正值國企改革緊鑼密鼓之際，廈門國資頗合時(shí)宜地拋出一份擬將旗下建發(fā)股份有限公司(600153.SH 下稱“建發(fā)股份”)的供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分立上市的方案，讓一度沉寂的分拆上市概念再度活躍。

　　9月29日晚，停牌3個(gè)月的建發(fā)股份宣布重大資產(chǎn)重組方案——?jiǎng)澐制涑钟械姆康禺a(chǎn)子公司股權(quán)——聯(lián)發(fā)集團(tuán)的95%股權(quán)、建發(fā)房產(chǎn)的54.654%股權(quán)、天津金晨的100%股權(quán)、南寧聯(lián)泰的30%股權(quán)以及成都置業(yè)的49%股權(quán)進(jìn)入分立后新設(shè)立的建發(fā)發(fā)展。建發(fā)股份也將申請建發(fā)發(fā)展在上海證券交易所上市，最大限度解決同業(yè)競爭難題。

　　“公司下屬的供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分屬兩個(gè)基本沒有交集的行業(yè)，降低了管理效率，同時(shí)也令上市公司在面對某一領(lǐng)域內(nèi)的客戶時(shí)處于較為尷尬的境地。”針對本次重大資產(chǎn)重組，建發(fā)股份如此解釋原因。

　　聽起來如一場“裂變”。不過，相比于海外市場分拆上市的熱鬧景象，A股存在的限制和實(shí)踐難度，使得分拆上市的出現(xiàn)仍只是少數(shù)案例。

　　“A股分拆上市要求嚴(yán)格且繁多，被分拆的業(yè)務(wù)占有分拆母體的比例有著較高要求，如銷售額，資產(chǎn)，利潤占比等，”房地產(chǎn)與金融資深分析人士黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，分拆企業(yè)，必須在系統(tǒng)上獨(dú)立，除非企業(yè)建立之初便分開經(jīng)營，否則分拆上市難度就會(huì)加大。

　　分拆上市后，建發(fā)股份和建發(fā)發(fā)展的實(shí)際控制人仍為廈門市國資委，但其內(nèi)部架構(gòu)將做怎樣調(diào)整？對于建發(fā)發(fā)展，有著怎樣的構(gòu)想和戰(zhàn)略規(guī)劃？時(shí)代周報(bào)記者多次致電建發(fā)股份，其證券事務(wù)部人士僅回復(fù)，公司將通過股東大會(huì)商討分拆上市具體事宜，目前未有具體結(jié)果可公布。

　　“分家背后”

　　今年以來，多家上市公司紛紛剝離業(yè)績不理想的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于建發(fā)股份此次重組，業(yè)內(nèi)外也有諸多猜測，直指目前建發(fā)股份旗下供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間正在拉大的懸殊。

　　在建發(fā)股份的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，供應(yīng)鏈及房地產(chǎn)為兩大主要方向，其中前者為重點(diǎn)。2012年以來，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)營收占總營收比例均超84%。

　　時(shí)代周報(bào)記者翻閱建發(fā)股份近年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2013-2014年，其供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的年?duì)I業(yè)額分別為878 億元和1021億元，分別同比增長10.48%和16.28%。2015年上半年，該指標(biāo)為482.68億元，同比增長5.11%；實(shí)現(xiàn)凈利潤4.15 億元，同比增加14.16%。

　　相比之下，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)疲軟：2014年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為194.85億元，同比增加34.13%，簽約銷售收入為178.24億元，同比減少3.63%。2015年上半年，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入39.60億元，同比減少45.42%；實(shí)現(xiàn)凈利潤3.14億元，同比減少50.91%。

　　可以看出，實(shí)行“供應(yīng)鏈＋房地產(chǎn)”雙主業(yè)的建發(fā)股份，上半年利潤下滑主要是受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累。“但不可否認(rèn)的是，即便供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)發(fā)展前景良好，但建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力遠(yuǎn)超供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)?！笨硕鸱治鰩煼苛嶂赋觯òl(fā)股份供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利率常年在4%左右，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率超過30%。

　　建發(fā)股份2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年，其供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)營業(yè)收入482.68億元，但僅實(shí)現(xiàn)凈利潤4.15 億元，毛利率僅為4.15%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部分雖僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.60億元，但凈利潤卻高達(dá)3.14億元，毛利率高達(dá)34.18%。

　　分拆上市的另一目的在于，促進(jìn)建發(fā)股份內(nèi)部兩個(gè)以地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的分公司，聯(lián)發(fā)集團(tuán)與建發(fā)房產(chǎn)合二為一，最大限度避免產(chǎn)品同質(zhì)化，解決同業(yè)競爭。

　　資料顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)已進(jìn)入廈門、桂林、武漢、蘇州等9個(gè)城市，產(chǎn)品類型涵蓋工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等。而建發(fā)房產(chǎn)以住宅開發(fā)為主，項(xiàng)目分布在廈門、福州、上海、長沙、成都等11個(gè)城市。截至2014年底，這兩家公司共擁有土地儲(chǔ)備達(dá)1046萬平方米。

　　2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.24億元，同比下降38.58%；凈利潤3.08億元，同比下降51.33%。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.35億元，同比下降53.56%；凈利潤1.54億元，同比下降53.05%。

