近期，深圳房價上漲引起各界關注。有機構稱，截至目前深圳房價已經(jīng)上漲了30%至40%。但是，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，深圳房價并沒有大漲。

　　這一說法是為平息市場恐慌情緒，還是深圳樓市成交價格被平均以后的真實面目？面對房價強勁反彈，深圳官方的真實心態(tài)是怎樣的？又有哪些應對措施？

　　6月第一周供應增長200%

　　根據(jù)王鋒提供的數(shù)據(jù)，2013年，中國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重為6.1%，同期，深圳房地產(chǎn)增加值占GDP比重高出全國3個百分點，達到9.2%。在此背景下，當?shù)卣匀徊辉缚吹椒績r過快下跌。

　　不過，“3·30新政”之后的暴漲顯然也不是深圳市政府所希望的。5月以來，從加快企業(yè)推貨，到穩(wěn)定市場恐慌情緒，背后都有當?shù)卣纳碛啊?

　　當寶安區(qū)一棟自稱“豪宅”的產(chǎn)品標出每平方米37.6萬元天價時，深圳市規(guī)土委迅速約談開發(fā)商，隨后這一炒作價格被腰斬，“秒變”為每平方米17萬元。除此之外，深圳市政府還加大了監(jiān)督開發(fā)商故意制造“日光盤”的行為。

　　有機構稱，深圳房價上漲了30%~40%。但王鋒稱，深圳樓市沒有出現(xiàn)大漲，5月二手房價格環(huán)比僅上漲3.9%，市場供應充足，不存在短缺，此前一系列的“上漲”系開發(fā)商或者機構炒作所致。他以6月第一周數(shù)據(jù)為例指出，房地產(chǎn)市場需求同比增長16%，而供應量同比增長200%，6月初的深圳房價出現(xiàn)小幅回落。

　　面對成交量猛增、去化周期縮短，深圳市規(guī)土委通過加快商品住房預售審批、加大供應量等措施，目前庫存量已有所回升。據(jù)此前報道，目前深圳新開工面積遠大于竣工面積，正處于大規(guī)模供應前夜。

　　部分利好政策遲遲未落地

　　在這一輪房價大漲中，二套房杠桿加大被認為是主要推手。“3·30新政”后，堅持多年的二套房首付七成比例降至四成，購房者一次性支出的現(xiàn)金總額大幅減少。

　　但事實上，由于二套房四成首付政策，遲遲沒有在深圳實質(zhì)性落地，在此前兩個月的瘋狂搶房中，不論是改善性需求人群還是投資客，其購房杠桿并沒有增加。近日市場傳出的購買5萬元理財產(chǎn)品即可拿到東亞銀行二套房四成首付的消息也不了了之。

　　隨著深圳樓市火爆，銀行貸款利率也開始上調(diào)。中國銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從9.3折提高至9.5折，建設銀行也從9.3折提到9.5折、9.6折。

　　而關于深圳取消“限外”的傳聞，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅類。有觀點稱，取消“限外”的范圍應該是商業(yè)地產(chǎn)，目的是吸引外資進入。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心主任何倩茹曾指出，相較全國，深圳市場的買賣雙方有一些特質(zhì)，比如對與購房有關的融資成本很敏感，往往只要政策給出一個信號，哪怕沒有實質(zhì)落地，房價也會上漲。

　　深圳樓市相關利好政策遲遲不落地，已打破市場預期，對反應靈敏的深圳市場而言，一旦短期供需得到改善，也許會真如業(yè)內(nèi)所預料的那樣——6月開始，房價將進入一段平穩(wěn)期。

　　A股走牛或推動樓市需求

　　某種意義上，深圳對房價暴漲的態(tài)度，可以看作全國房地產(chǎn)市場對未來房價態(tài)度的一個風向標。

　　原因之一在于，深圳的經(jīng)濟剛從產(chǎn)業(yè)升級中走出不久，2014年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達56.5%，包括互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的不少產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩位數(shù)以上增長，正逐漸代替房地產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟的模式，而這些發(fā)展暗合國家層面“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”、“調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構”的方向。

　　深圳市政府對樓市的態(tài)度也可從一個小案例中窺見一斑。一名英國海歸博士向記者表示，他回國創(chuàng)業(yè)后，深圳市政府為他支付了100萬元的房補。

　　另以珠海橫琴特區(qū)和深圳前海自貿(mào)區(qū)為例，不少開發(fā)商在橫琴有大量土地儲備，雖然該片區(qū)尚顯荒涼，但一名房企高管表示，其公司在該片區(qū)的住宅預期房價是每平方米4萬多。深圳前海自貿(mào)區(qū)成立后，出讓的十多宗土地中，沒有一宗是純住宅用地，目前市場所熱炒的前海概念類新盤，并不位于前海管理局轄區(qū)內(nèi)。

　　此前有報道稱，有相當數(shù)量的深圳股民在股市獲利后開始減倉，將資金投入到樓市。于是，有投資擔心房價過快上漲會從股市中“抽水”，從而影響A股牛市。

　　這一擔心恐怕是多余的。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵撰文指出，2014年5月到9月，上證指數(shù)開始上漲，而房價短暫下跌了5個月。隨后，從2014年10月至今，A股和房價又進入同步上漲周期。過去10年中，有超過6年時間房價和股價是同步變化的，每次股市上漲，都會帶動房價上漲，當房價下跌時，股市也經(jīng)常出現(xiàn)下跌。但反過來則不成立，房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。

　　上述文章指出，股市畢竟不是影響房價的決定因素，市場基本供求關系和房地產(chǎn)政策對樓市的影響更直接。

　　隨著房地產(chǎn)黃金十年的結(jié)束，人均居住條件已有很大改善，未來成交量和價格大幅增長的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應壓力依然較大，需求也遠不如一線城市穩(wěn)定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房首付比例、房貸利率不斷松動，“3·30新政”后二手房營業(yè)稅下調(diào)更是對一線城市利好，但同時限購仍在，只要確保執(zhí)行不放松，仍將對一線城市房價的漲幅有所限制。