一、REITs產(chǎn)品定義

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金。它通過公開募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，來獲取投資收益和資本增值。REITs的投資方向主要包括具有穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款，購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券(MBS)。

　　二、REITs的主要特點(diǎn)

　　收益主要來源于租金收入和房產(chǎn)升值；

　　大部分收益將用于分紅；

　　長期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低；

　　對投資者個(gè)人而言，REITs可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資；風(fēng)險(xiǎn)收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。

　　三、REITs的交易結(jié)構(gòu)

　　在運(yùn)作模式上，REITs與證券投資基金本質(zhì)上完全一致。

　　為保護(hù)投資者的利益，REITs在治理結(jié)構(gòu)中同樣建立了基金管理人、托管人、獨(dú)立審計(jì)師等分離的監(jiān)督制約機(jī)制，并實(shí)行嚴(yán)格的信息披露制度。

　　四、REITs的分類

　　REITs根據(jù)不同國家和地區(qū)的法律法規(guī)，針對不同投資者和避稅需求以多樣的形式存在。

　　從投資方向來看，REITs所投資的房地產(chǎn)非常豐富，包括寫字樓、工業(yè)廠房、購物中心、飯店、公寓、醫(yī)療中心、游樂區(qū)等。

　　從地域來看，REITs的投資范圍既有全球性的，也有專門針對某一國家或地區(qū)的；

　　從行業(yè)來看，既有綜合性的，也有專門投資于某一類型的(如購物中心，寫字樓等)。

　　從投資者結(jié)構(gòu)來看，REITs的投資者除個(gè)人投資者外，還包括眾多機(jī)構(gòu)投資者，如退休基金、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行、共同基金等，并且出現(xiàn)了專門投資于REITs的共同基金。

　　根據(jù)投資對象不同，可以將REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型。

　　根據(jù)募集方式不同，將REITs分為公募型和私募型。

　　根據(jù)運(yùn)行方式不同，將REITs分為封閉型和開放型。

　　根據(jù)組織形式的不同，可將REITs分為公司型和契約型。

　　注：文中REITs知識介紹均參照國際市場經(jīng)驗(yàn)

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