剛買了房子，卻發(fā)現(xiàn)土地證已過期；想續(xù)期，又被告知需要繳納數(shù)十萬元的出讓金，這筆費(fèi)用占總房價的三分之一甚至更多。近段時間，溫州頻頻有市民遭遇這樣的難題。

　　對此，昨日，溫州市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新京報記者采訪時回應(yīng)稱，“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元”系誤讀，“我們始終都沒有這個說法，因為政策還沒出?！?/p>

　　繳土地出讓金遇不同計算方法

　　據(jù)媒體報道，溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房，近日發(fā)現(xiàn)土地證過期了，這套房子的土地使用權(quán)只有20年。土地管理部門回復(fù)她，如果想續(xù)期，需要按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價乘以用地面積，繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購買土地使用權(quán)。測算后她得知，需繳納近20萬元的出讓金，約為房價的三分之一。

　　同樣也在溫州，市民王先生剛買的一套50多平米的二手房也因為土地使用權(quán)過期，無法完成最終的交易。“房產(chǎn)證更名已經(jīng)完成了，但是土地證過期了，我全額交的60萬元購房款，全部凍結(jié)在銀行；原來的房主只收到10萬元的訂金，房子現(xiàn)在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補(bǔ)齊。”

　　王先生告訴新京報記者，他們要繳納的土地出讓金，是另一個計算方法，“我們找到一家土地價格評估事務(wù)所評估，將這套房的樓面評估價與房產(chǎn)證上的建筑面積相乘，得出的土地出讓金是30多萬元，相當(dāng)于總房價的一半。”16日，當(dāng)他們進(jìn)一步向土地管理部門和評估機(jī)構(gòu)咨詢時，之前的計算方法卻又被推翻了。

　　溫州國土局稱已著手研究解決方案

　　同樣的問題，為何計算方法不同？土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期？土地出讓金應(yīng)如何計算？一系列問題在網(wǎng)上引發(fā)熱議。

　　“之前媒體的報道，有一些內(nèi)容存在偏差，關(guān)于要繳納的土地出讓金相當(dāng)于房價的三分之一，或者是一半房價，我們始終都沒有這個說法，因為政策還沒出?！弊蛉?，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清接受新京報記者采訪時表示，目前被大家普遍詬病的幾十萬元土地出讓金，只是媒體和市民個人按照所認(rèn)為的地價、面積等因素算出來的錢，以此與交易房價對比，是不準(zhǔn)確的。

　　“我們工作人員的一些說法，只是一種討論性的看法，并不是結(jié)論。因為我們到目前為止，還沒有處理過一起類似的土地續(xù)期事件，所以我們無法證實(shí)到底該怎么計算，也沒有確切的政策可循。”張少清說。

　　不過，他證實(shí)，近幾年溫州有一批住宅的土地證將要到期，其總數(shù)可能比媒體報道的600戶還要多。

　　依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　　此外，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，張少清介紹，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

　　溫州市國土部門表示，對目前出現(xiàn)的情況，已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定。

　　追問

　　涉事房屋土地使用權(quán)為何僅20年？

　　新京報記者從溫州國土局?jǐn)M定的一份聲明中了解到，1990年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

　　在該政策實(shí)行初期，為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，居住用地在不超過最高年限的前提下，溫州市區(qū)按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

　　聲明稱，這種做法是基于當(dāng)時國有土地使用權(quán)出讓工作剛剛起步，且考慮到市民經(jīng)濟(jì)承受能力而施行的，符合相關(guān)的法律法規(guī)，也符合當(dāng)時的社情民意。也正是由此出現(xiàn)了一批住宅用地的使用權(quán)期限為20年的情況，有其特殊性。

　　土地使用權(quán)從何時開始計算？

　　“很多人認(rèn)為，我們買的是房子，不是土地，所以對于交納土地稅不認(rèn)可?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，大家需要厘清中國土地制度的前提，“土地國有，每年需要交納土地使用費(fèi)?！?/p>

　　北京市朝陽區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會委員張志同律師也表示，很多人在購房時存在認(rèn)識誤區(qū)，只注意到房產(chǎn)證上寫明房屋產(chǎn)權(quán)70年，而忽略了土地使用權(quán)的期限。“雖然期限都被設(shè)定在70年，但是房屋為所有權(quán)，是永久的，只要還沒有毀壞，就歸產(chǎn)權(quán)人所有；而土地只是使用權(quán)，期限到了之后，就必須要續(xù)期?！?/p>

　　盡管房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的最高年限均為70年，但從開發(fā)商拿地到房屋出售給個人辦理產(chǎn)權(quán)證，中間可能會有一定的時間差，這就導(dǎo)致一種房、地年限脫節(jié)的情況出現(xiàn)，即土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)年限還沒到。

　　那么房屋產(chǎn)權(quán)的年限從何時開始計算？張志同認(rèn)為，從法律角度來講，國土資源部門與用地單位或個人依法簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的日期，才可以作為土地使用權(quán)取得的開始時間。

　　土地使用權(quán)到期不續(xù)還能住嗎？

　　有專家表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。但如果居民不繳納土地出讓金，其相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。這種情況下，業(yè)主在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利會受限，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

　　張志同也表示，如果土地使用權(quán)到期后沒有及時續(xù)期，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，沒有強(qiáng)制措施，居民依然可以居住，但若接下來想要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，會比較麻煩。

　　專家觀點(diǎn)

　　“續(xù)期不應(yīng)按目前地價作收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”

　　溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國內(nèi)并非首例。據(jù)媒體報道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時，以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時，政府按照公告基準(zhǔn)地價的35%要求其補(bǔ)繳。

　　土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期？土地出讓金應(yīng)如何計算？

　　顧云昌認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。就此，續(xù)期應(yīng)該從“自動”的角度去施行，“自動就意味著，不用個人去申請?！?/p>

　　就土地出讓金計算，他認(rèn)為，應(yīng)和房地產(chǎn)稅收政策結(jié)合起來，在購買房屋之初，就一次性繳納。而對于使用權(quán)到期后自動續(xù)期的收費(fèi)，也要和新買房屋價格有所區(qū)別，“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金，應(yīng)該考慮減免，不應(yīng)按現(xiàn)在的土地價格作為續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　顧云昌建議，可以按照基準(zhǔn)地價來選擇一個合理的中位數(shù)，“不能影響現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)。”

　　張志同則認(rèn)為，《物權(quán)法》在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后出臺，屬于高位法，因此對于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照《物權(quán)法》的規(guī)定，其中只規(guī)定屆滿自動續(xù)期，并未明確是否需繳納土地出讓金，“在沒有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期?！?/p>

　　北京落地

　　北京尚未現(xiàn)住宅土地證到期情況

　　北京市房屋權(quán)屬登記部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近年來在工作中，尚未遇到過住宅土地使用權(quán)到期的情況。

　　市國土資源局的一位相關(guān)工作人員說，目前還沒有聽說北京市區(qū)的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期的情況，如有必要，接下來將會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。