這幾天，一條關(guān)于“土地使用權(quán)年限到期或即將到期，需花費(fèi)房價三成費(fèi)用‘買地’才能重新辦理土地證”的消息引人關(guān)注，很多購房者都開始檢查自己買的房子土地使用權(quán)年限。

　　記者昨日獲悉，目前福州的房地產(chǎn)市場上，也存在類似的麻煩——福州部分商業(yè)項目的土地使用年限只剩下19年，而部分住宅產(chǎn)品的土地使用年限不到70年期限的一半。

　　花了一輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了？記者對此進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，大可不必緊張，因為即使續(xù)費(fèi)，可能也不需要那么高的費(fèi)用。 ■首席記者 江海

　　土地證到期續(xù)費(fèi)要交幾十萬元費(fèi)用？

　　浙江溫州王女士花了近百萬元買了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士發(fā)現(xiàn)這套房子土地證上寫的使用期限已于今年3月4日到期。如果要續(xù)期，按照基準(zhǔn)地價算，得花費(fèi)房價的三分之一，重新購買土地使用權(quán)。

　　溫州市國土局解釋說，雖然《物權(quán)法》有規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但是到目前為止，各級政府對于續(xù)期問題都沒有明確的細(xì)則，對于基層工作人員來說，只能依照現(xiàn)有的土地出讓政策辦理續(xù)期。而按照規(guī)定，重新購買土地使用權(quán)，是以當(dāng)下評估價為基礎(chǔ)的。他們承認(rèn)，重新購買土地使用權(quán)的出讓金確實(shí)太高了，他們自己也覺得太高。

　　這就是這幾天火爆網(wǎng)絡(luò)的“土地證續(xù)費(fèi)”事件。

　　福州也有土地使用年限

　　“縮水房”

　　記者昨日采訪中獲悉，在福州房地產(chǎn)市場上，也存在土地使用權(quán)期限“縮水”的樓房。

　　“2011年我買了某樓盤的四期5號樓，簽字的時候，合同中一項約定嚇我一跳：其土地使用權(quán)僅有36年，這與國家規(guī)定的居住用地使用權(quán)最高年限70年相差34年?！睒I(yè)主湯女士說，她找到銷售部的負(fù)責(zé)人后才知道，房地產(chǎn)公司在取得四期幾棟樓的土地使用權(quán)前，這一地塊為一企業(yè)擁有，并只取得50年的土地使用審批，使用年限到2046年7月18日。開發(fā)商把原先企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓過來，扣除原企業(yè)使用10多年的時間，所以簽約時土地使用權(quán)續(xù)期只有36年。而到現(xiàn)在，這一住宅的土地證期限也只有30年了。

　　無獨(dú)有偶，旁邊一個小區(qū)也是如此。

　　閩侯的英泰第一城B區(qū)有20余棟住宅樓，2008年開始陸續(xù)交房，整個英泰第一城B區(qū)共有1200多戶。然而，第一批買了這里商品房的消費(fèi)者在拿到房產(chǎn)證時才知道原來這塊地的土地使用權(quán)只有50年，土地出讓年限截止日期為2045年11月29日。由于上世紀(jì)90年代就取得土地使用證，從原來企業(yè)取得50年土地使用權(quán)到轉(zhuǎn)讓過來開發(fā)成商品房時已經(jīng)過去了十多年，所以她們當(dāng)年購買房子時就只剩下37年的土地使用權(quán)了。

　　“也就是說，這房子，現(xiàn)在只剩下29年使用權(quán)了?！痹摌潜P業(yè)主林女士說：“當(dāng)時我們用和周邊樓盤相近的價格買了這里的房子，但卻是個土地使用期縮水的房產(chǎn)，虧大了?！?/p>

　　實(shí)際上，這樣的情況，還可以舉出不少。

　　福州一位投資者朱先生前幾年購買福州某樓盤的一間商鋪，沒想到詳細(xì)了解后卻驚聞這個項目的商業(yè)用地使用年限僅到2035年，即使從當(dāng)時開始計算，也只剩下23年的使用年限，相比正常商業(yè)項目40年的土地使用年限少了近一半。

