佳兆業(yè)要復(fù)活了?

　　在房源被鎖、銷(xiāo)售大面積停擺的2015年，佳兆業(yè)(01638.HK)前10月銷(xiāo)售了52億元。這是繼去年12月陷入鎖房危機(jī)以來(lái)，佳兆業(yè)首度公開(kāi)披露的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　與去年同期銷(xiāo)售235億元相比，52億元不可同日而語(yǔ)。但佳兆業(yè)今年情況特殊，政治風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)危機(jī)等因素疊加導(dǎo)致其銷(xiāo)售工作一度停擺，現(xiàn)金流幾近斷裂，前10月能取得52億元也算不錯(cuò)。

　　這也被認(rèn)為是佳兆業(yè)復(fù)活的重要信號(hào)。佳兆業(yè)公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，披露了境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)展，表示正與境內(nèi)債權(quán)人展開(kāi)廣泛磋商。而就在幾天前，佳兆業(yè)剛剛公布了境外債務(wù)重組方案，并已初步獲得部分境外債權(quán)人的支持。

　　對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售重啟與境內(nèi)外債務(wù)重組環(huán)環(huán)相扣。從目前的情況來(lái)看，這些工作在加速推進(jìn)當(dāng)中，佳兆業(yè)進(jìn)入了全面復(fù)活前的關(guān)鍵階段。

　　遲來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

　　11月12日晚間，佳兆業(yè)在公告中披露了銷(xiāo)售業(yè)績(jī):今年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售52.33億元人民幣，總合約建筑面積約為86.38萬(wàn)平方米。這是一組既糟糕又向好的數(shù)字。

　　糟糕之處在于，數(shù)據(jù)較去年同期大跌，今年前10月銷(xiāo)售額比去年同期的234.59億元下降了77.69%，銷(xiāo)售面積比去年同期的86.38萬(wàn)平方米減少了62.53%。

　　原本，佳兆業(yè)計(jì)劃在2014年沖刺300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，其在廣深大規(guī)模的舊改項(xiàng)目能為其快速發(fā)展提供支撐。但就在去年12月，佳兆業(yè)位于深圳的幾大主力項(xiàng)目因政治風(fēng)險(xiǎn)被政府部門(mén)鎖定，進(jìn)而引發(fā)了這家房企的一系列債務(wù)危機(jī)，銷(xiāo)售也因此大規(guī)模停擺。

　　向好的一面是，進(jìn)入今年下半年以來(lái)，佳兆業(yè)積極推進(jìn)債務(wù)重組，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售陸續(xù)恢復(fù)正常，為佳兆業(yè)帶來(lái)了難得的現(xiàn)金流。

　　例如，佳兆業(yè)在公告中稱(chēng)，經(jīng)過(guò)與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議后，南京佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、惠州佳兆業(yè)壹號(hào)申請(qǐng)了預(yù)售許可證并重新開(kāi)售。其中，南京佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)于7月10日獲預(yù)售許可證的面積為3.33萬(wàn)平方米，至10月底合約銷(xiāo)售1.47萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額3.59億元;惠州佳兆業(yè)壹號(hào)于8月21日及9月24日獲預(yù)售許可證的面積為8.41萬(wàn)平方米，至10月底合約銷(xiāo)售3.09萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1.63億元。

　　9月以后，佳兆業(yè)位于武漢、上海、廣州的部分項(xiàng)目也均恢復(fù)正常銷(xiāo)售。

　　總體來(lái)看，前10月，二三線城市是佳兆業(yè)今年的銷(xiāo)售主力，貢獻(xiàn)了逾八成的銷(xiāo)售額。佳兆業(yè)位于華中、環(huán)渤海、華西、長(zhǎng)江、珠三角的二三線城市分別貢獻(xiàn)8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元。

　　而深圳、廣州、上海三大一線城市僅分別貢獻(xiàn)3.81億元、1.58億元、3.7億元，共占佳兆業(yè)前10月總銷(xiāo)售額的17.4%。

　　也正因銷(xiāo)售項(xiàng)目多位于二三線城市，佳兆業(yè)今年前10月的銷(xiāo)售均價(jià)偏低，僅為6058元/平方米，遠(yuǎn)低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11個(gè)月的1.02萬(wàn)元/平方米。

　　降價(jià)促銷(xiāo)也是導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)嚴(yán)重下滑的一大原因?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，出于對(duì)佳兆業(yè)能否恢復(fù)正常的擔(dān)憂，一些購(gòu)房者不敢購(gòu)買(mǎi)其房產(chǎn)。為了吸引購(gòu)房者、盡快銷(xiāo)售回籠資金，佳兆業(yè)在各地的項(xiàng)目都出現(xiàn)了一定程度的降價(jià)。

