招商方面內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“我們爭(zhēng)取在年底前完成重組”，重組完成后銷售規(guī)模不會(huì)馬上突破1000億元，但未來三年可期

　　在A股房地產(chǎn)板塊市值排行榜上，萬科數(shù)年來獨(dú)占鰲頭，直至綠地控股今年8月份入場(chǎng)，即使其市值迅速縮水，但萬科仍淪為“老二”。然而，待招商系地產(chǎn)重組完成后，其市值將不低于1872億元，屆時(shí)，新上市主體招商局蛇口控股將把萬科甩在后頭，成為在市值方面與綠地一爭(zhēng)高下的實(shí)力派后來者。

　　不過，相對(duì)于業(yè)內(nèi)對(duì)招商系完成重組后的業(yè)績規(guī)模預(yù)期，《證券日?qǐng)?bào)》記者向招商內(nèi)部人士證實(shí)，完成重組后的招商不會(huì)馬上跨入千億元陣營，因?yàn)楹喜⑽召Y產(chǎn)性質(zhì)，土地儲(chǔ)備量大，待項(xiàng)目開發(fā)且進(jìn)入銷售階段后，規(guī)模業(yè)績將快速釋放，三年內(nèi)極有可能超千億元。

　　目前，招商系地產(chǎn)重組正進(jìn)入最后沖刺階段，11月23日，招商地產(chǎn)公告稱重組方案獲得了證監(jiān)會(huì)的有條件通過。

　　“我們爭(zhēng)取在年底前完成重組。”招商地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

　　重組方案獲有條件通過

　　昨日，停牌近5個(gè)月的招商地產(chǎn)復(fù)牌，雖出現(xiàn)習(xí)慣性下跌，當(dāng)日?qǐng)?bào)收35.6元/股，但僅下跌0.97%。

　　而前一晚(11月23日晚間)，招商地產(chǎn)公告稱，證監(jiān)會(huì)上市公司并購重組審核委員會(huì)于當(dāng)日召開了2015年第100次并購重組委工作會(huì)議審核，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)換股吸收合并招商地產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)獲得有條件通過。招商地產(chǎn)稱，招商局蛇口尚未收到中國證監(jiān)會(huì)的正式核準(zhǔn)文件，待收到中國證監(jiān)會(huì)相關(guān)核準(zhǔn)文件后將另行公告。

　　根據(jù)招商地產(chǎn)此前公告，此次資產(chǎn)重組涉及兩個(gè)方面，一是招商局蛇口以23.60元/股的價(jià)格吸收原招商地產(chǎn)股東股份；二是向10名特定對(duì)象增發(fā)股份，發(fā)行股份不超過6.36億股，募資金額不超過150億元。

　　據(jù)記者了解，重組完成后，新上市主體為招商局蛇口控股，由招商局集團(tuán)控股，股東涉及招商局輪船(非股票代碼為601872的招商輪船)、原招商地產(chǎn)中小股東以及本次非公發(fā)行對(duì)象等。

　　但11月11日，招商地產(chǎn)已發(fā)公告稱，對(duì)再融資方案進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)模由人民幣150億元縮減至125億元。易方達(dá)及上海鼎輝兩家公司因故未參與最終募資，募集資金用途上減少投向太子灣自貿(mào)啟動(dòng)區(qū)一期項(xiàng)目的25億元。鑒于此，此次配套發(fā)行的認(rèn)購對(duì)象剩下工銀瑞信、國開金融、深圳華僑城、北京奇點(diǎn)領(lǐng)創(chuàng)、興業(yè)財(cái)富、北京致遠(yuǎn)、博時(shí)資本，以及招商局蛇口員工持股計(jì)劃共計(jì)8名。

　　對(duì)此，中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為，待重組完成后，招商局蛇口重新上市，將聚焦主業(yè)，加速釋放業(yè)績，成為我國自貿(mào)區(qū)建設(shè)的名片。一方面，作為當(dāng)前主要利潤來源的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值將加速釋放，今年前10個(gè)月銷售額420.2億元，11月份由于蛇口海上世界雙璽項(xiàng)目熱銷(均價(jià)達(dá)9萬元/平方米)，預(yù)計(jì)全年會(huì)有大幅增長；另一方面，公司正通過轉(zhuǎn)讓或拍賣套現(xiàn)部分物業(yè)，如蛇口的住宅項(xiàng)目、擁有“南海意庫夢(mèng)工場(chǎng)大廈”金域融泰的股權(quán)，此舉將大大提升公司當(dāng)年的盈利，也減少未來資產(chǎn)管理的成本，更好的聚焦三大主業(yè)。

