近日，家住寶安區(qū)的鄧女士向記者講述其在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，提供居間服務(wù)的中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員存在誘導(dǎo)和價(jià)格欺詐行為。

　　2015年12月27日，鄧女士和賣(mài)家在中原地產(chǎn)寶安區(qū)天悅龍庭店多名業(yè)務(wù)員的主導(dǎo)下，簽署了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。雙方約定以598萬(wàn)元的合同價(jià)格購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方位于寶安區(qū)新中心片區(qū)一小區(qū)的二手房。隨后，鄧女士通過(guò)一些“內(nèi)部消息”了解到，她和賣(mài)家簽合同前，賣(mài)家和中介先以590萬(wàn)元的價(jià)格簽了一份單邊合同。鄧女士稱(chēng)，交易中業(yè)務(wù)員反復(fù)向其灌輸“價(jià)格壓不下來(lái)，最低只能598萬(wàn)元”，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)只收鄧女士一方傭金，598萬(wàn)元就是業(yè)主實(shí)收的房款等。

　　對(duì)此，記者向中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“中原地產(chǎn)”）核實(shí)求證，同時(shí)咨詢(xún)了深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任、深圳二手房律師團(tuán)律師張茂榮。

　　問(wèn)題一、業(yè)務(wù)員涉嫌價(jià)格欺詐？

　　鄧女士向記者出示了她通過(guò)多名經(jīng)紀(jì)人拿到的她所買(mǎi)房子經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部跟進(jìn)信息。

　　在鄧女士出示的從另一家中介公司拿到的該房跟進(jìn)信息里，有條序號(hào)為19的跟進(jìn)記錄，內(nèi)容為“跟中原簽單邊了，590簽的?！备M(jìn)時(shí)間欄顯示“2015-12-18 15：57：46”，而在鄧女士稱(chēng)是中原地產(chǎn)內(nèi)部跟進(jìn)信息里，記者看到，其中一份資料的一條記錄是“此房已簽單邊合同198325，資金監(jiān)管協(xié)議0166883，傭金承諾書(shū)及整套資料。”署名為陳俊，日期為“12-17”。鄧女士稱(chēng)，陳俊就是中原地產(chǎn)天悅龍庭店業(yè)務(wù)員。

　　在鄧女士提供的另外一家中介內(nèi)部房源跟進(jìn)材料里，有條記錄為：“跟中原簽了10天的單邊，這段時(shí)間看不了房”，時(shí)間為2015年12月19日。

　　鄧女士在與業(yè)主溝通時(shí)，業(yè)主表示這筆交易中，她會(huì)給其中一名中介一些錢(qián)。并說(shuō)“沒(méi)有簽傭金支付，我只簽了單邊，期限10天?！?/p>

　　知道“內(nèi)部資料”后，鄧女士推測(cè)，中介與業(yè)主簽訂的單邊協(xié)議有效時(shí)間為2015年12月18日至12月27日，簽訂價(jià)格為590萬(wàn)元，而自己與業(yè)主簽訂合同時(shí)，單邊合同還有效。

　　而鄧女士曾在2015年12月23日向業(yè)務(wù)員咨詢(xún)過(guò)房?jī)r(jià)，業(yè)務(wù)員回復(fù)稱(chēng)600萬(wàn)元。并表示該房源為“獨(dú)家委托”。此前，記者也以賣(mài)家身份到中原地產(chǎn)了解，簽“獨(dú)家委托”一般會(huì)將傭金“捆綁”在房?jī)r(jià)里。對(duì)此，鄧女士質(zhì)疑中介人員存在價(jià)格欺詐和“捆綁”傭金行為。

　　當(dāng)記者轉(zhuǎn)述鄧女士的質(zhì)疑，需核實(shí)單邊合同的起止時(shí)間和當(dāng)時(shí)簽的房?jī)r(jià)時(shí)，對(duì)方回復(fù)稱(chēng)該份協(xié)議的法律主體為賣(mài)家與中介方，最終解釋權(quán)歸協(xié)議法律主體所有，并表示這就是記者提問(wèn)的明確回復(fù)。