　　佳兆業(yè)接下來(lái)要重點(diǎn)促進(jìn)深圳項(xiàng)目的恢復(fù)。佳兆業(yè)在深圳有4個(gè)項(xiàng)目處于預(yù)售階段，分別是佳兆業(yè)大鵬假日廣場(chǎng)、悅峰花園、佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、山海美域花園。這些項(xiàng)目是最先被鎖的，也是引發(fā)佳兆業(yè)危機(jī)的導(dǎo)火索。

　　但上述四個(gè)項(xiàng)目涉及的債權(quán)人眾多，債務(wù)重組最難推進(jìn)。目前唯一的進(jìn)展是山海美域花園中已認(rèn)購(gòu)但未簽約備案的房源已解鎖，并于10月底完成簽約備案。

　　加速推進(jìn)境內(nèi)債務(wù)重組

　　從這份遲來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可以看到佳兆業(yè)對(duì)自身信心的提升。信心的背后是取得了一定進(jìn)展的債務(wù)重組。

　　在公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同一份公告中，佳兆業(yè)對(duì)外披露了其境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)展:已與境內(nèi)債權(quán)人就債務(wù)重組進(jìn)行廣泛磋商。

　　佳兆業(yè)給境內(nèi)債權(quán)人提出了重組的若干條件，包括:無(wú)本金扣減，到期后延長(zhǎng)三年(投資物業(yè)的抵押貸款除外);充足抵押品還款須符合銷(xiāo)售進(jìn)度，沒(méi)有充足抵押品的根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度攤還或到期時(shí)一筆過(guò)償還。同時(shí)，佳兆業(yè)鼓勵(lì)債權(quán)人降低融資成本，具體情況會(huì)根據(jù)債權(quán)人的不同情況作出合適的厘定;債權(quán)人須撤回所有訴訟、仲裁、強(qiáng)制執(zhí)行程序，并將資產(chǎn)“解凍”。

　　不難看出，佳兆業(yè)希望境內(nèi)債務(wù)能夠保本、減息、展期。

　　截至11月10日，佳兆業(yè)收到境內(nèi)債權(quán)人向法院提出的資產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)(下稱(chēng)“申請(qǐng)書(shū)”)為70份，申請(qǐng)書(shū)中接獲的民事裁定書(shū)28份，民事裁定書(shū)下具爭(zhēng)議的合約總額為150.43億元人民幣，申請(qǐng)書(shū)中接獲的應(yīng)訴通知書(shū)由34份增至55份、應(yīng)訴通知書(shū)下具爭(zhēng)議的合約總額為215.21億元;同時(shí)接獲70份有關(guān)購(gòu)買(mǎi)合同及加工合同的爭(zhēng)議的應(yīng)訴通知書(shū)，合約總額為5.43億元人民幣。

　　這組數(shù)據(jù)與上一份數(shù)據(jù)(于4月7日公布)相比，有幾處變化:申請(qǐng)書(shū)原先是60份，在過(guò)去半年多時(shí)間內(nèi)增加了10份;應(yīng)訴通知書(shū)原先是34份、應(yīng)訴通知書(shū)下具爭(zhēng)議的合約總額為95.34億元，此后分別增加了11份、119.87億元。這些變化說(shuō)明，在過(guò)去半年多時(shí)間里，境內(nèi)債權(quán)人對(duì)佳兆業(yè)的信心沒(méi)有太多改觀。

　　不過(guò)，佳兆業(yè)在10月陸續(xù)與 中國(guó)銀行 、中銀投達(dá)成和解，使得其位于上海的項(xiàng)目恢復(fù)正常。中國(guó)銀行是佳兆業(yè)最大的境內(nèi)債權(quán)人，這意味著情況在好轉(zhuǎn)。

　　境內(nèi)債務(wù)重組的順利，也將推動(dòng)境外債務(wù)重組。截至2014年底，佳兆業(yè)的有息債務(wù)合計(jì)650.09億元。其中，境內(nèi)債務(wù)涉及包括結(jié)欠銀行債務(wù)、非銀行金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，合計(jì)479.71億元，境外有息債務(wù)為170.38億元。

　　11月6日，佳兆業(yè)公布了最新的境外債務(wù)重組方案，較先前的方案更為緩和、讓步，并承諾給予債權(quán)人一定補(bǔ)償。這個(gè)方案已獲得由境外債權(quán)人組成的督導(dǎo)委員會(huì)的支持。

　　一旦境內(nèi)外債務(wù)重組完成，佳兆業(yè)的全面復(fù)活也就指日可待了。