　　同業(yè)競爭和業(yè)績下滑是否存在必然聯(lián)系尚未有定論。但從這兩家公司進(jìn)駐的城市來看，雙方已經(jīng)竭力避免重復(fù)，如在西南區(qū)域，聯(lián)發(fā)集團(tuán)選擇進(jìn)駐重慶，而建發(fā)房產(chǎn)則選擇成都；在長三角區(qū)域，聯(lián)發(fā)集團(tuán)選擇進(jìn)駐揚(yáng)州，而建發(fā)房產(chǎn)則選擇了上海與蘇州。不過，兩者在大本營福建區(qū)域內(nèi)的廈門、漳州等城市均有業(yè)務(wù)重疊。

　　“對于建發(fā)股份來說，分拆無疑能進(jìn)一步推動(dòng)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，同樣也能給地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來更大的發(fā)展空間?！狈苛崛缡钦f。

　　“廈門大地主”的挑戰(zhàn)

　　在廈門，建發(fā)股份是當(dāng)之無愧的“大地主”。其在海西地區(qū)有逾350萬平米未結(jié)算建筑面積，其中近一半位于廈門區(qū)域內(nèi)，而廈門區(qū)域內(nèi)的60%以上又位于本島內(nèi)，且在島內(nèi)有約30萬平方米建筑面積工業(yè)建筑，具備很大的改造和利用的空間。同時(shí)建發(fā)股份還擁有讓民企垂涎的諸多一級開發(fā)項(xiàng)目。

　　建發(fā)股份的擴(kuò)張路徑和被業(yè)內(nèi)視作典型的閩企陽光城、泰禾等并不相同。國企的身份使得建發(fā)股份無論在拿地亦或是開發(fā)上面，都有先天優(yōu)勢。

　　根據(jù)《廈門建發(fā)股份有限公司關(guān)于分立上市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)自查報(bào)告》，其在上海、南寧等地都有與軍隊(duì)協(xié)議出讓的軍用土地；在廈門有多個(gè)項(xiàng)目是通過土地置換獲得；在重慶，鄂州等地都有舊改目地等。

　　以上海為例，2004-2006年，建發(fā)在新江灣城共獲得了五幅軍用土地(新江灣城4號地塊、20號地塊、6號(含南F)地塊、21-1、21-2號地塊和22-3、4商辦地塊)，成功進(jìn)入上海市場。這些土地原本均系空軍新江灣機(jī)場用地，由空軍上海房地產(chǎn)管理分局協(xié)議轉(zhuǎn)讓，價(jià)格不詳。這也是新江灣機(jī)場首批轉(zhuǎn)讓的軍用土地。

　　此后，新江灣城被定位為依托濕地景觀的高端住宅區(qū)，房價(jià)逐年飆升，為建發(fā)股份帶來了較為可觀的利潤。CRIC數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)股份獲得最后一幅地塊的2006年，和其首個(gè)項(xiàng)目建發(fā)江灣萃開盤的2012年和2015年，新江灣城板塊商品房成交均價(jià)分別為10045元/平方米、38154元/平方米和44520元/平方米，總共上漲了343.2%。目前，建發(fā)股份在新江灣城仍有超過6萬平方米住宅和6萬平方米商辦物業(yè)可售。這意味著，十年前的土地交易至今依然能確保建發(fā)在上海有穩(wěn)定的收入。

　　除了在拿地方面有先天優(yōu)勢，在土地開發(fā)上，建發(fā)房產(chǎn)亦可憑借國企背景，涉足讓不少房企垂涎的一級土地開發(fā)及大型公建項(xiàng)目(以政府名義發(fā)文建的項(xiàng)目)。其中，建發(fā)房產(chǎn)在廈門承建了廈門國際會(huì)議中心等。

　　受益于此，近年來，多專注于二、三線城市開發(fā)的建發(fā)股份發(fā)展迅猛，在2014年通過競拍、合作、收購等多種拿地方式，多渠道爭取優(yōu)質(zhì)土地資源，分別于廈門及周邊地區(qū)、桂林、南昌、上海、蘇州等地區(qū)，獲得土地儲(chǔ)備總計(jì)超130萬平方米。

　　截至2015年6月30日，建發(fā)共有土地儲(chǔ)備780.6萬平方米，其中華南占大半，達(dá)50%，華中、華東和西南分別占22%、14%和10%，華北占4%；若按城市能級劃分，二線和三、四線城市土地儲(chǔ)備量基本持平，分別為46%、48%，一線城市占比為6%。

　　有業(yè)內(nèi)分析稱，建發(fā)股份控股的聯(lián)發(fā)集團(tuán)擁有大量的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)及教育地產(chǎn)，借助這次資產(chǎn)重組，其賬面價(jià)值能得到重估，而實(shí)際價(jià)值則遠(yuǎn)超賬面價(jià)值。

　　但隨著國企改革不斷深化，而以上海為首的一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)越來越市場化、透明化，建發(fā)股份國企背景帶來的優(yōu)勢正逐步消失。建發(fā)股份如果要在廈門外的一、二線城市立足，將要更多地依靠自身的戰(zhàn)略和產(chǎn)品力。