在嚴格限購政策背景下一度“所向披靡”的商住房市場，隨著住宅市場調控政策的逐漸放松，正面臨前所未有的庫存壓力。在9·30和3·30兩輪調控政策之后，北京樓市整體出現明顯升溫跡象，但商住市場卻出現與大勢相悖的表現，無論是成交量還是成交價格，均出現下挫。業(yè)內人士普遍預測，潛在的增量與高企的庫存累加，商住市場還將在未來爆發(fā)出更大的危機，而控制總價、提升產品差異化與獨特性、滿足居住者復合性需求，才是商住房市場打響反擊戰(zhàn)的唯一出路。

　　□數據

　　成交量連續(xù)兩年大幅回落

　　據亞豪機構統(tǒng)計顯示，2015年一季度，北京商住產品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了兩個百分點。

　　與成交價格的小幅回落相比，北京商住市場成交量連續(xù)兩年出現大幅下挫。數據顯示，2013年商住產品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2015年一季度，商住產品的月均成交套數進一步下滑至782套，成交的回落幅度高達三成。

　　事實上，商住市場巨大的去化壓力早在去年三季度已經出現端倪。亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，到去年9月底，北京商住產品庫存達2.6萬套，與二季度末相比，增加了近4000套，創(chuàng)下22個月以來新高。

　　據北京市房協秘書長陳志介紹，此類產品相對集中的區(qū)域包括房山長陽區(qū)域、門頭溝區(qū)域、大興黃村和六環(huán)附近、通州臺湖區(qū)域、通州運河核心區(qū)以及北六環(huán)未來科技城和北七家區(qū)域?！伴T頭溝區(qū)域隔一條路的兩個項目都是類住宅產品，每個項目都有四五千套的存量，兩個項目都近1萬套了，庫存壓力很大?！?

　　亞豪機構副總經理高姍分析，2013年北京住宅土地出讓方式是在達到競價上限之后競建保障房、自住房面積，造成商品住宅用地面積縮減、地價高企，部分開發(fā)商為了平衡項目利潤率，往往選擇將商業(yè)公建用地中的可售部分開發(fā)為商住產品，以實現房企資金快速周轉，這將造成今年商住產品進入供應高峰期。

　　□原因

　　規(guī)劃僵硬過度供給商辦寫字樓用地

　　據陳志介紹，規(guī)劃已經脫離了目前的現狀，在某些區(qū)域配建大型的商業(yè)和寫字樓并不符合市場情況，也未顧及市場需求。事實上，不可能每個區(qū)域都能支撐起一個大型的商場，尤其是在電商的嚴重沖擊之下。但土地的供應仍然有不少此類用地，按照人均10平米的辦公面積計算，目前的供給也超過需求。這是此類產品極度過剩、長期積壓、去化較慢的重要原因之一。

　　另外，在目前的政策環(huán)境下，對購房者來說，此類產品并未獲得住宅產品同等的待遇，首付和貸款的利率都比較高?！暗?，這類產品是北京剛需市場的重要補充，很多住宅目前的總價都高達兩三百萬，遠遠超出剛需人群的購買能力，而類住宅產品戶型小，總價低，是解決一部分人群居住問題的產品類型?！?

　　基于此，陳志認為，應該停止此類土地的供應，為企業(yè)正名，讓企業(yè)名正言順的去開發(fā)這類類住宅產品，作為住宅的補充上市。同時，北京市的規(guī)劃調整中應充分考慮到這些，做好相關的教育等配套，盡量疏導，以保持社會的穩(wěn)定和房地產的健康發(fā)展。

　　政策利好擠壓商住置業(yè)需求

　　除了以上原因之外，還有一點不容忽視的，受限購政策影響，之前幾年里商住產品的銷售情況尚可，但近一段時間以來出臺的政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，無論9·30還是3·30均是針對住宅屬性的商品房，在購買二套住宅的首付比例由6-7成降至3-4成后，商住首付依然維持著五成首付，這一點上，購房者選擇的天平無疑向普通住宅傾斜。