　　中原地產(chǎn)：我司未得到賣(mài)方獨(dú)家委托授權(quán)，只簽訂了單邊合同，有效期為一周，業(yè)主可根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整放盤(pán)價(jià)，并對(duì)房產(chǎn)價(jià)格享有唯一定價(jià)權(quán)。單邊合同在簽訂三方購(gòu)房合同前已過(guò)有效期，在法律上為無(wú)效協(xié)議。

　　對(duì)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)這種價(jià)格一直處于波動(dòng)的大宗交易，我司作為經(jīng)紀(jì)方，以雙方簽署的最終買(mǎi)賣(mài)合同為事實(shí)法律依據(jù)。在沒(méi)最終簽署買(mǎi)賣(mài)合同前，賣(mài)家有權(quán)向經(jīng)紀(jì)方表達(dá)房子售賣(mài)的意向價(jià)格，并委托經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行售賣(mài)。此套房產(chǎn)的最終交易價(jià)格，是在賣(mài)家提出價(jià)格需求買(mǎi)家同意后，于2015年12月27日當(dāng)面簽訂具有法律意義的購(gòu)房合同，其中并不存在任何價(jià)格欺詐行為。

　　律師意見(jiàn)：判斷中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員是否存在價(jià)格欺詐行為，關(guān)鍵看單邊合同里規(guī)定的房?jī)r(jià)和有效期。

　　如果單邊合同標(biāo)明590萬(wàn)元，即590萬(wàn)元為“放盤(pán)價(jià)”，而在單邊合同有效期內(nèi)，中介人員如向買(mǎi)家報(bào)價(jià)600萬(wàn)元，那么這就是價(jià)格欺詐行為。所謂單邊合同，實(shí)際上就是《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》里賣(mài)方先簽了字，如果在單邊合同有效期內(nèi)，中介促成交易，那么買(mǎi)方直接可以以單邊合同上約定的價(jià)格簽字，“為什么要簽署另外一份合同呢，這是明顯幫業(yè)主提價(jià)”。

　　按照深圳市政府2010年9月1日起正式實(shí)施的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督辦法》第41條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，同時(shí)也不得虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相，誤導(dǎo)、欺詐委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人。

　　問(wèn)題二：多出的擔(dān)保費(fèi)和短期利息誰(shuí)承擔(dān)？

　　鄧女士向記者介紹，其過(guò)戶(hù)手續(xù)一直沒(méi)辦完，因?yàn)榭ㄔ诹藫?dān)保費(fèi)和短期利息上。鄧女士說(shuō)，早在看房時(shí)，業(yè)務(wù)員就向她介紹“該房源滿(mǎn)五年、家庭唯一、欠款200余萬(wàn)元、擔(dān)保費(fèi)用1%”，但這些均未作為合同重要條款予以書(shū)面說(shuō)明。

　　簽合同時(shí)，賣(mài)家也表示該房銀行欠款200多萬(wàn)元。賣(mài)家后來(lái)在給鄧女士的短信里明確是260萬(wàn)元。不過(guò)在手續(xù)辦理中，中介忽然告訴鄧女士該房銀行貸款實(shí)際是360萬(wàn)元，并且賣(mài)家還有其他銀行欠款。

　　同時(shí)，一開(kāi)始業(yè)務(wù)員并未向其預(yù)估交易中將產(chǎn)生的稅費(fèi)清單，直到合同簽完一個(gè)月后，她向業(yè)務(wù)員索要收費(fèi)項(xiàng)目和款項(xiàng)，業(yè)務(wù)員才以短信的形式發(fā)給她。

　　對(duì)此，鄧女士又覺(jué)得被中介的“低水準(zhǔn)”服務(wù)“坑”了，以至于現(xiàn)在交易流程中出現(xiàn)諸多爭(zhēng)議，并且涉及擔(dān)保費(fèi)用超出預(yù)算和可能的稅費(fèi)調(diào)增風(fēng)險(xiǎn)。這些多出的擔(dān)保費(fèi)和短期利息該由誰(shuí)承擔(dān)？

