)疑也讓購(gòu)房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

　　而另一方面，北京商住產(chǎn)品的同質(zhì)化更是影響項(xiàng)目去化的深層原因。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京商住產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)入快車(chē)道，當(dāng)年的供應(yīng)量高達(dá)23987套，商住市場(chǎng)一下子由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求，2014年商住市場(chǎng)的供需比攀升至2：1。進(jìn)入2015年，商住供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)不僅沒(méi)有得到緩解，反而更趨嚴(yán)重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，產(chǎn)權(quán)為40、50年的商住房源庫(kù)存量高達(dá)36800套，創(chuàng)近10年新高。

　　- 區(qū)域探訪

　　通州臺(tái)湖 銷(xiāo)售分化

　　臺(tái)湖作為通州樓市的新板塊，已有包括萬(wàn)科、泰禾、東亞新華等多家房企推出的商住產(chǎn)品在售。

　　首開(kāi)萬(wàn)科臺(tái)湖新城·V公館位于通州區(qū)東五環(huán)外。記者近日來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目二期今年3月開(kāi)盤(pán)，共400多套LOFT精裝公寓，現(xiàn)在還剩不到100套房源，均價(jià)為26000元/平方米。

　　該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，由于市場(chǎng)回暖，本打算下半年開(kāi)盤(pán)的三期已于5月4日中午排號(hào)?，F(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者表示，價(jià)格可以接受，“如果以后萬(wàn)科配套的大型商業(yè)廣場(chǎng)都建設(shè)起來(lái)，人氣旺了還可以把房租出去”。

　　“最近項(xiàng)目將推出4號(hào)商住樓，價(jià)格還沒(méi)有確定。目前在售的10號(hào)樓均價(jià)為16500元/平方米，總價(jià)57萬(wàn)元/套起?！睎|亞尚品臺(tái)湖銷(xiāo)售人員介紹，附近的東亞印象臺(tái)湖也有商住產(chǎn)品，同樣是東亞新華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，均價(jià)也在17000元/平方米左右。

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，東亞尚品臺(tái)湖于去年8月23日拿到了四棟樓的預(yù)售許可證，共1869套房源，但截至目前，顯示已簽約的僅為71套；東亞印象臺(tái)湖三棟辦公立項(xiàng)的商住樓，批準(zhǔn)銷(xiāo)售房源共計(jì)1757套，目前未簽約的房源還有約1400多套。

　　該區(qū)域內(nèi)一項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，臺(tái)湖板塊各項(xiàng)目的商住產(chǎn)品去化情況有一定差距，主要還是受產(chǎn)品設(shè)計(jì)和周邊規(guī)劃的影響。不過(guò)項(xiàng)目集中度適中，客源競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，有助于整體市場(chǎng)去化。

　　房山 同質(zhì)化高

　　如果說(shuō)通州的部分商住項(xiàng)目能以品質(zhì)獲得一定去化，那么房山的情況則沒(méi)有那么樂(lè)觀。

　　5月5日，記者來(lái)到房山的長(zhǎng)陽(yáng)半島中央城售樓處，大廳只有一組購(gòu)房者在咨詢。銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目去年11月開(kāi)盤(pán)，共推出519套層高4.2米loft公寓，現(xiàn)在剩60多套，優(yōu)惠后均價(jià)18500元/平方米。看房人表示：“我剛來(lái)北京三年，還沒(méi)有購(gòu)房指標(biāo)，手頭的錢(qián)只能買(mǎi)小戶型商住類(lèi)的。這兒離著地鐵和公交樞紐站不遠(yuǎn)，如果其他配套更齊全，應(yīng)該能保值升值。不過(guò)，商水商電，日常生活成本較高。我再考慮考慮?！?/p>

　　在中央城對(duì)面的首開(kāi)熙悅雙子座售樓處，也有一位購(gòu)房者在咨詢。據(jù)銷(xiāo)售人員講：“去年12月開(kāi)盤(pán)推出288套公寓，現(xiàn)在剩余80多套。現(xiàn)有特價(jià)18500元/平方米和19500/平方米的LOFT房源?！?/p>

　　記者又來(lái)到良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香，沒(méi)有看到購(gòu)房者。銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目3.5米層高，精裝修。16號(hào)樓350套房4月交房，還剩50套左右，15號(hào)樓300套房將在6月交房，剩下約30套。現(xiàn)在有3萬(wàn)抵10萬(wàn)的活動(dòng)，優(yōu)惠后均價(jià)約18000元/平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，房山的商住項(xiàng)目多是4.2米層高LOFT，實(shí)際使用率和空間感不算優(yōu)越，再加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，其庫(kù)存在北京各區(qū)域里位居前列?！澳苜u(mài)出的，價(jià)格都在18000元-19000元/平方米之間，單價(jià)一超過(guò)2萬(wàn)元，成交量會(huì)受到影響。除非整體市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)大幅度的回暖，才可能把房山區(qū)的整體成交量拉起來(lái)，但消化庫(kù)存仍需要一個(gè)周期?！?