　　而從產品屬性上說，和純住宅樓相比，商住產品的居住品質存在很大的差距，私密性、宜居性都不能得到很好的保障，商住產品生活成本高、居住密度高、產權年限低的“兩高一低”的劣勢又被市場放大，因此銷量重挫。

　　□出路

　　打造“獨創(chuàng)性”產品

　　隨著調控政策的寬松，住宅市場的成交繼續(xù)對商住市場形成分流，那些庫存過高的區(qū)域，在售商住項目首先需要進一步調整價格、提高優(yōu)惠促銷的力度，降低首付和貸款利率過高的弱勢，增強對于購房客群的吸附力。

　　除了價格杠桿以外，商住產品的開發(fā)商還應在規(guī)劃指標限制范圍內，深化產品設計。在亞豪機構市場總監(jiān)郭毅看來，當前一些開發(fā)商將商業(yè)辦公用地設計為獨棟或聯排產品，也贏得了一定的市場認可，此外，商住中LOFT產品的占比較多，調整進深和面寬的比例可以實現產品的采光和通透性，錯層的產品設計可以增加首層的面積，居住舒服度更高、功能性更強。

　　具有稀缺性、獨創(chuàng)性的商住產品同樣能獲得熱銷。今年4月，位于馬駒橋的合生悅上城128套精裝修房源開盤即售罄，在合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總經理劉蕓岐看來，稀缺性和獨創(chuàng)性是項目熱銷的原因之一，與北京眾多LOFT產品都是4.2米的層高不同，項目5.5米的罕見層高力壓同類競爭產品。

　　此外，對于市場需求的準確把握，也成為項目熱銷的原因，劉蕓岐表示，在北京，如果想要三代同堂的生活，購房者需要購買200平米左右的物業(yè)，符合這個要求的產品大部分是大平層或者別墅，對于有一步到位的置業(yè)需求卻又并非富人階層的購房者來說，現在有一個200萬搞定四居室的機會放在眼前，或許是一個最佳的選擇。

　　加大商業(yè)配套比重

　　而對于商住產品普遍存在的生活配套欠缺的問題，不少房企開始在產品業(yè)態(tài)中加大商業(yè)配套的比例。

　　位于門頭溝的遠洋新天地營銷負責人告訴記者，遠洋新天地在傳統(tǒng)建制的新中式院落居住空間中，規(guī)劃了公寓、寫字樓、體驗式風情商業(yè)、創(chuàng)意社區(qū)服務平臺等多種業(yè)態(tài)，可以滿足業(yè)主全面生活需求。此外，區(qū)域一些項目甚至打出學區(qū)房概念，吸引購房者。

　　面對激烈的商住產品競爭，一些項目也開始進行產品功能創(chuàng)新，以提高項目吸引力，在房山長陽，五和萬科長陽天地打出青年人創(chuàng)業(yè)的口號，銷售人員表示，項目以“活力青年社區(qū)”為定位，匯集了花園公館、精品住宅、運動公園、服務公寓、黃金商業(yè)五大業(yè)態(tài)，既可以作為青年創(chuàng)客的創(chuàng)業(yè)基地，同時也能夠成為業(yè)主私享空間。此外，綠地集團也將在今年上半年在房山項目打造綠地版的共享辦公產品，據悉，位于良鄉(xiāng)的北京首個市級高校大學生創(chuàng)業(yè)實踐及孵化基地預計今年5月正式投入使用。房山擁有龐大的青年創(chuàng)業(yè)客群和政策扶持，這也使得房山部分商住產品更偏向辦公屬性。

　　總之，在商住產品的市場形勢趨于惡化時，性價比才是王道，在控制價格的前提下提升產品，充分滿足居住者的復合化需求，方可贏得市場。

　　□現狀

　　A房山

　　同質化競爭嚴重

　　“去年4月份在良鄉(xiāng)大學城買的LOFT商住項目，當時是每平米24000元，還是托人買的，誰知現在降到每平米18000元。”提到過去一年的買房經歷，小王后悔不已，“當時買商住就是為了投資，誰知不升反降，還不如炒股?！?

