掘金社區(qū)新藍(lán)海 “后千億”碧桂園避求規(guī)?；?/h1>

• 發(fā)布時間：2015-03-17 07:26:00  來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)  作者：佚名  責(zé)任編輯：張恒

　　2013年，碧桂園（02007.HK）以123%爆發(fā)式增長的黑馬姿態(tài)，一舉進入房企千億俱樂部。在如今規(guī)模化邊際效應(yīng)減弱時，如何有質(zhì)量增長，如何做到規(guī)模、利潤、質(zhì)量和杠桿間的面面平衡？這些曾困擾過萬科、保利等大鱷的難題，如今也成為碧桂園“后千億”時代艱難探索的課題。

　　3月11日，在碧桂園2014年年度業(yè)績會現(xiàn)場，極少露面的碧桂園董事會主席楊國強首次聯(lián)合新高管團隊“三斌”組合即總裁莫斌、聯(lián)席總裁朱榮斌和首席財務(wù)官吳建斌齊齊亮相，正面回應(yīng)外界質(zhì)疑。

　　事實上，內(nèi)外壓力已倒逼碧桂園給出轉(zhuǎn)型雛形藍(lán)圖—2015年，碧桂園將在所有項目推行合伙人計劃，以質(zhì)量型增長取代舊有的規(guī)模擴張模式，并積極在社區(qū)服務(wù)方面作出探索，尋求新業(yè)務(wù)增長點。

　　放低業(yè)績增速指標(biāo)

　　在2014年全民營銷“打雞血”般搶收后，碧桂園管理層給出了一張漂亮的全年答卷。

　　“在嚴(yán)峻的市場環(huán)境中，去年公司業(yè)績?nèi)〉美硐朐鲩L，1288億元超額完成既定目標(biāo)，含金量很高，”莫斌喜不自勝地對時代周報記者說，碧桂園聚焦全國城鎮(zhèn)化，差異化競爭戰(zhàn)略收效良好，在2013年高速增長的基礎(chǔ)上，2014年多項核心指標(biāo)繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。

　　碧桂園年報數(shù)據(jù)顯示，2014年，公司銷售額1288億元，銷售面積1928萬平方米，分別同比增長21.5%和21.0%；公司總收入845.5億元，毛利220.6億元，凈利102.3億元，分別同比增長34.8%、16.0%和20.1%，其中核心凈利潤達到人民幣92.4億元，同比增長15.5%。銷售樓款現(xiàn)金回籠約為人民幣1058億元，首次實現(xiàn)現(xiàn)金回款過千億。

　　在城市布局上，一、二線城市與三、四線城市的業(yè)績貢獻已經(jīng)從過去的“四六開”發(fā)展到現(xiàn)在的“五五開”，業(yè)績貢獻完全持平；不過，海外市場銷售貢獻則仍然較小，馬來西亞項目、澳洲項目2014年全年實現(xiàn)的合同銷售金額分別僅26億元和25億元。

　　不過，2010年至今連續(xù)復(fù)合增長率高達40.7%的碧桂園，終于有了減速的跡象。2015年，碧桂園的銷售目標(biāo)將控制在1350億元左右，同比2014年銷售額1288億元僅增長約5%，這幾乎是其自2007年上市以來最低業(yè)績增速要求。

　　莫斌將此歸結(jié)于集團的審慎考慮，他說：“雖然今年樓市的政策環(huán)境好過去年，但是市場環(huán)境依然嚴(yán)峻，碧桂園不會片面追求規(guī)模的增長。”

　　據(jù)他透露，今年碧桂園將有11個全新盤上市，貨量總值約1200億元；加上去年滾存貨量1000億元，碧桂園預(yù)計2015年可售貨量為2200億元。按此計算，碧桂園今年的去化率要求在61%左右?！拔覀冇行判哪芡瓿?015年的目標(biāo)，碧桂園一直是說到做到的。”莫斌如是表示。

　　新業(yè)務(wù)投資“1%”紅線

　　在深耕地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，碧桂園在探索新增長點，它給外界描繪的路徑是這樣的：以社區(qū)為中心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺。

　　“給你一個五星級的家，這是碧桂園的廣告語，我們要研究怎么使小區(qū)業(yè)主更加方便，”在楊國強的規(guī)劃中，碧桂園未來業(yè)務(wù)的拓展將主要圍繞社區(qū)服務(wù)、投資理財、保險以及健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)進行。

　　這位年屆60的掌舵人，仍在積極推動碧桂園轉(zhuǎn)型，“中國房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間，我也很勤奮，現(xiàn)在談退休還早”。楊國強也對時代周報記者再三表達了自己繼續(xù)帶領(lǐng)碧桂園前進的意愿。而社區(qū)運營這部分業(yè)務(wù)主要以楊國強為主導(dǎo)，依托于碧桂園已有的縱向產(chǎn)業(yè)鏈和配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，為旗下35萬戶業(yè)主提供更多增值服務(wù)。

　　結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)掘金社區(qū)服務(wù)，正是碧桂園多元化的首次嘗試。新年伊始，楊國強已與小米創(chuàng)始人雷軍進行了兩度會面。事實上，在“社區(qū)”中衍生出新財路，已是萬科、龍湖、花樣年等多家房企的轉(zhuǎn)型方向之一，但大多數(shù)房企至今未形成清晰的盈利模式，碧桂園面臨的挑戰(zhàn)也可想而知。財報數(shù)據(jù)顯示，2014年碧桂園物業(yè)管理的面積已經(jīng)達到7149萬平方米，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的收入只有9.6億元。

　　“盡管目前碧桂園的物業(yè)管理收入規(guī)模不大，只有9.6億元，但仍然是盈利的，凈利潤率有一到兩個百分點?！眳墙ū罂此菩判臐M滿，他對時代周報記者表示，“長期來看，延伸到社區(qū)文化、社區(qū)理財、保險等，我們有可能會做得更好?！?