　　最讓這些購房者郁悶的是，土地使用年限縮水這么多，但是房價卻沒便宜多少。

　　湯女士說，這些樓盤里，36年土地使用權(quán)的商住房與70年土地使用權(quán)的住宅房，在售價上每平方米僅相差1000多元。

　　買到“產(chǎn)權(quán)年限縮水房”

　　原因很多

　　為什么業(yè)主們會買到“年限縮水”房？

　　根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)條款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或其他用地為50年。

　　據(jù)福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，土地使用權(quán)縮水的原因主要有幾個方面，一是項目開發(fā)周期的原因，開發(fā)商從政府那里拍下土地后，經(jīng)過正常的籌備、開發(fā)、銷售速度、辦理房產(chǎn)證等過程，通常開發(fā)周期在1年到2年。二是部分樓盤受土地使用性質(zhì)變更影響而導(dǎo)致土地使用年限驟減。比如有的土地前期屬于工業(yè)用地，后來根據(jù)規(guī)劃又變更為住宅用地，這樣產(chǎn)權(quán)無形中“被縮水”。三是樓盤銷售周期拉的過長，等房子真正到了業(yè)主手上時已經(jīng)度過一段“空閑期”。有的房地產(chǎn)項目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。最后，受囤地生財?shù)睦骝?qū)使，一些開發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進(jìn)度，使得不明就里的購房者糊里糊涂地買下產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)大大縮水的房子。

　　土地證到期續(xù)費(fèi)不一定很多錢

　　英泰第一城的一位業(yè)主徐女士說，當(dāng)時他們第一批購房的眾多業(yè)主得知自己買到的商品房只有37年的土地使用權(quán)時，就已經(jīng)坐不住了，開始向有關(guān)部門投訴。當(dāng)時，有關(guān)部門和開發(fā)商都答復(fù)說，到期后可續(xù)土地使用期，到時購房者只要按地段級別，每平方米收取一定的費(fèi)用，就可把土地使用期限續(xù)到70年整。

　　“因為國家目前對這種只取得50年土地使用期的商住房到期后如何處置仍沒有明確規(guī)定，就算到期后可續(xù)期，很可能也得補(bǔ)交一筆不菲的土地出讓金，那么折算起來價格就貴了。唉，真的很糾結(jié)。”徐女士說，直到今天，她都與與眾多業(yè)主一樣，仍對商品房的使用年限放不下心。

　　所以，這幾天溫州的消息一出來，徐女士立即“驚”了。

　　“業(yè)主們都在傳，我是一口氣看完這個報道的?？吹綔刂莸哪俏粯I(yè)主近百萬元買個房，住沒多久就要交30萬元為土地證續(xù)費(fèi)的消息，我又郁悶了很久?！毙炫空f，當(dāng)時她本來就不想買了，只是舍不得那3萬元定金?，F(xiàn)在看來，自己還要付出的，估計比這3萬元要加上好幾倍。

　　那么，福州這些業(yè)主們到底要怎么辦呢？

　　很多人有誤解，那就是土地70年到期免費(fèi)續(xù)期。實(shí)際上，《物權(quán)法》只說到期后“自動續(xù)期”，沒說這個自動是免費(fèi)給的，而《土地法》則說土地使用權(quán)必須由土地使用者支付使用權(quán)出讓金。

　　福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士江南客表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。雖然《物權(quán)法》對土地使用權(quán)到期后的處置做出了“自動延續(xù)”的規(guī)定，但這是建立在國家暫時不使用這塊地的前提下，而如果土地到期需要續(xù)期的話，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定重新向土地管理部門提出申請，同時簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　至于怎么續(xù)費(fèi)，目前，相關(guān)部門都表示，暫時還沒有具體說法。

　　不過，可以參考一下。

　　按溫州的做法，全額收取土地出讓金。比如福州東街口的一套房，土地證上的土地使用面積為15平方米（土地面積一般遠(yuǎn)小于產(chǎn)權(quán)面積），按福州住宅用地基準(zhǔn)地價為10440元/平方米，要支付156600元。

　　按深圳的做法，根據(jù)2004年《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，土地使用權(quán)在屆滿或即將屆滿的一年內(nèi)，可以到房管局申請續(xù)期，按照當(dāng)年基準(zhǔn)地價的35%繳納土地出讓金，也就是54810元。

　　所以，在相關(guān)政策明確前，只能建議市民在住房的買賣過程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問題，不要讓自己買虧了。