大象起舞，翩躚之地在香港。

　　2014年4月16日，注資中信泰富，中信集團(tuán)在香港整體上市的計(jì)劃最終落槌。這樁高達(dá)2269億元的巨無(wú)霸收購(gòu)方案，注入資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車(chē)、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長(zhǎng)串名單。當(dāng)年8月，中信泰富更名為中信股份(00267.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中信”)，掌舵手常振明。

　　“中信系”地產(chǎn)整而不合，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)緩滯等難題，自此就擺在常的案前。在這一輪國(guó)企改革，要求國(guó)有資本保值增值的大背景下，中信選擇切割2400萬(wàn)平方米住宅地產(chǎn)。

　　整合思路在今年3月中旬明晰，常振明選擇“借雞生蛋”的對(duì)象是中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK，內(nèi)地平臺(tái)“中海地產(chǎn)”，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中?！保?。中海付出310億元交易對(duì)價(jià)，中信成為中海的第二大股東。

　　接下來(lái)，中信聚焦的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市綜合體業(yè)務(wù)將以新成立的中信城市投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中信城投”）作為平臺(tái)，中信副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯親自?huà)鞄洝?

　　地產(chǎn)界兼并重組大幕，正緩緩拉開(kāi)。2016年，被定位為國(guó)企兼并重組年。而住建部定調(diào)的2016年工作重點(diǎn)，包括房地產(chǎn)去庫(kù)存和促進(jìn)房企兼并重組。保利、中糧、中鐵、中國(guó)電建加速重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息正山雨欲來(lái)。而葛洲壩、神華、魯能等電力系央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組也是下一步看點(diǎn)。

　　資產(chǎn)價(jià)值最大化

　　中海與中信間310億元大額并購(gòu)案，正引發(fā)越來(lái)越炙熱的媒體聚焦。

　　3月24日，在致股東的信中，中信董事長(zhǎng)常振明主動(dòng)談及上述重組，“公司管理層對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展有一個(gè)共識(shí)，就是要在所涉足的行業(yè)打造有競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)。如果憑一己之力難以達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，我們就要與行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者合作”。

　　作為老牌央企，中信橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等60多個(gè)領(lǐng)域。中信希冀逐漸形成金融與實(shí)業(yè)較均衡發(fā)展的局面，但提高非金融板塊盈利能力的工作，任重而道遠(yuǎn)。

　　常振明坦言，“去年的業(yè)績(jī)就反映了這一點(diǎn)”。2015年，中信凈利潤(rùn)418億港元，同比增加5%，主要來(lái)源仍是金融業(yè)務(wù)，尤以中信銀行為甚。非金融業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)板塊是重要資產(chǎn)，規(guī)模龐大，但業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠優(yōu)。

　　2015年，中信房地產(chǎn)收入275.28億港元，同比下降8%；溢利貢獻(xiàn)為42.92億港元，占總業(yè)務(wù)溢利6.6%；業(yè)務(wù)資產(chǎn)2328.09億港元，資產(chǎn)回報(bào)率僅為2%。期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)支30.13億港元，同比卻增長(zhǎng)370%。

　　“這些年，特別是集團(tuán)上市后，房地產(chǎn)對(duì)于中信而言造成了很大挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)有來(lái)自成本的因素，包括建安、財(cái)務(wù)、管理成本等?！蓖蹙荚跇I(yè)績(jī)會(huì)上如是稱(chēng)。

　　在外界人士看來(lái)，中信旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，于整個(gè)集團(tuán)而言變得無(wú)足輕重，也是被“賣(mài)掉”的戰(zhàn)略考慮原因。

　　中信地產(chǎn)在地產(chǎn)界起步早，資源稟賦好，在中信華南主導(dǎo)的深圳中信紅樹(shù)灣一舉成名后，向全國(guó)進(jìn)軍。2005年，中信地產(chǎn)已擠進(jìn)全國(guó)地產(chǎn)前列。但時(shí)至今日，其銷(xiāo)售額卻徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20開(kāi)外的央企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

　　2014年－2015年，中信地產(chǎn)年銷(xiāo)售額215.2億元和231.3億元，滑落到行業(yè)第41位，徹底跌出“第二軍團(tuán)”。

　　同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的資源糾紛，以及內(nèi)部運(yùn)營(yíng)不暢，是中信地產(chǎn)逐步走向衰敗的重要原因?！笆聦?shí)上，中信內(nèi)部?jī)纱蟮禺a(chǎn)平臺(tái)中信地產(chǎn)和中信泰富在區(qū)域劃分和產(chǎn)品區(qū)隔上一直不清晰，導(dǎo)致兩者都想跟集團(tuán)要資源，內(nèi)部爭(zhēng)斗爭(zhēng)寵嚴(yán)重?！痹谔m德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，中信內(nèi)部地產(chǎn)主體設(shè)置亂，內(nèi)部爭(zhēng)斗嚴(yán)重，再加上BOT模式弊端和產(chǎn)品線(xiàn)散亂，從而導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，利潤(rùn)貢獻(xiàn)小。