　　小王在房山商住投資經歷是整個房山樓市變遷的一個剪影。在經歷上一波成交高峰之后，今年開年以來房山新房市場出現供應與成交回落情況，來自機構統(tǒng)計顯示，今年一季度，房山新房供應2677套，成交1387套，分別較去年同期下降12.7%與29.6%。受到市場低迷影響，今年一季度房山新房成交均價為每平米18413元，較去年同期下跌7%。

　　在房山樓市供應減少的同時，商住項目的占比在明顯上漲，競爭日漸白熱化，記者在長陽、良鄉(xiāng)兩個板塊調查發(fā)現，打出不限購、低總價的商住項目扎堆，在同質化的競爭之下，房山商住產品價格開始明顯回落。

　　“前幾年房山競爭最激烈的是剛需產品，現在是商住。”房山當地一位項目銷售人士向記者表示，房山商住扎堆，已經成為房山庫存壓力最大的產品。

　　B門頭溝

　　商業(yè)配套成短板

　　自2013年年底以來，門頭溝相繼供應了一批住宅、商業(yè)和自住型商品房用地，伴隨著這些項目面市，門頭溝已經形成了高端、剛需和商住、酒店公寓多元的格局。去年底，商住項目的接連亮相又成為了區(qū)域樓市的一大特點。

　　以華潤悅景灣、鴻坤七星長安、西長安壹號、遠洋新天地、中鐵梧桐匯為主的低總價商住產品，將占據區(qū)域2015年主要供應量，各個項目價格均在3萬元/平方米左右。

　　門頭溝一在售項目相關負責人介紹，門頭溝區(qū)域的商住型產品近兩年來并不多見，此次商住項目的放量，也與去年底到今年初的土地成交熱潮有關，伴隨著各地塊規(guī)劃的推進，未來將會有更多項目亮相門頭溝。

　　記者調查發(fā)現，目前門頭溝商住項目大多打出“京西”及長安街西延長線的概念，突出門頭溝交通的便利性吸引金融街、海淀等區(qū)域的購房者。以蓮石、阜石兩條地域高速為樞紐，貫通門頭溝與城區(qū)。隨著S1線和地鐵6號線西延長線通車，門頭溝將與北京西部核心區(qū)域徹底融為一體。交通便利性吸引了不少京西的首次置業(yè)的上班族，目前商住購房主力也主要集中在西四環(huán)、西三環(huán)沿線甚至西二環(huán)的購房人群體。

　　不過，記者調查發(fā)現，門頭溝分為新老城區(qū)兩個板塊，其中老城區(qū)發(fā)展成熟，無論是交通、醫(yī)療、教育還是大型商業(yè)，均較為完善。購房人入住即能享受完善的生活配套，不需要經歷區(qū)域發(fā)展成熟的過渡期。而門頭溝新城區(qū)成為目前商住扎堆區(qū)域，其生活配套方面則較為欠缺，有待發(fā)展。在這一板塊，商業(yè)、醫(yī)療等日常配套還有待完善。

　　C大興

　　潛在供應壓力大

　　曾經對外宣稱將沖擊北京在售商住LOFT最低售價的北京城建·北京密碼項目，將在本月底繼續(xù)推出其二期房源。該項目位于大興區(qū)南六環(huán)外魏善莊鎮(zhèn)，一期已于2015年2月5日開盤，項目戶型是40-80平方米的精裝修LOFT產品，均價1.7萬元/平方米。

　　銷售人員近日告訴記者，從4月1日起，項目的優(yōu)惠已經從原來的2萬抵8萬變成1.5萬抵5個百分點，相當于總價打9.5折，“總價越高可能享受的優(yōu)惠就會越大”。銷售人員說，目前二期正在排號階段，但僅排了60-70組左右。

