這幾天，碧桂園控股(股票代碼：2007.hk)撬動了108億元的低息融資，其中，30億元公司債的利率居然低至銀行貸款的8折水平。

　　實際上，不僅在財務資金領域，碧桂園控股在戰(zhàn)略、布局、治理、人才等所有方面早已經(jīng)今非昔比，一個嶄新的碧桂園呼之欲出。

　　今年，惠譽、穆迪等國際評級巨頭先后調(diào)升了碧桂園控股的信用評級。當前，碧桂園控股已經(jīng)成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發(fā)商。分析人士稱，碧桂園躋身藍籌，僅剩一步之遙。

　　撬動超108億低息融資

　　7月31日，碧桂園控股8億美元銀團貸款在香港簽約。碧桂園控股原本計劃籌組4億美元，結果認購金額達到8.57億美元，后應多家銀行要求，貸款增至8億美元，為原計劃的2倍之多。

　　中國銀行(香港)、浦發(fā)銀行香港分行、永隆銀行、法國巴黎銀行等12家中資、港資、歐資銀行參與此次銀團貸款。

　　中國銀行(香港)副總裁林景臻說，貸款獲得超額認購“充份反映了銀行界對碧桂園的經(jīng)營狀況、財務實力及管理能力的充份信任及肯定”，“中國銀行將一如既往，同時將進一步向碧桂園集團提供全方位金融服務?！?/p>

　　碧桂園方面稱，這是碧桂園控股有史以來金額最大、同等期限利率最低、參與銀行最多的一筆銀行融資，也是今年以來國際銀團貸款市場民營內(nèi)房企中金額最大、參與銀行最多的一筆銀行貸款。

　　此次貸款凈利率為港元同行拆息(HIBOR)或倫敦美元同行拆息(LIBOR)加3.10%，綜合財務成本為港元同行拆息(HIBOR)或倫敦美元同行拆息(LIBOR)加3.80%。

　　兩天后的8月2日，碧桂園控股宣布，其全資附屬公司近期獲批的60億元發(fā)債額度中的首期30億元3年期公司債已經(jīng)定價，按票面金額100元發(fā)行，票面利率為4.2%，利率低至同期限銀行貸款的8折，創(chuàng)碧桂園債券發(fā)行歷史最低成本、碧桂園境內(nèi)各項融資歷史最低成本、紅籌房企首次公司債券發(fā)行最低發(fā)行利率等多項紀錄。

　　經(jīng)大公國際資信評估有限公司綜合評定，碧桂園首期公司債信用等級為AAA，基于發(fā)行人規(guī)模，發(fā)行人增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司的主體長期信用等級為AA+。另，此前大公國際已給予碧桂園控股AAA的評級。

　　分析人士稱，銀團貸款、公司債都是相對較低成本的融資品種，對融資方的要求比較苛刻，碧桂園控股通過這兩種方式短短幾天便撬動超108億元低息資金，尤其是4.2%利率的公司債在業(yè)界處于領先地位，利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個基點，由此可見，資本市場對碧桂園未來發(fā)展普遍持肯定態(tài)度。

　　兩條紅線鞏固市場信心

　　在房地產(chǎn)黃金時代，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的秘訣在于“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵”，如今，進入白銀時代，市場不再供不應求，原有模式難以為繼，“三高模式”蛻變?yōu)椤案咂焚|(zhì)、高品位、高服務”。

　　對此，碧桂園首先在財務管控上畫了兩條紅線：凈借貸比率70%以下、可動用現(xiàn)金占總資產(chǎn)10%以上。

　　碧桂園控股執(zhí)行董事、首席財務官吳建斌說，和記黃埔、長江實業(yè)、新鴻基等港資地產(chǎn)公司，之所以能夠安然度過幾次金融危機并且化危為機越做越大，核心在于有現(xiàn)金，而這幾家老牌房企的可動用現(xiàn)金占比大約是10%。同為香港上市房企的碧桂園控股，如今也引進了這個“安全閥”。

　　分析人士稱，這兩條紅線把碧桂園控股的經(jīng)營風險進行了總量把控，相當于為碧桂園控股在白銀時代的發(fā)展上了“保險”，給市場釋放了信心。

　　“凈借貸比率上限70%，這是你對市場的承諾，資本市場知道你已經(jīng)畫了這條上線，到了這條線你該做什么就做什么，譬如，買地可能放慢些，資金回籠再加快一些。這是對資本市場的一個承諾，說到做到，時間一久，資本市場就多了一份信任。”吳建斌說。

　　近年來，碧桂園控股一直積極尋求多元化的融資渠道，持續(xù)提升整體財務狀況?！敖衲晟习肽?，碧桂園融資成本比去年下降14%，獲評國內(nèi)民營住宅開發(fā)商最高信用評級。”吳建斌說，碧桂園控股的目標在于將平均融資成本降到5%-6%，達到業(yè)界領先水平。

