作為典型的資金密集型行業(yè)，“錢”一直以來都是房地產(chǎn)行業(yè)跳動(dòng)的心臟，尤其是市場承壓、呈現(xiàn)頹勢之時(shí)，資金的重要性越發(fā)凸顯。為了補(bǔ)充資金，近日開發(fā)商接連出手，多渠道融資；在“限購”松綁后市場也將“救市”寄托在了“取消限貸”上。分析人士稱，房企融資能夠?yàn)槠涮峁﹥斶€債務(wù)以及加速去庫存的資金，銀行限貸松綁也能夠刺激部分改善型需求入市，不過在購房人長期觀望的大環(huán)境下，其效果無法在短期內(nèi)顯現(xiàn)，市場難迎“金九銀十”。

　　龍頭房企帶頭“補(bǔ)糧”

　　在樓市低迷的大背景下，不少房企開始加快一手賣貨一手找錢。就在本周，雅居樂、富力等開發(fā)商先后發(fā)布融資方案，有的企業(yè)甚至不惜折價(jià)賣股“江湖救急”。

　　以雅居樂為例，本周一其發(fā)布公告，以每股供股股份4港元的認(rèn)購價(jià)發(fā)行約6.96億股供股份，借此集資約27.85億港元，值得注意的是，供股股份的認(rèn)購價(jià)與前一日的股價(jià)相比，相當(dāng)于打了3折。

　　在雅居樂之前，碧桂園及越秀地產(chǎn)也發(fā)布了通過供股方式進(jìn)行融資計(jì)劃，欲分別籌得31.8億港元和37.89億港元的資金。不過，上述兩家發(fā)布融資計(jì)劃后，卻遭到了多家投行的看空，他們認(rèn)為供股對(duì)每股盈利有負(fù)面影響，股價(jià)將出現(xiàn)向下的可能。

　　但是相比于股價(jià)的下行，開發(fā)商更加在乎手中的現(xiàn)金流。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前8月開發(fā)商到位資金總數(shù)雖仍然保持了同期上漲趨勢，但是增速已從今年前6月的5.7%滑落到了2.7%，其中開發(fā)商最主要資金來源——定金及預(yù)收款則出現(xiàn)了同比下降，下降幅度從前4月的7.8%擴(kuò)大到了10.7%。

　　“絕大部分開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)難題，房價(jià)下跌且開發(fā)商不愿賤賣，來自國內(nèi)貸款資金的增速下滑，在此情況下開發(fā)商會(huì)采取多種渠道融資以保證現(xiàn)金流”，正如上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，除上述幾家企業(yè)外，富力也于本周宣布擬在中國境內(nèi)發(fā)行不超過70億元中期票據(jù)融資。另外，萬科的150億元債務(wù)融資工具也獲得董事會(huì)批準(zhǔn)。上述公司均表示，所得款項(xiàng)凈額將用于償還債務(wù)或作為集團(tuán)的一般運(yùn)營資金。

　　放松限貸影響預(yù)期

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商的融資行為能夠?yàn)樾袠I(yè)注入活水，但是樓市能否恢復(fù)頹勢則關(guān)鍵還要看銀行對(duì)于個(gè)人以及開發(fā)商的貸款是否能夠松口，因此從9月22日開始發(fā)酵的限貸放松傳聞也為9月樓市注入了些許信心。

　　據(jù)悉，自呼和浩特明文解除“限購令”以來，目前全國只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市仍在執(zhí)行樓市限購政策。但是限購解禁的實(shí)際效果卻非常有限，因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，繼“解除限購”后，“解除限貸”成為拯救樓市的最后一根稻草。

　　有消息稱，此次央行召集四大行，要求限貸放開，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)二套也可以恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。其中最受關(guān)注的消息是當(dāng)前認(rèn)房認(rèn)貸的政策將轉(zhuǎn)為認(rèn)房不認(rèn)貸，即只要有首套房貸款還清，若名下無房再貸款便可以按照首套房計(jì)算。

　　雖然消息未坐實(shí)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為銀行放松個(gè)貸并非空穴來風(fēng)，無論現(xiàn)在是否有銀行開始執(zhí)行，未來信貸政策將呈放松趨勢，對(duì)于市場預(yù)期仍然會(huì)造成影響。

　　“錢松”短期難見效

　　對(duì)于個(gè)貸放松，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從操作層面上看，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能只是看貸款存量，事實(shí)上出現(xiàn)房貸余額還清都算首套房的可能性不大，因?yàn)槿绻凑者@一口徑松綁，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。因此，他預(yù)計(jì)，后續(xù)信貸松綁的主要口徑將是認(rèn)房不認(rèn)貸，這樣的口徑既符合目前政府對(duì)購房自住的調(diào)控思維，事實(shí)上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　業(yè)內(nèi)分析，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”后，名下無房但有貸款記錄的首次置業(yè)者以及“賣一換一”的改善人群將會(huì)享受首套購房優(yōu)惠，對(duì)市場影響較大。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭以北京舉例稱，目前二手房市場上改善型需求占比約為40%，其中至少有八成屬于賣一買一的置換需求，約占32%。這一標(biāo)準(zhǔn)的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市。不過，在政策還未落地之前，購房人對(duì)于市場預(yù)期的改變也很難在短期內(nèi)換回樓市的“金九銀十”。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，通過融資換來的資金或?qū)⒅ζ髽I(yè)在“金九銀十”有資金加大營銷費(fèi)用的開支，并且有資本采取以價(jià)換量的策略。嚴(yán)躍進(jìn)表示，進(jìn)入9月，越來越多的房企推盤入市，降價(jià)促銷跑量。除了加大供應(yīng)和推盤力度，房企也不約而同地選擇了讓利促銷來爭取市場有限的份額。但是根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，9月前21天，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平，“金九”已明顯成色不足，因此開發(fā)商舍價(jià)跑量能否在“銀十”見效還要看開發(fā)商是否將資金用于讓利，且讓利幅度是否到位。

　　北京商報(bào)記者 阿茹汗/文 王飛/制表

　　開發(fā)商資金來源統(tǒng)計(jì)（均為同比增長）

　　資金到位 國內(nèi)貸款 自籌資金 利用外資 定金及預(yù)收款 個(gè)人按揭

　　前4月 4.5% 16.5% 11.0% -28.7% -7.8% -3.1%

　　前5月 3.6% 16.5% 9.8% -24.5% -8.4% -1.2%

　　前6月 5.7% 8.1% 12.9% -53.9% 1.5% 0.8%

　　前7月 3.2% 14.7% 11.6% -9.2% -10.2% -3.7%

　　前8月 2.7% 13.8% 11.6% -0.9% -10.7% -4.5%