　　常振明坦承，中信的規(guī)模和土地儲(chǔ)備較行業(yè)一流企業(yè)仍有一段距離，而去年全年，中信一大業(yè)務(wù)重點(diǎn)就是促進(jìn)資源整合，尋找更佳操盤(pán)手。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判自去年啟動(dòng)后，先后談了好幾家?！霸瓉?lái)碧桂園盯上了，最終還是選擇了和央企中海合作?！?

　　在房地產(chǎn)行業(yè)素以成本控制著稱(chēng)的中海成了中信學(xué)習(xí)的樣本。談及中海時(shí)，王炯毫不吝惜溢美之詞，強(qiáng)調(diào)中海在管理，特別是成本控制上“優(yōu)于一般的房地產(chǎn)公司”，“是中國(guó)房地產(chǎn)的第一集團(tuán)軍”。

　　2015年，中信地產(chǎn)板塊股東應(yīng)占凈資產(chǎn)收益率只有5.7%。同等財(cái)務(wù)指標(biāo)下，2015年，中海地產(chǎn)股東應(yīng)占凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了17.39%。兩者的凈利率分別為15.54%和23%。

　　常振明稱(chēng)，中海是一個(gè)理想的合作伙伴，而我們各自最大的股東中信集團(tuán)和中國(guó)建筑工程總公司是長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，有著良好的合作基礎(chǔ)。他堅(jiān)信，中海能使中信這部分資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，而且通過(guò)持有中海的股權(quán)，中信可以繼續(xù)參與國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，“重要的是為公司創(chuàng)造價(jià)值、帶來(lái)利潤(rùn)。”

　　在3月24日當(dāng)天舉行的投資者會(huì)議上，中信管理層透露，與中海重組并成為第二大股東后，公司將從中海獲得30%的分紅比例，未來(lái)希望盡量保持在較高的水平，具體仍在商量中。此外，中信也將向中海派駐一名非執(zhí)行董事。

　　聚焦一級(jí)開(kāi)發(fā)與綜合體

　　在住宅業(yè)務(wù)注入中海后，中信將專(zhuān)注于做一級(jí)土地開(kāi)發(fā)以及城市綜合體開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在核心城市的存量運(yùn)營(yíng)，定位于城市運(yùn)營(yíng)商。

　　長(zhǎng)久以來(lái)，中信一直表現(xiàn)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視與熱情。在中信2014年的上市資產(chǎn)包中，共有4家公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中與中海交易涉及到的中信地產(chǎn)、中信泰富，其旗下均有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。中信地產(chǎn)于2014年成立中信商業(yè)管理有限公司，擬在商業(yè)地產(chǎn)基金方面有所發(fā)力；中信泰富則以商業(yè)地產(chǎn)為主體。

　　另外兩家公司分別是中信和業(yè)、中信興業(yè)。中信和業(yè)于2010年拿下北京CBD核心區(qū)Z15地塊項(xiàng)目，擬打造成北京市的最高建筑“中國(guó)尊”，就其地段和體量而言，堪稱(chēng)中信旗下最優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)之一。中信興業(yè)旗下除大量港口、基建等項(xiàng)目外，還與寧波市寧?？h西店鎮(zhèn)共同運(yùn)營(yíng)PPP項(xiàng)目“中信（寧波）西店新城”。

　　此外，非上市資產(chǎn)中的中信國(guó)安集團(tuán)，旗下也有相當(dāng)規(guī)模的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目，分布在北京、廊坊、太倉(cāng)、北海、峨眉山等地。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中信的商辦物業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)250萬(wàn)平方米。其中，上海中信泰富廣場(chǎng)、陸家嘴濱江金融城等均為自持項(xiàng)目。

　　截至2015年底，中信持有投資性房地產(chǎn)285.08億港元，同比微降0.82%。常振明表示，中信旗下有位于多地的商業(yè)性物業(yè)，這些物業(yè)的增值會(huì)相當(dāng)大，“公司也在考慮通過(guò)各種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。

　　“調(diào)整之后，中信內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)屬性將弱化，金融屬性將增強(qiáng)，”中信內(nèi)部人士陳凱（化名）向時(shí)代周報(bào)記者透露，中信的優(yōu)勢(shì)在于用于包括中信信托和中信證券在內(nèi)的全方位金融平臺(tái)，未來(lái)，中信或通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、試水PPP等方式為中信提供穩(wěn)定收益。