　　李少明稱，重組完成后，招商局蛇口將實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)及運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)及運(yùn)營三大主業(yè)協(xié)同發(fā)展，政策紅利催化長期高增長。

　　“即使涉及園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營，也不會(huì)大量增加持有型物業(yè)?！闭猩谭矫嫒耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露。

　　而在郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營方面，招商將立足太子灣，背靠招商局集團(tuán)強(qiáng)大的貨運(yùn)碼頭資源，加快郵輪碼頭的全國化布局，并以太子灣郵輪母港為核心，借助與國際郵輪巨頭的戰(zhàn)略合作，打造郵輪運(yùn)營的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

　　向千億元規(guī)模發(fā)起沖擊

　　值得注意的是，李少明認(rèn)為，待重組完成，招商地產(chǎn)退市，而招商局蛇口重新上市，招商局蛇口控股資產(chǎn)價(jià)值估值為2419億元。按照23.6元/每股的發(fā)行價(jià)，新公司市值將不低于1872億元(含配套募集資金)，市值在行業(yè)內(nèi)僅次于當(dāng)前的綠地，高于萬科。而參照11月24日股價(jià)，萬科市值為1619億元，綠地市值為2122億元。

　　值得一提的是，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的是重組后的招商局蛇口市值雖將力壓萬科，位居A股第二，但其銷售規(guī)模短期內(nèi)將難以與萬科和綠地匹敵。

　　不過，從此次吸收合并的資產(chǎn)情況來看，在土地儲(chǔ)備方面，較公開市場(chǎng)拿地，未來的招商局蛇口將極具優(yōu)勢(shì)。

　　中金公司房地產(chǎn)分析師寧靜鞭曾在其分析報(bào)告中表示，整合后招商局蛇口將包括招商地產(chǎn)原有資產(chǎn)儲(chǔ)備1265.3萬平方米、蛇口控股固定房產(chǎn)139萬平方米、蛇口控股房產(chǎn)開發(fā)儲(chǔ)備388.2萬平方米以及蛇口園區(qū)土地使用權(quán)510.6萬平方米四大塊資產(chǎn)。如若蛇口控股以23.6元/股成功發(fā)行，以目前A股龍頭平均NAV折讓15%%~20%測(cè)算，估計(jì)市值隱含的土地儲(chǔ)備價(jià)值平均將達(dá)11615元/平方米，對(duì)應(yīng)拆分到太子灣片區(qū)、前海片區(qū)的隱含地價(jià)約為30700元/平方米及11200元/平方米，略低于周邊市場(chǎng)土地價(jià)格。

　　而《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，招商地產(chǎn)今年并未在公開市場(chǎng)拼地。前三季度，招商地產(chǎn)主要以合作方式拿地，在土地市場(chǎng)上斬獲15個(gè)項(xiàng)目，涉及土地款約269億元。

　　中信建投房地產(chǎn)首席蘇雪晶稱，招商地產(chǎn)前三季度合作拿地平均權(quán)益由中期的51%進(jìn)一步降至36%，實(shí)際控股項(xiàng)目總地價(jià)為51億元，實(shí)際上今年通過公開市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐有所放緩。從布局區(qū)域來看，繼續(xù)強(qiáng)化北京、上海、廣州等一、二線城市，投入占比達(dá)94%。

　　蘇雪晶認(rèn)為，隨著公司吸收換股合并方案推進(jìn)，招商局前海、蛇口等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，公司將擁有深圳自貿(mào)區(qū)核心資源，較之公開市場(chǎng)取地，這些資源賦予公司無可比擬的優(yōu)勢(shì)。

　　“重組之后，預(yù)計(jì)經(jīng)過一兩年開發(fā)銷售的時(shí)間，招商銷售規(guī)模增長將提速，同時(shí)將邁入千億元陣營?！碧m德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。