□地產(chǎn)評(píng)論員蔡琦雯

　　樓市傳統(tǒng)“銀十”能否上演，年底房企搶收可否成功，這些都是近日業(yè)內(nèi)聚焦的熱點(diǎn)。

　　而從市場(chǎng)來(lái)看，剛需產(chǎn)品打折較多，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為庫(kù)存壓力不減的情況下，房企或采取價(jià)格戰(zhàn)。同時(shí)，近期房貸的放松，又給改善市場(chǎng)一定的利好刺激，成交或?qū)⑸蠞q。對(duì)于高端市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為只有占據(jù)了稀缺地段的豪宅方能突圍。

　　剛需市場(chǎng) 將上演價(jià)格戰(zhàn)

　　10月，剛需市場(chǎng)或展開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)。

　　根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，10月共有167個(gè)樓盤(pán)推出打折優(yōu)惠，其中優(yōu)惠力度較大的20個(gè)項(xiàng)目多為外環(huán)外公寓項(xiàng)目，較9月僅有2個(gè)剛需項(xiàng)目打折有較大提升。

　　德佑地產(chǎn)研究員趙葆根指出，雖然房貸放松的消息會(huì)使得開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期轉(zhuǎn)好，但是臨近年底，目前去庫(kù)存依然是當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于剛需產(chǎn)品而言，今年銷(xiāo)量排名靠前的一些剛需樓盤(pán)，多以?xún)r(jià)格取勝，可見(jiàn)客戶(hù)目前最為看中的還是價(jià)格，因此同區(qū)域的樓盤(pán)中占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目更容易脫穎而出。

　　的確，在今年十一房展會(huì)上，一位90后剛需置業(yè)者就直言：“我們預(yù)算不高，今天過(guò)來(lái)房展會(huì)就是奔著‘優(yōu)惠’而來(lái)，看中的樓盤(pán)只要有小幅降價(jià)我們就會(huì)果斷買(mǎi)下?！?/p>

　　位于金山新城的正榮御首府項(xiàng)目近期即將入市，該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理沈契告訴筆者，受到房貸放松影響，目前接觸的客戶(hù)有加快出手的跡象，因此預(yù)計(jì)10月新房市場(chǎng)成交量、價(jià)將平穩(wěn)上升。“我們的項(xiàng)目目前認(rèn)籌達(dá)到8成以上，為區(qū)域內(nèi)最高，但是售價(jià)仍然處于全市低谷，且開(kāi)盤(pán)當(dāng)天價(jià)格還會(huì)有所優(yōu)惠，給客戶(hù)一定的驚喜。”

　　上周末，在松江九亭的新虹橋首府現(xiàn)場(chǎng)，筆者觀察到有近20組客戶(hù)在現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，據(jù)案場(chǎng)人員介紹，自從國(guó)慶節(jié)前的房貸放松消息釋放后，前來(lái)看房的客戶(hù)明顯有增多跡象。當(dāng)問(wèn)到會(huì)否有優(yōu)惠時(shí)，該售樓員表示不確定，但是就目前項(xiàng)目2.4萬(wàn)元/平方米均價(jià)而言，在區(qū)域內(nèi)并不高，并且項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一帶地暖的精裝修房源，同時(shí)所用材質(zhì)均為環(huán)保材料，性?xún)r(jià)比較高，因此吸引了大批的購(gòu)房者。

　　同時(shí)，嘉定某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商就直言：“10月還將加推小戶(hù)型產(chǎn)品，屆時(shí)還將會(huì)給出一定的優(yōu)惠，拉動(dòng)成交”。

　　錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松指出，目前降價(jià)對(duì)于剛需產(chǎn)品而言將是一把利器，但是由于此類(lèi)產(chǎn)品本身售價(jià)不高，因此房企若是降價(jià)也僅是小幅優(yōu)惠，或是提高附贈(zèng)面積以此提高性?xún)r(jià)比。

　　項(xiàng)目信息

　　■新虹橋首府:在售85平方米和116平方米精裝2房，折后均價(jià)25000元/平方米，預(yù)計(jì)加推69至126平方米精裝1-3房，預(yù)計(jì)均價(jià)約24000元/平方米。

　　■凱德新視界:在售84-87平方米2房、103-110平3房房源，均價(jià)11000元/平方米。

　　■正榮御首府:預(yù)推出87-123平方米2房3房房源和170平方米聯(lián)排別墅。

　　■萬(wàn)立城:目前在售83平方米2+1房以及100平3房，均價(jià)15600元/平方米。預(yù)計(jì)加推80至100平方米2、3房，價(jià)格待定。

　　首次改善市場(chǎng)

　　成交或井噴

　　“房貸真的放松了嗎，我付清了首套房的貸款余額，再買(mǎi)房是否可以算作首套房呢？”在松江綠城蘭園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者陳女士著急地向售樓員詢(xún)問(wèn)。

　　綠城蘭園項(xiàng)目策劃總監(jiān)王暢指出，國(guó)慶以來(lái)到售樓處現(xiàn)場(chǎng)的訪(fǎng)客數(shù)量激增，且多是前來(lái)咨詢(xún)房貸放松的相關(guān)細(xì)則。對(duì)此，王暢認(rèn)為房貸放松的消息對(duì)于市場(chǎng)有較大的利好作用，尤其是改善型群體，相信十月有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　以近期入市的青浦趙巷的融信鉑灣為例，首次開(kāi)盤(pán)便取得熱銷(xiāo)，尤其是主推的89平方米三房產(chǎn)品更是備受購(gòu)房者青睞。