　　莫斌透露，當(dāng)前碧桂園也尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)投資方向，大部分的業(yè)務(wù)仍在研究探索之中，考慮到未來的盈利風(fēng)險問題，碧桂園每年新業(yè)務(wù)的投資將控制在總資產(chǎn)的1%左右，截至2014年年底碧桂園的總資產(chǎn)約為2680億元，也即意味著其每年新業(yè)務(wù)的投入還不會超過30億。

　　而對于外界熱議的碧桂園酒店分拆計劃，吳建斌稱，目前碧桂園所擁有的酒店總資產(chǎn)達到200億元，每年營業(yè)收入也達到10億元以上，將其分拆上市有助于更好地盤活資產(chǎn)，但目前仍未有具體時間表。

　　全面深化合伙人制

　　在莫斌的計劃內(nèi)，今年碧桂園的重點工作，是夯實管理基礎(chǔ)，進一步深化合伙人制。

　　“去年10月之后，我們新獲取的項目已經(jīng)全部按照合伙人的方式進行運作，至今為止已有三個項目完成開盤，從其成本、資金投入、銷售利潤表現(xiàn)等方面來看，已經(jīng)完全超出我們預(yù)期?！蹦笕缡钦f。

　　“十月革命”，碧桂園管理層這樣定義去年推行的合伙人計劃。為適應(yīng)新形勢，碧桂園引入了“同心共享”的合伙人制度，這被認(rèn)為是目前房企激勵機制中最徹底的合伙人制。

　　該制度規(guī)定，自去年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，雙方共同組成項目合資公司。

　　除了集團董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項目經(jīng)理需要對項目強制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項目跟投，其中區(qū)域總裁、項目經(jīng)理等僅需投資自己區(qū)域的項目，占比不高于10%，集團員工可投資所有項目，但占比不高于5%。

　　在回報機制上，項目有盈利時，可進行分紅；但如果項目出現(xiàn)虧損，參與者不可退出。

　　“合伙人計劃是楊主席一手力推的，盡管他是碧桂園的第一大股東，但依然很樂意通過與職業(yè)經(jīng)理人分享成果的方式，激發(fā)所有職業(yè)經(jīng)理人的積極性，讓他們能在公司內(nèi)部也實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)?！蹦蟮裙芾韺颖硎荆诙嘀丶钕?，去年碧桂園多項成本得到控制，以銷售費用為例，去年從4 .1%下降到3.3%，財務(wù)政策得到貫徹。

　　這幅藍(lán)圖很誘人，但碧桂園的革命才剛剛開始，正如吳建斌所說的：“這種重大的改革會引起管理上組織架構(gòu)的調(diào)整，管理流程的進一步梳理，很多方面會發(fā)生革命性的改革?！?

　　融資成本努力減半

　　2月27日，碧桂園成功發(fā)行9億美元于2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息7.5厘，獲5倍超額認(rèn)購。這是一次“以新償舊”之舉，本次票據(jù)所得款項僅用作為2011年發(fā)行的9億美元優(yōu)先票據(jù)（當(dāng)年2月23日發(fā)行，2018年到期，年息11.125厘）以及其他現(xiàn)有債務(wù)再融資等。

　　自去年4月份履新以來，這已是吳建斌第5次在資本市場大展財技，他的主要融資動作，都圍繞“籌集低成本資金替換原有高成本舊債”展開。據(jù)時代周報記者梳理，碧桂園2014年先后發(fā)行的2次優(yōu)先票據(jù)，一筆銀團借款（45億港元）及一次供股融資（32億港元），皆有此意。

　　在逐步厘清碧桂園財務(wù)狀況后，吳建斌的目標(biāo)是將負(fù)債控制在穩(wěn)健范圍內(nèi)。他曾透露，希望將公司8%的融資成本減半即降低到4%-5%。他的花樣融資財技，加之碧桂園強化的快周轉(zhuǎn)模式，帶來了強勁的內(nèi)生流動性。

　　碧桂園財報數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，碧桂園可動用現(xiàn)金約272.1億元人民幣，占總資產(chǎn)約10.2%；凈負(fù)債59.7%，同比2013年底67.3%降低7.6個百分點；平均借貸成本為8.16%，相較2013年的8.54%下降0.38%，這一數(shù)據(jù)在2011年和2012年，曾分別高達9.2%和9.56%。

　　如今的成績，莫斌是相當(dāng)滿意的?！肮臼褂枚嘣谫Y手段，成功從資本市場融得客觀資本，信用水平得到評級機構(gòu)肯定，”莫斌說，碧桂園目前的信用評級及展望離“投資級”僅一步之遙。

　　這其實也是吳建斌任期內(nèi)的一大任務(wù)。對一家民營企業(yè)而言，“投資級”評級是極為珍貴的榮譽，獲取難度可想而知。據(jù)了解，目前獲得兩家機構(gòu)投資級評級的內(nèi)房股只有中海、華潤、越秀地產(chǎn)和萬達商業(yè)。

　　2014年以來，碧桂園是唯一一家在六個月內(nèi)三次被國際評級機構(gòu)上調(diào)評級的大型內(nèi)房企，惠譽、標(biāo)普、穆迪分別給予其正面評價。莫斌希望，2015年，碧桂園爭保持利潤總額增長和資金回報率的最大化，“目前公司人民幣與外幣債務(wù)比例維持在50比50左右，鑒于近期匯率波動，我們正在考慮進一步加大人民幣債務(wù)的比率”。