雅居樂(lè)最近攤上的事兒真不少。繼10月以來(lái)雅居樂(lè)董事局主席陳卓林被檢方控制、執(zhí)行董事黃奉潮失聯(lián)、香港凈籌供股計(jì)劃中斷等一系列事件后,10月26日再發(fā)公告稱(chēng),公司兩份融資協(xié)議獲得修訂,其中將于今年12月到期的2.65億美元未償還貸款獲得延期一年。這對(duì)于雅居樂(lè)而言不失為一個(gè)好消息,但是也暴露出了目前房企資金鏈緊張的事實(shí),這不禁讓人聯(lián)想到幾年前的綠城信托被查案,最終導(dǎo)致這家巨型房企倒下,在半年后即將面對(duì)116億元巨額債務(wù)到期的雅居樂(lè)還能再次過(guò)關(guān)嗎?

　　貸款延期

　　10月26日,雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司公告宣布,公司原定于2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元(相當(dāng)于20.56億港元)已獲得銀行同意將貸款期限延長(zhǎng)12個(gè)月。此外,雅居樂(lè)經(jīng)所需貸款人同意,對(duì)其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議部分條文做出修訂,將就公司管理層違約事件條款訂立補(bǔ)充協(xié)議。

　　據(jù)悉,今年4月14日,雅居樂(lè)宣布與渣打銀行(香港)有限公司、恒生銀行有限公司及香港上海匯豐銀行有限公司訂立融資協(xié)議,獲得為期8個(gè)月的4.75億美元定期貸款。

　　雅居樂(lè)稱(chēng),10月25日上述銀行已原則上同意將各自(個(gè)別而非共同)承諾將上述4.75億美元定期貸款中本金額最高為2.65億美元的未償還貸款期限延長(zhǎng)至簽立首份融資協(xié)議的修訂協(xié)議日期起計(jì)的12個(gè)月,即倘若修訂協(xié)議于2014年12月簽立,本金額最多2.65億美元的貸款期限將延長(zhǎng)12個(gè)月至2015年12月。

　　而4.75億美元定期貸款中剩余的2.1億美元貸款余額將以雅居樂(lè)10月15日公布的“8供1”供股計(jì)劃所得款項(xiàng)凈額償還。

　　此外,除去對(duì)上述即將到期貸款的緊急處理,雅居樂(lè)同時(shí)也對(duì)其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議做出部分條文修訂。

　　6月25日,雅居樂(lè)與恒生銀行、匯豐銀行、法國(guó)巴黎銀行香港分行、渣打銀行及中國(guó)建設(shè)銀行　(亞洲)股份有限公司訂立融資協(xié)議,獲授予金額26.65億港元的定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán),為期36個(gè)月。

　　即使這次延期獲得批準(zhǔn),但是雅居樂(lè)仍然面臨著巨大的債務(wù)壓力,截止到明年6月,雅居樂(lè)到期的債務(wù)高達(dá)116億元。

　　摩根士丹利發(fā)表報(bào)告指出,雅居樂(lè)能夠迅速安排貸款再融資,屬正面消息。不過(guò),雅居樂(lè)于下月仍有1.88億美元的離岸貸款到期,連同上述提及的2.65億美元,明年雅居樂(lè)合共要?dú)w還7.98億美元的款項(xiàng),因此雅居樂(lè)可能需持續(xù)再融資和資本重組,即短期償債能力風(fēng)險(xiǎn)減輕,但中期前景仍然不明朗,有關(guān)其主席的調(diào)查、潛在資產(chǎn)出售、償還貸款等將限制股價(jià)表現(xiàn)。

　　負(fù)債之累

　　其實(shí)羨慕雅居樂(lè)的房企肯定很多,因?yàn)樵趧倓偣嫉姆科笕径葓?bào)告中,高企的負(fù)債是房企的最大隱患。

　　根據(jù)Wind截止到10月27日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,發(fā)布三季報(bào)的45家房企中,超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為12家,其中,萬(wàn)科和招商地產(chǎn)負(fù)債超過(guò)千億元,分別為4137.91億元、1046.76億元。不過(guò),從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來(lái)看,萬(wàn)科為79.6%,招商地產(chǎn)為72.2%,而多家中小房企資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)了80%的紅線。

　　與不斷上升的負(fù)債相對(duì)的是房企的毛利潤(rùn)率出現(xiàn)了連續(xù)下滑。另根據(jù)Wind對(duì)80家房企披露的三季報(bào)或預(yù)告顯示,已披露三季報(bào)數(shù)據(jù)的房企1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元,同比增長(zhǎng)7.38%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為284.8億元,同比下降9.7%。而在中報(bào)時(shí),上述公司凈利潤(rùn)同比下降0.27%。這一業(yè)績(jī)?cè)鏊僖矂?chuàng)下上市房企2003年以來(lái)三季報(bào)增速新低。

　　事實(shí)上,此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績(jī)?cè)龇?。之所?014年風(fēng)光不再,與行業(yè)銷(xiāo)售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費(fèi)用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

　　統(tǒng)計(jì)顯示,三季度上市房企整體銷(xiāo)售毛利率為34.18%,較中報(bào)下降0.01個(gè)百分點(diǎn),較一季度下降1.65個(gè)百分點(diǎn),同比也下降了1.33個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),銷(xiāo)售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入的比值從中報(bào)時(shí)的3.22%,上升至三季報(bào)的3.5%,同比也上升了0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　受此影響,不少上市公司前三季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中,有48家房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降,占比六成。即使是房企龍頭,在前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也未必都盡如人意。

　　斷臂求生加劇

　　對(duì)于利潤(rùn)率下滑、負(fù)債高企,房企最為有效的化解手段莫過(guò)于出售資產(chǎn)直接套現(xiàn)。

　　今年以來(lái)房企出售資產(chǎn)的事件不斷發(fā)生。從各大產(chǎn)權(quán)交易所記者查閱發(fā)現(xiàn),上海中虹全資持有的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓100%股權(quán),打包一起轉(zhuǎn)讓的還有上海中虹對(duì)鎮(zhèn)江虹孚21929萬(wàn)元債權(quán),整體掛牌價(jià)格為34535.75萬(wàn)元;北京華中園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)也在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌,該企業(yè)的股東方分別為華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司和北京京電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,雙方各占50%股權(quán)。此次北京京電轉(zhuǎn)讓其所持有的北京華中園50%股權(quán)的掛牌價(jià)格為5500萬(wàn)元。

　　另上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示,上海華高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司轉(zhuǎn)讓上海華必達(dá)商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及其對(duì)標(biāo)的企業(yè)2845.95萬(wàn)元債權(quán),掛牌價(jià)格為5725.47萬(wàn)元?！〈送?煙臺(tái)科信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓持有的濰坊科信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及4593.03萬(wàn)元債權(quán)、中冶天工集團(tuán)有限公司出讓啟東中冶天翔置業(yè)有限公司100%股權(quán)均為今年9月在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

　　類(lèi)似事件還在多地發(fā)生。包括江西、山東、陜西等地均出現(xiàn)房企為補(bǔ)充流動(dòng)資金變賣(mài)項(xiàng)目或資產(chǎn)的案例。8月,湖南省房地產(chǎn)行業(yè)信用信息領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出警示,有77家房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈緊張、拖欠工程款等問(wèn)題被提示或警示,中小房企資金鏈緊張難題日益凸顯。

　　房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)交易金額長(zhǎng)期居于各大產(chǎn)權(quán)交易所前幾位。在這些變賣(mài)項(xiàng)目股權(quán)的房企中甚至不乏一些大型企業(yè),比如中冶、中信、城建等龍頭企業(yè)。