　　“以首次改善為主的客戶(hù)對(duì)于價(jià)格較為敏感，而放松首套房的認(rèn)定后，此類(lèi)群體的購(gòu)房成本大大降低，因此入市欲望將會(huì)有較大提升?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出。

　　而易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，改善客戶(hù)買(mǎi)房目的主要是擴(kuò)大居住實(shí)用性，因此在價(jià)格允許范圍內(nèi)，3房至4房的產(chǎn)品會(huì)更受青睞。

　　“綠城蘭園產(chǎn)品近期推出的房源在兩小時(shí)內(nèi)便去化9成，除了綠城這個(gè)品質(zhì)招牌外，還要?dú)w功于產(chǎn)品的升級(jí)上，例如為滿(mǎn)足改善客戶(hù)，二期產(chǎn)品在戶(hù)型上就做出了升級(jí)，空間更大?！蓖鯐潮硎荆S著改善群體購(gòu)房意愿的增強(qiáng)，未來(lái)改善型產(chǎn)品不但不會(huì)降價(jià)，反而會(huì)有小幅上漲。

　　同時(shí)，位于松江新城的雅居樂(lè)星徽項(xiàng)目也將于近期推出2-4房房源，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，他指出近期案場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)人氣較旺，每天前來(lái)看房的客戶(hù)較多，而項(xiàng)目周邊配套成熟，加上較好的物業(yè)管理服務(wù)，相信定會(huì)吸引大批購(gòu)房者。

　　項(xiàng)目信息

　　■陽(yáng)光城愉景灣：在售精裝修公寓69至110平方米2房、3房，均價(jià)約29800元/平方米。

　　■綠城上海御園：在售130平方米的3房、140平方米的4房，180平方米的大平層和200-230平方米的疊墅，均價(jià)47000元/平方米。

　　■融信鉑灣：目前在售約89平方米精裝墅境洋房，總價(jià)180萬(wàn)元起。另項(xiàng)目即將推出約160至180平方米疊加別墅，贈(zèng)送率高達(dá)115%，性?xún)r(jià)比凸顯。

　　稀缺地段

　　為豪宅項(xiàng)目代言

　　從近期的供應(yīng)來(lái)看，高端市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。融綠旗下除了綠城·盛世濱江，獨(dú)攬外灘一線(xiàn)江景的綠城黃浦灣也即將加推法式奢裝經(jīng)典產(chǎn)品。此外，搶占了濱江、市中心等稀缺地段的尚濱江、綠洲雅賓利花園、建邦16區(qū)等也都于近期入市。

　　“高端項(xiàng)目供應(yīng)多是好事，這樣會(huì)促使客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期好轉(zhuǎn)。就綠城·盛世濱江而言，進(jìn)入9月后，客戶(hù)上門(mén)量明顯增加，成交額也一路走高?！本G城·盛世濱江營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人李公杰樂(lè)觀地表示。

　　但是，宋會(huì)雍指出，從市場(chǎng)投資跡象來(lái)看，千萬(wàn)級(jí)客戶(hù)傾向于海外置業(yè)的數(shù)量有所增多，因此高端市場(chǎng)不能抱有太樂(lè)觀的態(tài)度，只有占據(jù)了稀缺地段和資源的豪宅方能勝出。

　　的確，稀缺性是豪宅項(xiàng)目不可缺少的一個(gè)特質(zhì)，就今年成交情況而言，豪宅項(xiàng)目成交較好的樓盤(pán)有個(gè)共性，即地段的稀缺性。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，豪宅項(xiàng)目（均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上）成交量排名前20的樓盤(pán)中，多位于陸家嘴濱江、閘北蘇河灣等稀缺地段。

　　華僑城蘇河灣自9月以來(lái)，已經(jīng)售出十余套大戶(hù)型公寓，均價(jià)高達(dá)12.8萬(wàn)元/平方米。而雄踞外灘世博板塊的綠城盛世濱江也穩(wěn)居前三季度上海單價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的成交金額排行榜榜首。

　　對(duì)此，寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為：“多年來(lái)，占據(jù)稀缺地段的豪宅多有‘惜售’情結(jié)，而近期這些產(chǎn)品的供應(yīng)有所放量。這樣的項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)房者而言是最為珍貴且具吸引力的，因此定會(huì)帶動(dòng)十月成交?！?/p>

　　楊健介紹，未來(lái)寶華主要將推出位于長(zhǎng)寧的寶華紫薇花園項(xiàng)目，該項(xiàng)目堪稱(chēng)區(qū)域內(nèi)唯一新推的房源，他透露項(xiàng)目單價(jià)將逼近10萬(wàn)元/平方米。

　　項(xiàng)目信息

　　綠洲雅賓利花園：在售精裝修房源，戶(hù)型109平方米的2房，160平方米小3房，180平方米3房，均價(jià)65000元/平方米。

　　建邦16區(qū)：預(yù)推出91平方米至161平方米2房、3房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)均價(jià)約為65000元/平方米。

　　金大元·御瓏宮廷：在售220平方米至300平方米的4房大平層項(xiàng)目，豪裝修，均價(jià)約38000元/平方米。