□上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

　　股市和樓市近期成為熱門話題。其實(shí)去年7月直至今年一季度，樓市根本擠不進(jìn)主流話題圈，大家只對(duì)股市高度熱情。但今年4月以來(lái)，隨著深圳房?jī)r(jià)一躍而起，一線城市地王頻現(xiàn)，上海、北京、廣州房?jī)r(jià)漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來(lái)樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江也驚現(xiàn)復(fù)蘇跡象，越來(lái)越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房。在很多人眼中，股市和樓市常對(duì)立起來(lái)，二者形成為簡(jiǎn)單的“蹺蹺板”關(guān)系。其實(shí)，二者的關(guān)系比較復(fù)雜。

　　首先，從市場(chǎng)運(yùn)行方向看，股市和樓市基本同向。國(guó)內(nèi)外歷史上也能找到很多案例。近幾年國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，2007年股市火爆，并創(chuàng)歷史新高，同期樓市也非常紅火；2008年股市下跌，僅用了一年時(shí)間，上證綜指便由6124點(diǎn)最低跌至1664點(diǎn)，同期樓市也持續(xù)降溫；2009年股市樓市同步回暖；2012年至2013年樓市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表現(xiàn)；2014年7月開始股市走牛，2014年10月大城市住宅成交量開始反彈。由此可見，二者并非“蹺蹺板”的關(guān)系。

　　主因在于，貨幣政策和流動(dòng)性是驅(qū)動(dòng)股市和樓市變化的同一核心因素。尤其是作為資產(chǎn)品的股票和房產(chǎn)，更容易受貨幣寬松而上漲，因銀根緊縮而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年，皆是貨幣寬松期間，股價(jià)和房?jī)r(jià)易漲；2008年、2011年、2014年上半年，皆是貨幣偏緊期間，股價(jià)和房?jī)r(jià)易跌。

　　其次，從市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏看，股價(jià)先變化，房?jī)r(jià)后變化。股票為標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)品，以投資投機(jī)需求為主；房產(chǎn)為準(zhǔn)資產(chǎn)品，在不同時(shí)期存在不同程度的投資投機(jī)需求，但總體以自住消費(fèi)需求為主，尤其是近三四年投資投機(jī)需求大幅減少。面對(duì)同樣的貨幣寬松環(huán)境，股市比樓市更敏感，反應(yīng)更快，不管是上漲還是下跌，總是比樓市快一步。比如，2008年10月股價(jià)見底，2009年3月房?jī)r(jià)才見底。2009年7月股價(jià)見頂（反彈頂），房?jī)r(jià)直至2011年才降溫。就這輪上漲來(lái)看，股價(jià)于2014年7月見底，而房?jī)r(jià)直至今年4月才見底（70城房?jī)r(jià)指數(shù)）。

　　再次，在一輪完整的上行和下行周期中，股市和樓市的粗略關(guān)系可歸納為同向、不同步，如果進(jìn)一步細(xì)究二者相互影響的具體情況，又可劃分為以下三個(gè)階段。

　　第一階段，股市強(qiáng)，利空樓市。在每一輪市場(chǎng)上行期，股市先反彈，會(huì)吸引越來(lái)越多投資者的關(guān)注，在越來(lái)越明顯的賺錢效應(yīng)下，會(huì)有部分人暫緩購(gòu)房，先把資金投入股市中，甚至極端者會(huì)抵押房產(chǎn)或出售房產(chǎn)，籌資炒股。這一階段，股市走強(qiáng)是利空樓市的，主要是分流了樓市資金。觀察本輪行情，去年7月至今年3月，大致屬于第一階段。股評(píng)家“賣房炒股”的建議，頻見報(bào)端，而這一時(shí)期全國(guó)樓市正處于低迷期。

　　第二階段，樓市回暖，股市繼續(xù)上漲。在貨幣寬松驅(qū)動(dòng)以及其他因素影響下，樓市也漸漸復(fù)蘇，其中部分大城市率先回暖，越來(lái)越多感受到房?jī)r(jià)開始止跌上漲，又出現(xiàn)較好購(gòu)房季。此時(shí)，股市經(jīng)歷半年或一年上漲之后，已攀升到一定高度，進(jìn)入牛市的中場(chǎng)或下半場(chǎng)，部分股民防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)漸漸增強(qiáng)，其中有些人落袋為安，拋售股票，轉(zhuǎn)而購(gòu)房。比如當(dāng)前階段，一線城市部分高端住宅樓盤熱銷，就包含有高資產(chǎn)股市大戶開始入市購(gòu)房，這多屬改善性居住需求。與此同時(shí)，也有少數(shù)激進(jìn)投資者或者新股民，受身邊親友炒股賺錢效應(yīng)影響，不畏股市高位，仍向前沖，其中會(huì)有人將樓市資金轉(zhuǎn)入股市。于是，這一階段，股市和樓市你來(lái)我往，互有損益，相互影響呈中性。觀察本輪行情，今年3月以來(lái)至今，屬于第二階段。

　　第三階段，股市見頂，利好樓市。散戶主導(dǎo)非理性投機(jī)行為，會(huì)使股市在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到較高位置，猛跑則透支體力。股市見頂之后，甚至在接近見頂之時(shí)，越來(lái)越多的股民開始離開股市，其中部分人將資金轉(zhuǎn)入樓市，或者為了自住而購(gòu)房，或者為了投資而買房購(gòu)鋪。由于樓市變化滯后于股市，當(dāng)股市見頂后，樓市還將繼續(xù)繁榮一段時(shí)間，此時(shí)股市資金轉(zhuǎn)入樓市，當(dāng)然會(huì)助漲房?jī)r(jià)。

　　股市頂部和底部皆難預(yù)測(cè)。觀察本輪行情，股市可能在2016年上半年見頂，假如年內(nèi)就沖過(guò)6124點(diǎn)，也可能四季度就會(huì)見頂，見頂后即進(jìn)入第三階段。鑒于影響房?jī)r(jià)短期走向因素很多，股市的影響權(quán)重較小，這里僅從這一因素推測(cè)，則本輪房?jī)r(jià)上漲至少可持續(xù)至明年年中，至于2017年，房市可能追隨股市，再度進(jìn)入調(diào)整階段。