專家：2015年股市樓市“雙?！笨善?/h1>

• 發(fā)布時間：2015-02-16 08:30:00  來源：中國廣播網(wǎng)  作者：佚名  責(zé)任編輯：羅伯特

　　一般認(rèn)為，流動性增加時期，股市和樓市都會出現(xiàn)上揚(yáng)，例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是，在同樣的流動性環(huán)境下，二者也會出現(xiàn)“背離”。例如，2010年~2013年，社會融資總規(guī)模年均漲幅在20%左右，但這一時期股市陷入漫漫熊途，而房價卻迎來史上最大漲幅。再如，2014年下半年以來，傳統(tǒng)貨幣投放和工具創(chuàng)新不斷，股市迎來“瘋?！毙星椋績r卻一路下跌。

　　綜合目前經(jīng)濟(jì)形勢看， 2015年貨幣政策將比2014年更加寬松。央行在2014年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示，“要增強(qiáng)主動提供基礎(chǔ)貨幣的能力，更加注重松緊適度”，這意味著，不管是傳統(tǒng)的公開市場凈投放、創(chuàng)新工具，還是降準(zhǔn)、降息、貨幣政策寬松的頻率和力度上將會比2014年更甚。那么，在新一輪貨幣政策寬松下，股市和樓市在2015年共舞于“牛市”之中，還是再現(xiàn)“背離”？

　　先看股市。降準(zhǔn)“股市必定漲”的心理預(yù)期落空了，這其中既有監(jiān)管因素，也有資金供需的因素，但更為重要的是，改革驅(qū)動實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升的信號暫未出現(xiàn)，股市不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的框架內(nèi)一直“牛下去”。上證綜指在3400點(diǎn)下方徘徊一個月，正是前景迷茫的情況下多空雙方博弈的結(jié)果。

　　再看樓市。盡管國家統(tǒng)計(jì)局的房價指數(shù)跌幅收窄，一線城市開始回暖，但截止到2014年12月，70個大中城市房價指數(shù)連續(xù)8個月下跌，68個城市房價下跌；全國商品房待售面積6.2億平方米，同比增長21%，比2011年增長了1.3倍；35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月，全國消化周期更長。另外，2014年樓市“暖冬”勢頭減弱，2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上，重點(diǎn)城市則下降30%以上。

　　因此，在新一輪貨幣寬松時期，股市和樓市會不會呈現(xiàn)史上從來沒有過的“雙熊”的局面？筆者認(rèn)為，這一概率比較小。今年1月中旬以來，股指近10%的下跌，主要原因就在于管理層打擊非法和過度的杠桿融資。打擊杠桿操作，盡管短期內(nèi)會減少流入資金，讓股指承壓，但從中長期看，財(cái)稅、金融、國企、政府職能、打破壟斷等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不僅已經(jīng)破題，而且“開弓沒有回頭箭”，這將釋放巨大的改革紅利，驅(qū)動實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力回升，帶來股指繼續(xù)修復(fù)的機(jī)會。若改革紅利疊加盈利拐點(diǎn)能夠兌現(xiàn)，真正的牛市行情是壓不住的，哪里有壓力，哪里就有反彈。近期調(diào)整既是打擊投機(jī)的過程，也是釋放利空的過程，2015年的“慢?！毙星橛型絹怼?

　　從美國、日本、香港以及前兩個流動性寬松時間的中國股市和樓市之間的規(guī)律看，股市和樓市走向正相關(guān)，樓市滯后股市4~12個月。正相關(guān)在于兩者共同受流動性的影響。以美國為例，金融危機(jī)后，狹義貨幣M1的增速從2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%，創(chuàng)22年新高，這是推動道指反彈和房價在隨后去泡沫并在2012年回升的主要動力；同樣，日本和香港的M1增速，則分別在1989年和1997年快速下降，這成為促發(fā)股市和樓市調(diào)整的主要原因。

　　樓市變動之所以滯后股市4~12個月，一是因?yàn)闃鞘械馁Y產(chǎn)屬性和流動性較股市差，股市對流動性的彈性(敏感性)比樓市更強(qiáng)。資金面一旦變化，股市立即反應(yīng)，但樓市從市場預(yù)期變化到成交量回升，再到房價變化的周期較長；二是與股市或樓市的結(jié)構(gòu)性問題有關(guān)。當(dāng)股市存在嚴(yán)重的體制性問題障礙，或樓市過分透支需求，存在嚴(yán)重泡沫，則當(dāng)股市(樓市)開始回升市，樓市(股市)將仍舊處于去泡沫或調(diào)整的過程。

　　2014年7月份以來，之所以出現(xiàn)“股牛樓熊”的背離行情，就在于樓市在2009~2013年年均20%左右的量價“瘋長”，積累了大量的泡沫，即使是限購?fù)顺?、限貸松綁、各地救市不斷，也無法阻止庫存攀升的局面。同樣，2010~2013年“股熊樓牛”的背離皆因結(jié)構(gòu)性。 “股熊”一是因?yàn)楫a(chǎn)能過剩、改革進(jìn)展小，二是經(jīng)濟(jì)處于“三期疊加”痛苦階段，三是剛性兌付不破，全社會無風(fēng)險(xiǎn)收益率居高不下。這一時期，樓市之所以火熱，主要原因在于改革無法突破，新經(jīng)濟(jì)無法“破繭”，不得不依賴房地產(chǎn)和基建，政府對房地產(chǎn)隱性擔(dān)保使得社會資金流向樓市。

　　今年1月5日，地方政府性債務(wù)甄別截止，新《預(yù)算法》已啟動實(shí)施，地方債務(wù)緊約束效應(yīng)顯現(xiàn)，剛性兌付進(jìn)一步打破，無風(fēng)險(xiǎn)收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)偏好上升，流動性驅(qū)動和估值修復(fù)的“牛市”行情開啟。對樓市而言，盡管投資于樓市的產(chǎn)業(yè)資金回歸“正業(yè)”，但在去除行政干預(yù)，不再承擔(dān)工具功能后，將真正迎來行業(yè)本色做主的新時代。城鎮(zhèn)化在推進(jìn)，剛性需求仍舊存在；存量房屋質(zhì)量和公共配套較差，改善性需求潛力巨大；個性化、差異化消費(fèi)時代帶來，樓市結(jié)構(gòu)性機(jī)會不容忽視。從前面分析看，二者正相關(guān)且樓市運(yùn)行滯后于股市4~12個月，股市從去年7月份見底回升，樓市去年10月份開啟“暖冬”行情，作為風(fēng)向標(biāo)的重點(diǎn)城市率先回暖，似乎驗(yàn)證了這一規(guī)律，2015年股市樓市“雙?！笨善凇?

　　(作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心)