在投資方式上，由于債權(quán)項(xiàng)目簡單易操作，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金近90%的項(xiàng)目都是做債權(quán)。張星表示，由于國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的能力并未達(dá)到較高的水平，如果做股權(quán)意味著較大的高風(fēng)險(xiǎn)。

　　李先林表示，事實(shí)上房地產(chǎn)基金過多的債權(quán)業(yè)務(wù)導(dǎo)致地產(chǎn)基金和銀行貸款及信托貸款面對同樣的風(fēng)險(xiǎn)，但地產(chǎn)私募基金發(fā)行成本卻更高，對比各方?jīng)]有任何的優(yōu)勢，迫使其只能做更高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，現(xiàn)在市場上有很多此類私募基金，若一旦轉(zhuǎn)型不成功將面臨兌付問題。

　　“如果一旦禁止委托貸款，做債權(quán)類的房地產(chǎn)基金公司只能轉(zhuǎn)型。”陳康認(rèn)為，現(xiàn)在私募基金已經(jīng)想從偏債的純粹借貸業(yè)務(wù)通道轉(zhuǎn)向主動管理型業(yè)務(wù)發(fā)展，如權(quán)益型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，這是一個大的趨勢。前幾年由于房地產(chǎn)市場走好，地產(chǎn)商不樂意后端分成，更多的是“以假股真?zhèn)钡男问絹聿僮?。同時(shí)，私募基金對房地產(chǎn)市場未能完全看清情況，擔(dān)心股權(quán)形式的風(fēng)險(xiǎn)遲疑不前，在借貸通道類向權(quán)益投資類轉(zhuǎn)型過程中遇到了尷尬。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷，開發(fā)商亟需資金，因此開始愿意接受股權(quán)投資和后端分成，私募基金從以前的“假股真?zhèn)钡浆F(xiàn)在真的開始介入做股權(quán)投資。陳康認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金的轉(zhuǎn)型方向是股權(quán)投資或者并購項(xiàng)目，尤其在地產(chǎn)行業(yè)的并購方面，之前一些項(xiàng)目未能如期進(jìn)展而出現(xiàn)延期，私募基金和信托公司開始聯(lián)合大的產(chǎn)業(yè)資本或者大型地產(chǎn)商以比較低的價(jià)格進(jìn)入，將項(xiàng)目進(jìn)行盤活再分享利潤。

　　李先林表示，房地產(chǎn)私募已經(jīng)進(jìn)入了深耕細(xì)作的時(shí)代，走在行業(yè)前面的私募已經(jīng)嘗試了與大的開發(fā)商做包銷式收購的并購基金。地產(chǎn)公司需要快速回籠資金，而市場銷售去化慢，開發(fā)商將整棟住宅或者項(xiàng)目所有商業(yè)以較低價(jià)包銷給私募基金，再由私募基金去銷售。

　　而且，房地產(chǎn)市場低迷對于一些房地產(chǎn)私募基金來說可能是一個機(jī)會，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可能由于資金流的問題被停滯將會是普遍的現(xiàn)象，市場有大量的并購機(jī)會，對于大的地產(chǎn)公司、私募基金和信托公司來說，是一個巨大的良機(jī)。有從事多年信托工作的人士透露，雖然部分地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)兌付問題，但一些先知先覺的信托公司已經(jīng)在躍躍欲試，準(zhǔn)備了大量的頭寸接盤因偶然因素出現(xiàn)危機(jī)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。他表示，佳兆業(yè)事件當(dāng)中，其實(shí)已經(jīng)有信托的介入了，融創(chuàng)收購其上海項(xiàng)目的資金來源背后有信托公司的身影。事實(shí)上，純粹的金融資本進(jìn)入房地產(chǎn)，避免開發(fā)商為獲取項(xiàng)目而導(dǎo)致的過于復(fù)雜政商關(guān)系，亦有利于行業(yè)的發(fā)展。

　　“當(dāng)前大部分房地產(chǎn)私募是沒有能力做股權(quán)投資的，房地產(chǎn)私募公司面臨轉(zhuǎn)型，但這個轉(zhuǎn)型會面臨著失敗，做債權(quán)和股權(quán)的要求完全不在同一個水平上”，陳康直言，股權(quán)投資需要對行業(yè)有高度的認(rèn)識及操盤能力，國內(nèi)目前少有私募基金具備該能力。同時(shí)，股權(quán)項(xiàng)目及夾層項(xiàng)目要求投資者風(fēng)險(xiǎn)承受能力高，要求投資者的資產(chǎn)凈值也要更高，因而比較難募錢。