　　并不止一個“碧桂園集團”

　　在大變革時代，除了財務管控之外，碧桂園控股在戰(zhàn)略、布局、治理、人才等方面都在進行全面革新，以打造一個更加偉大的企業(yè)集團。

　　碧桂園控股相關負責人表示，碧桂園控股往后要成為覆蓋“全生命產(chǎn)業(yè)鏈”的產(chǎn)業(yè)集團，除了提供現(xiàn)有的房產(chǎn)、教育、酒店、物業(yè)等產(chǎn)品服務之外，還會整合資源提供健康、理財、旅行、家政等全鏈條式服務，滿足業(yè)主各個生命階段的主要需求。碧桂園今年引進中國平安人壽作為二股東就是這一戰(zhàn)略調(diào)整的落地行動。

　　同時，碧桂園控股一向以經(jīng)濟圈、城市群來布局項目，主要盤踞在經(jīng)濟圈的潛力城市，以高性價比的產(chǎn)品服務吸引當?shù)睾椭苓吅诵某鞘械娜后w前來置業(yè)。為尋求規(guī)模、利潤等方面更優(yōu)秀的業(yè)績，碧桂園控股今年調(diào)整了布局戰(zhàn)略，一方面，繼續(xù)深耕潛力城市，市場覆蓋由中高端市場擴展至中高端和高端市場；另一方面，直接挺進核心城市，尤其是進軍一線城市，從4月底迄今的短短3個月已經(jīng)在上海、深圳、廣州連續(xù)斬獲4個優(yōu)質(zhì)項目。

　　一切的創(chuàng)新都需要落地到組織變革。碧桂園控股樹立了“集團-區(qū)域-項目”三級治理模式，大力推動簡政放權，力爭將每一個區(qū)域都打造成一個強大的“碧桂園集團”。

　　作為機構改革的重要配套措施便是合伙人制度。據(jù)碧桂園控股相關負責人介紹，自2014年10月起，碧桂園控股實行了“同心共享”機制，使公司項目開發(fā)具有利益共享、風險共擔的特點，所有新獲取的項目均采取跟投機制(集團及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權)。截至2015年6月30日，已經(jīng)有45個項目參與了合伙人機制。由于核心成員成了項目公司股東，直接強化了買地、設計、成本控制、銷售及間接費用控制的全過程管理力度，因此可以令碧桂園控股更好地控制投資風險，做好運營管控。

　　“碧桂園未來的區(qū)域總、項目總的年薪應該在千萬、百萬級別以上，否則就不是一個稱職的區(qū)域總、項目總?！北坦饒@控股董事局主席楊國強從這個側(cè)面來介紹這項合伙人制度。

　　與此同時，碧桂園控股廣納天下英才，并且從2014年開始，連續(xù)三年每年招聘130位博士，通過培訓、實戰(zhàn)，讓他們成長為企業(yè)未來的中流砥柱。

　　國際信用評級最高的

　　中國民營住宅開發(fā)商

　　碧桂園控股是2007年在香港上市的內(nèi)房股企業(yè)，2014年銷售超1288億元，納稅超120億元。碧桂園控股今年的銷售目標為1350億元，上半年已完成544.7億元。碧桂園控股現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為一個全產(chǎn)業(yè)鏈的跨過集團。

　　“2007在香港上市以來，我們更是得到了國際資本市場的支持，并在資本市場的浮沉中不斷學習和歷練?！北坦饒@控股總裁、執(zhí)行董事莫斌說，2014年碧桂園控股的凈利潤達到106億元，是2007年42億元的2.5倍之多。

　　林景臻認為，當前，碧桂園集團策略性挑選及拓展全國高增長地區(qū)的物業(yè)項目，并進軍包括馬來西亞及澳大利亞等地的海外市場。集團憑借獨特的競爭優(yōu)勢，配合國家宏觀策略，以快速開發(fā)和卓越的項目執(zhí)行力，已發(fā)展成為具有領先地位及品牌知名度高的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　國內(nèi)權威證券媒體近日發(fā)文稱，房地產(chǎn)白銀時代的“春天”還在延續(xù)，當前房企市值還處于低估階段，所以險企大鱷紛紛投資地產(chǎn)股。而據(jù)今年4月1日的消息，中國平安人壽已經(jīng)斥資約港幣63億元戰(zhàn)略入股碧桂園控股。

　　碧桂園控股的變化得到了國際評級巨頭的高度認可。日前穆迪將碧桂園控股信用評級由Ba2調(diào)升至Ba1，離其投資級僅一步之遙。這是繼今年初惠譽調(diào)升碧桂園控股評級展望至BB+(正面)之后，碧桂園控股在提升信用評級上的又一大突破。此次調(diào)升評級后，碧桂園控股成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發(fā)商。