德勤中國合伙人稱投資高星級(jí)酒店的回報(bào)年限從25年降到62年

　　在一輪房地產(chǎn)熱潮后，常與地產(chǎn)開發(fā)相配套的星級(jí)酒店建設(shè)也出現(xiàn)過剩。大多數(shù)高端酒店誕生于房地產(chǎn)的泡沫下，并非客源市場驅(qū)動(dòng)。近日，德勤中國合伙人金建公開透露，國內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上，特別是上海、廣東（除廣州）、浙江、福建等地區(qū)。但業(yè)內(nèi)人士表示，目前尚未出現(xiàn)酒店大規(guī)模交易。

　　高星級(jí)酒店超速擴(kuò)容

　　近日，德勤中國合伙人金建在中國飯店全球論壇上透露，預(yù)計(jì)中國飯店業(yè)入住率將持續(xù)下跌，直到2017年才有望觸底反彈。此外，從2010-2013年，酒店年度平均資本化率分別為：4.00，3.97，3.11，1.59。這意味著投資高星級(jí)酒店的回報(bào)年限從25年，一直降到62年。

　　“國內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上，上海、廣東(除廣州)、浙江、福建等這些重要地區(qū)的酒店出售意向非常強(qiáng)烈。”金建在論壇現(xiàn)場表示。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？高星級(jí)酒店前幾年來的超高速擴(kuò)容或是罪魁禍?zhǔn)?。?shù)據(jù)顯示，2006年到2010年，中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增幅年均11.7%，但酒店業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)超于此，僅星級(jí)酒店擴(kuò)容年均12%，其中高端酒店年均17%，經(jīng)濟(jì)型酒店年均49.8%。

　　盲目超速擴(kuò)容帶來的結(jié)果近年已顯現(xiàn)：2014年我國旅游業(yè)全年總收入約3.25萬億元，這對(duì)于飯店業(yè)來說是一大利好。然而，2011年以后，星級(jí)酒店?duì)I業(yè)增長速度跑不贏GDP，2013年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，這都?xì)w因于供給過剩導(dǎo)致的經(jīng)營業(yè)績下降。

　　北京五星級(jí)酒店去年全部虧損

　　高星級(jí)酒店的業(yè)績是否果真如此慘淡？北京五星級(jí)酒店的一組數(shù)據(jù)可以提供佐證。近期，北京首旅集團(tuán)董事長段強(qiáng)向媒體透露，北京60家五星級(jí)酒店2014年均出現(xiàn)虧損，空置率達(dá)40%，平均房價(jià)和全房房價(jià)都在下降。

　　另外，根據(jù)國家旅游局2014年8月發(fā)布的全國星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2013年每間五星級(jí)可供房收入下降近10％

　　尚未出現(xiàn)大規(guī)模交易

　　那么，“國內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上”的說法，算不算聳人聽聞？對(duì)此，華美酒店顧問有限公司首席知識(shí)管理專家趙煥炎認(rèn)為，酒店資產(chǎn)出售取決于價(jià)格?！叭绻麅r(jià)格合適，酒店出售是很正常的。但是目前并沒有大規(guī)模酒店交易的情況出現(xiàn)?！?

　　那高星級(jí)酒店回報(bào)年限是否真的到了長達(dá)62年的地步？對(duì)這一說法，趙煥炎并未給出明確看法，他向羊城晚報(bào)記者解釋道，酒店虧損包括經(jīng)營虧損和財(cái)務(wù)虧損，經(jīng)營虧損就是毛利潤（營業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）為負(fù)，財(cái)務(wù)虧損是凈利潤（毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等）為負(fù)。

　　“新開業(yè)酒店第一年經(jīng)營虧損是正常的，6年內(nèi)財(cái)務(wù)虧損是正常的，酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。新建酒店的股本金占30%至60%，土地成本占總投資的30%至40%”。

　　短期內(nèi)不妨審批干預(yù)

　　中國酒店業(yè)在持續(xù)4年下滑后，究竟該如何走出寒冬？

　　目前國內(nèi)全部酒店由國際品牌管理的約4%；由國內(nèi)酒店管理公司管理的酒店約10%；酒店管理集團(tuán)化率不足15%。與歐美地區(qū)酒店管理集團(tuán)化率高達(dá)80%的狀況、我國酒店業(yè)集團(tuán)化、品牌化、連鎖化管理的差距相當(dāng)大。

　　金建認(rèn)為，2015年行業(yè)格局重塑中會(huì)有更多的合資、參股、聯(lián)盟、購并、合作，品牌化、集團(tuán)化為未來趨勢(shì)。其中，中國酒店業(yè)的海外投資將成為重點(diǎn)板塊。

　　而趙煥炎主張短期內(nèi)審批干預(yù)?！爸袊鴥?nèi)地是唯一沒有酒店投資控制的地方?！壁w煥炎表示，中國酒店投資目的的多元化使市場無法控制，且缺乏如同業(yè)公會(huì)等能有效控制的組織。

　　“酒店業(yè)產(chǎn)能過剩是過分?jǐn)U張并同質(zhì)化競爭兩方面共同作用產(chǎn)生的。因此，對(duì)策為在過渡時(shí)期，地方政府應(yīng)該對(duì)酒店總接待人數(shù)與實(shí)際能接待人數(shù)進(jìn)行信息化，采取商業(yè)承載力的方式進(jìn)行審批干預(yù)，或舉行聽證會(huì)，對(duì)后進(jìn)者進(jìn)行設(shè)限和關(guān)閉”。