　　記者從北京市住建委網站上看到，今年1月底，該項目一期即1號樓共推出844套房源，目前已簽約557套房源，簽約面積34681.77平方米，成交均價為16820元/平方米。與1號樓同日取得預售證的還有2號樓、3號樓和4號樓，這3棟樓累計房源高達2537套。銷售員所稱的二期也就是2號樓，一共有713套房源，但銷售人員表示，目前尚不知道二期是否會全部推出該批房源。

　　除了開發(fā)商承諾的24000平方米臨街商業(yè)及約21萬平方米生態(tài)公園外，目前項目的配套主要有世紀聯華超市、魏善莊醫(yī)院以及臥龍雙語幼兒園、孫村中小學、魏善莊中學。除了價格優(yōu)勢和毗鄰首都第二機場的地段優(yōu)勢，目前項目的配套并不算完善。“真正繁榮起來應該是在第二機場修好之后”，一位業(yè)內人士表示，有機場的帶動，這個區(qū)域才會慢慢步入高端區(qū)域。

　　除了大體量的在售項目，大興區(qū)域潛在的供應壓力還表現在多個待售和待開發(fā)項目上。去年4月，大興黃村集中成交多幅多功能用地，其中，萬科和首開聯合體以7.63億元摘得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)商業(yè)金融用地，建設面積94870平方米；恒大地產以41.6億元總價配建36752平方米自住房和不少于15700平方米的限價商品房的代價摘得黃村公建混合住宅用地，總建筑面積為174840平方米；泰禾以51.7億元拿下黃村兩幅多功能地塊，建筑面積分別為82719平方米和176549平方米。目前僅有泰禾方面公開表示，黃村項目將建成高端時尚的城市綜合體，項目或將在今年入市。

　　D通州

　　商住項目分化明顯

　　作為近年來土地出讓的主要區(qū)域，通州區(qū)出讓的土地中有較多住宅屬性之外的土地，其中，通州運河核心區(qū)、臺湖和宋莊是此類土地出讓較多的區(qū)域。根據亞豪機構統(tǒng)計，通州是商住產品的主要集中區(qū)域之一，商住產品的庫存量高達8863套。

　　記者五一假期期間走訪了臺湖等區(qū)域的商住產品項目，項目的分化相對比較明顯。首開萬科臺湖新城的售樓處里有不少購房者看房，據該項目的銷售人員介紹，其在售產品為LOFT精裝公寓，戶型面積為40-60平方米，主推萬科精研49平方米全能小三居，最低總價130萬元/套。緊鄰該項目的泰禾·1號街區(qū)銷售情況也較為樂觀，所剩房源不多。

　　相關的統(tǒng)計數據也顯示，4月該項目銷售了72套房源，成交均價為2.289萬元/平方米，銷售總金額為8149萬元，位居4月份商住產品銷售總金額的第三位。而位于同區(qū)域內的泰禾·1號街區(qū)則以6792萬元的總銷售額位于第四位。

　　相對于以上兩個項目而言，該區(qū)域里的其他商住產品銷售并不順暢。記者在某售樓處看到，買房人不少，但記者問了多數購房者，都是購買其住宅產品的，鮮有商住產品的購房人。而另外一個純商住項目里，購房者更是寥寥，住建委網站顯示，該項目去年拿到預售證的絕大多數房源依然處于可售狀態(tài)。

　　通州運河核心區(qū)也是通州商住產品的主要供應區(qū)域，據記者了解，目前在售的華業(yè)新北京中心項目正在排卡過程中，銷售人員告訴記者，最先銷售的是LOFT產品，排卡可享受1萬抵3萬的優(yōu)惠，總價140萬起，共有1976套房源。“我們第一次推出了500多套，現在已經排了270多個號了?！?

　　據記者了解，通州運河核心區(qū)自2010年開始出讓土地，最早拿地的項目就是華業(yè)·新北京中心這個項目，截至目前共出讓了41塊多功能用地，規(guī)劃建面368萬平方米。

　　京華時報記者 潘秀林 桂瑰 邢飛