　　中原地產(chǎn)：賣(mài)方對(duì)銀行的欠款問(wèn)題，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人多次與賣(mài)方落實(shí)該物業(yè)欠款額，賣(mài)方反復(fù)確定，欠款為260萬(wàn)元。賣(mài)方做完買(mǎi)賣(mài)公證，擔(dān)保公司贖樓時(shí)才知道業(yè)主欠款360萬(wàn)元，原因是賣(mài)方當(dāng)時(shí)做了消費(fèi)貸為360萬(wàn)元，但有100萬(wàn)元是放在銀行做理財(cái)產(chǎn)品拿不出來(lái)消費(fèi)，銀行只放款260萬(wàn)元，故賣(mài)方以為只欠銀行260萬(wàn)元，也基于此原因，賣(mài)方愿意將該欠款260萬(wàn)元以上多出的贖樓費(fèi)及短期利息由賣(mài)方自行承擔(dān)。

　　律師意見(jiàn)：出現(xiàn)上述情況，根源是業(yè)主欺騙，而中介沒(méi)有進(jìn)一步核實(shí)情況，買(mǎi)家疏忽，三方都有責(zé)任。

　　作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)交易的大致成本應(yīng)有所了解，應(yīng)要求賣(mài)方到銀行打印還款清單或者對(duì)賬單，確定最終的欠款數(shù)額。不論合同是否約定，法律是否規(guī)定，作為居間機(jī)構(gòu)，中介有及時(shí)解答買(mǎi)賣(mài)雙方相關(guān)咨詢(xún)的義務(wù)，尤其是費(fèi)用。所以，簽約二手房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，中介要列明相關(guān)的交易費(fèi)用清單，同時(shí)讓業(yè)主簽字確認(rèn)。

　　問(wèn)題三：中介定金收取比例違規(guī)？

　　記者在鄧女士提供的其與賣(mài)家、中介三方簽訂的“資金托管協(xié)議”了解到，買(mǎi)家和賣(mài)家均同意將定金40萬(wàn)元委托給中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司進(jìn)行托管。據(jù)了解，按照相關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)收取的托管費(fèi)應(yīng)低于成交價(jià)的5%，按此比例計(jì)算，中介最多只能托管29.9萬(wàn)元的定金。

　　中原地產(chǎn)：關(guān)于資金監(jiān)管，是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后，同意我司做資金監(jiān)管的情況下，與我司共同簽署了資金托管的三方協(xié)議。

　　律師意見(jiàn)：之前有過(guò)一些中介機(jī)構(gòu)倒閉，將定金騙走，所以政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，限制中介機(jī)構(gòu)托管資金的比例。按照《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督辦法》第39條有規(guī)定，經(jīng)交易各方當(dāng)事人書(shū)面同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收或者監(jiān)管不超過(guò)交易價(jià)款總額5%的交易款項(xiàng)。同時(shí)，第74條有規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超過(guò)規(guī)定限額代收或者監(jiān)管當(dāng)事人交易款項(xiàng)的，由主管部門(mén)責(zé)令限期退還超出部分款項(xiàng)，按超過(guò)限額代收或者監(jiān)管交易款項(xiàng)行為每次罰款5萬(wàn)元。

　　問(wèn)題四：違規(guī)收取“按揭服務(wù)費(fèi)”？

　　在鄧女士看來(lái)，二手房交易時(shí)，買(mǎi)家所付傭金已包含中介服務(wù)的全部費(fèi)用，應(yīng)涵蓋從前期銷(xiāo)售到后續(xù)服務(wù)全過(guò)程。并指出在其簽的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》中，業(yè)務(wù)員在“稅費(fèi)承擔(dān)”欄備注了“按揭服務(wù)費(fèi)”。據(jù)了解，一些中介公司早在2011年就取消收取“按揭服務(wù)費(fèi)”。

　　中原地產(chǎn)：按揭服務(wù)費(fèi)是由經(jīng)紀(jì)方提供了按揭服務(wù)，在對(duì)此項(xiàng)有事先說(shuō)明，并在買(mǎi)賣(mài)雙方共同協(xié)商愿意接受的情況下，寫(xiě)入合同后由第三方收取，可提供相關(guān)票據(jù)。

　　律師意見(jiàn)：按揭服務(wù)費(fèi)是沒(méi)有法律規(guī)定收費(fèi)依據(jù)的，是不該收的，并且按揭服務(wù)就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)之一，不該單獨(dú)作為一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，現(xiàn)在有些中介機(jī)構(gòu)還在收取這一費(fèi)用，這明顯是違規(guī)收費(fèi)。