2014年被譽為房產(chǎn)眾籌元年，綠地、方興等房企將“眾籌買房”這一模式發(fā)揮得淋漓盡致。但是，眾籌在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，一直面臨政策壁壘，直到去年11月李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點”之后，眾籌模式才迎來政策風(fēng)口。雖然修改后的《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》仍未公布，卻也為眾籌深度介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)打開了一扇門。

　　房產(chǎn)眾籌開發(fā)要想成功，需要具備哪些前提條件?通過眾籌開發(fā)是否真能降低房價?

　　“我們拿起手機……根據(jù)你的希望在定制平臺上找到相應(yīng)的項目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子?！?

　　5月9日，地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州市工商聯(lián)及新希望集團聯(lián)手舉辦的2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上關(guān)于房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的前景做了如上展望。他認為，此舉可以使得房價至少下降1/3。

　　馮侖沒有講到的是，這樣的設(shè)想已經(jīng)越來越接近現(xiàn)實。本月中下旬，碧桂園將召開新聞發(fā)布會，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發(fā)計劃。與此同時，綠城也將于下月初推出綠城版的眾籌計劃。

　　這些計劃能不能真的讓房價下跌1/3?目前還是未知數(shù)，因為房產(chǎn)眾籌開發(fā)需要具備諸多前提條件，但這些條件目前尚不成熟。

　　多家房企試水眾籌開發(fā)

　　2014年，被業(yè)內(nèi)譽為房產(chǎn)眾籌元年。去年“雙十一”期間，綠地、遠洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營銷模式發(fā)揮得淋漓盡致，其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元。

　　參與綠地眾籌的一位營銷高層人士告訴記者，房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營銷方式，只有在特定的時間節(jié)點才能形成爆發(fā)性的聚合力。

　　除了眾籌買房之外，去年就有人提出了“眾籌開發(fā)”的概念。其初衷是，當(dāng)前房價居高不下，眾籌開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié)，對于消費者而言，能夠拿到比市場上更實惠的房價和個性化的購房需求;對于開發(fā)商而言，相當(dāng)于提前鎖定了消費客群。

　　在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試利用社會大眾的資金來開發(fā)地產(chǎn)項目?！皹潜P預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種眾籌開發(fā)?！彼拇ɑê迷聢A房地產(chǎn)董事長樊義波表示，當(dāng)前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，眾籌開發(fā)概念越來越熱。

　　據(jù)悉，本月中下旬，碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發(fā)計劃。另據(jù)媒體報道，平安集團前不久曾斥資1億元成立股權(quán)眾籌平臺“前海眾籌”，業(yè)務(wù)重點定位為創(chuàng)新股權(quán)眾籌、房地產(chǎn)眾籌等。

　　平安集團一位股權(quán)眾籌的運營人士介紹說，“我們以前幫開發(fā)商融資，就相當(dāng)于眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個作為代表，開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們，我們再將其轉(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶名下，投資年化收益率15%左右。如果未來房價跌了，那么參與眾籌者按原價回購;如果房價漲了，按照漲價比例大家來分攤收益?！薄氨娀I開發(fā)的專業(yè)性相對要強一些，不像實體樓盤直接簽署過戶手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可。眾籌需要做商業(yè)計劃書出來，我們這邊會有一個比較完備的團隊來操作，包括對資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查，對今后樓盤價位進行梳理等。與眾籌買房相比，眾籌開發(fā)的操作方式差不多，但牽涉的專業(yè)面要廣一些?！鄙鲜鋈耸垦a充說。

　　比想象中的艱難

　　隨著眾籌開發(fā)概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團，也被媒體拿來當(dāng)作踐行這一概念的典范。

　　據(jù)了解，眾美集團主要是與河北一些事業(yè)單位、國企等長期合作，定制開發(fā)地產(chǎn)項目。不過，眾美集團一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾美一般不會接受采訪。記者撥打眾美官網(wǎng)公布的電話，但一直未能打通。

　　“河北很流行 定向代建 ，民間集資很活躍?！敝袊鞘挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，現(xiàn)在采用這種模式以項目為標的集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。

　　陳寶存認為，眾籌開發(fā)做成功比較難，他就遇到過一個活生生的失敗案例?！澳莻€朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統(tǒng)一，房價相比市價便宜一半但沒有可行性，組建了個開發(fā)公司，但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢?！?

　　實際上，眾籌開發(fā)遠比想象的艱難，甚至可能會觸碰政策紅線，比如商品房預(yù)售制度。樊義波認為，房企引入第三方金融機構(gòu)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資，但房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，眾籌開發(fā)違反了商品房預(yù)售制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

　　“即使通過眾籌拿到了地，項目后續(xù)資金如何解決?借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢?”亞信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認為，眾籌開發(fā)會把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優(yōu)先權(quán)與投資機制的公平?這也是個問題。

　　站在房企的角度，眾籌開發(fā)項目初期更多是一種文字描述，而沒有實體樣板間說服眾籌參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機構(gòu)時，如果沒有回購協(xié)議或擔(dān)保機制，這些機構(gòu)也沒法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長、金融投委會執(zhí)行主任姜煒表示，眾籌開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新，監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵房企探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價。

　　一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出，眾籌開發(fā)仍是一種理念，公司這么做，是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域，還可以收集大量的購房者信息。