　　至于中海向中信轉(zhuǎn)讓60.50億元資產(chǎn)包一事，常振明回應(yīng)稱(chēng)，目前尚未明確中海轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的規(guī)模、金額等內(nèi)容，或主要以綜合體為主。

　　而被問(wèn)及中信城投是否有分拆上市計(jì)劃時(shí)，中信管理層并未給予正面回應(yīng)。王炯表示，資本運(yùn)作是一個(gè)非常好的手段，但應(yīng)建立在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)得到充分釋放后，才能尋求（上市）這方面的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　員工公開(kāi)信“問(wèn)路”

　　世紀(jì)牽手時(shí)刻，中海、中信高層彈冠相慶，而一股濃重的擔(dān)憂(yōu)、迷茫情緒卻在中信內(nèi)部迅速?gòu)浡?

　　“與中海的重組決定，我們也是14日通過(guò)公告才知道的，所有人一片靜默，眼含淚水?！敝行诺禺a(chǎn)華南某公司員工張宇（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，當(dāng)天，公司曾開(kāi)會(huì)表示，今年地產(chǎn)員工的薪酬體系不會(huì)變，但明年會(huì)有雙向選擇。

　　這意味著，中信地產(chǎn)員工將面臨著下崗，或重新就業(yè)的難題。

　　“3月14日至今，集團(tuán)一直未給地產(chǎn)員工明確、妥善的安置方案，員工在公司層面獲取不到直接、有效、準(zhǔn)確的一手信息，”3月23日，時(shí)代周報(bào)記者收到中信地產(chǎn)員工寫(xiě)給集團(tuán)的公開(kāi)信，信中稱(chēng)，“這導(dǎo)致員工沒(méi)有方向，沒(méi)有方案，焦慮感倍增。”

　　中信地產(chǎn)員工希望集團(tuán)層面盡快給予答復(fù)，明確去向。

　　他們的擔(dān)憂(yōu)并不難理解。以往任何一場(chǎng)整合，都會(huì)涉及復(fù)雜的人員變動(dòng)。中海今年1月初才完成與同系統(tǒng)的中建地產(chǎn)的最后人事整合，耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)兩年多。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，血緣關(guān)系并沒(méi)有讓中海和中建產(chǎn)生認(rèn)同感，合并之初，中海內(nèi)部就有個(gè)口號(hào)，中建人員全部降級(jí)使用，待遇跟著級(jí)別走，愿意來(lái)則來(lái)，不愿意就請(qǐng)走人。

　　如今，在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統(tǒng)之間，跨企業(yè)重組面臨的人事關(guān)系和組織價(jià)格問(wèn)題會(huì)更復(fù)雜。

　　事實(shí)上，中海與中信達(dá)成交易的先決條件，包含了中信順利完成內(nèi)部地產(chǎn)重組。過(guò)去數(shù)年間，中信內(nèi)部都有整合中信地產(chǎn)和中信泰富的想法，但因地產(chǎn)板塊盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的復(fù)雜關(guān)系，中信整體上市等種種原因，這兩家公司始終整而不合，各自業(yè)務(wù)至今依舊恣意重合發(fā)展。

　　按照中海主席郝建民在3月18日業(yè)績(jī)會(huì)上的說(shuō)法，中海與中信同宗同源，是可以互相融合的，“雙方將是合作關(guān)系，而不是敵對(duì)關(guān)系，未來(lái)是共同的?！?

　　王炯則表態(tài)，中信集團(tuán)對(duì)此事全力、高度負(fù)責(zé)任。他在3月24日中信業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“員工問(wèn)題，中信和中海對(duì)接上都有原則上的安排，中海也表示中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中對(duì)應(yīng)的員工都可以接受?！钡D(zhuǎn)而稱(chēng)，人員的流動(dòng)也是雙向的，比如待遇等都可能影響最終選擇，“集團(tuán)會(huì)妥善安排員工去向，甚至可以安排到新的平臺(tái)。這里面可能就需要做一些研究?！?

　　郝建民相信這次的整合會(huì)成功，并且在短期內(nèi)就能完成，“如果審批流程順利的話(huà)，預(yù)計(jì)六個(gè)月內(nèi)可以完成，最遲也不會(huì)超過(guò)年內(nèi)。”但中信高層常振明、王炯等未對(duì)整合時(shí)間表作出明確表態(tài)。

　　在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統(tǒng)之間，跨企業(yè)重組面臨的人事關(guān)系和組織價(jià)格問(wèn)題會(huì)更復(fù)雜。