成交大旺盤源消化速度快 在樓價(jià)漲勢(shì)不變的情況下放盤也是個(gè)技術(shù)活

　　年前想將房子放售的譚先生發(fā)現(xiàn)，自己的房子放售價(jià)格漲了幾十萬元，不由萬分慶幸聽從朋友的意見沒在年前賣房?！瓣柟饧揖墶睌?shù)據(jù)顯示，3月廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽過萬宗，較2013年3月因“新國五條”個(gè)稅末班車效應(yīng)拉動(dòng)的歷史最高成交8005宗還要高，3年后再創(chuàng)歷史新高。除了成交量大漲，成交均價(jià)也同樣創(chuàng)新高，隨之而來的是成交速度快、業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬、反價(jià)現(xiàn)象多、客戶追價(jià)意愿強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然深圳、上海出臺(tái)樓市收緊政策，但預(yù)計(jì)對(duì)廣州的影響非常有限，若非政策刺激以及其他一線城市價(jià)格飆漲影響，部分客戶不會(huì)因擔(dān)心樓價(jià)上漲而提前入市。預(yù)計(jì)4月份廣州二手成交會(huì)有所下降，成交價(jià)仍然會(huì)微幅上漲。在樓價(jià)上漲趨勢(shì)不變的情況下，業(yè)主放盤對(duì)市場(chǎng)行情要有更多了解，可在中等偏高的市場(chǎng)成交價(jià)基礎(chǔ)上適當(dāng)再報(bào)高點(diǎn)。

　　廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　天河樓價(jià)漲幅大 盤源消化快

　　預(yù)計(jì)二季度仍會(huì)保持不錯(cuò)的成交

　　對(duì)于3月成交狀況，業(yè)內(nèi)人士均用火爆來形容，對(duì)二季度多是繼續(xù)看好。據(jù)鏈家滿堂紅市場(chǎng)部劉鏡棠介紹，3月份，各個(gè)行政區(qū)二手房成交量均有明顯上升。鏈家滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，番禺、白云、增城3月二手房交易量比1月上升均接近2倍，黃埔升幅超1.5倍，海珠、越秀、荔灣、天河、增城、花都均超1倍，其中成交最熱區(qū)域依次為海珠、白云、天河，該三個(gè)區(qū)成交相對(duì)較熱主要有幾點(diǎn)，第一，以上三個(gè)區(qū)放盤量較多，市場(chǎng)供應(yīng)量位于各區(qū)前列，可選擇性強(qiáng)；第二，海珠、天河優(yōu)質(zhì)電梯樓房源充足，對(duì)改善型置業(yè)有非常強(qiáng)的吸引力，而白云區(qū)則由于樓價(jià)相對(duì)其他區(qū)域較低，剛需客置業(yè)較為合適；第三，交通便捷，地鐵、公交系統(tǒng)均較為發(fā)達(dá)，通勤時(shí)間較短，另外，三個(gè)區(qū)生活配套均十分完善。如沒有政策變化的情況下，預(yù)計(jì)第二季度初成交量會(huì)持續(xù)高位，第二季度末可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整期。

　　合富置業(yè)珊瑚灣畔分行主管劉田珍表示，3月二手樓市成交創(chuàng)新高，主要是受北京、上海、深圳一線城市樓價(jià)影響，很多“剛需”買家會(huì)趁機(jī)出手。預(yù)計(jì)第二季度樓價(jià)會(huì)持穩(wěn)，但成交會(huì)比較火爆。合富置業(yè)穗花分行主管蒙加潔表示，海珠區(qū)成為熱門區(qū)域主要原因都是學(xué)位房，第二季度海珠區(qū)行情走勢(shì)依然會(huì)火爆。合富置業(yè)明月二路分行主管沈定紅則表示，二季度越秀區(qū)會(huì)是一個(gè)持穩(wěn)的狀態(tài)，預(yù)計(jì)第三季度可能會(huì)更加火爆。

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，在此輪樓市成交中，天河二手物業(yè)更受客戶青睞。因該區(qū)優(yōu)質(zhì)盤源較多，能兼顧“首置”和改善客戶，且區(qū)域發(fā)展規(guī)劃前景好，如有體育中心、珠江新城、金融城、奧體中心、華美牛奶場(chǎng)改造項(xiàng)目等。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)分析，天河區(qū)房?jī)r(jià)上漲的板塊為6個(gè)，是上漲板塊最多的區(qū)域。3月天河區(qū)中原地產(chǎn)成交均價(jià)為34070元/m2，較2015年12月上漲15.38%，陽光家緣中介網(wǎng)簽成交量較2015年12月上漲108.74%。天河區(qū)房?jī)r(jià)目前已經(jīng)位列榜首，成交宗數(shù)是最高的區(qū)域，同時(shí)也是上漲幅度最高區(qū)域。天河區(qū)物業(yè)綜合素質(zhì)高，樓盤新、電梯樓多，且較多配有優(yōu)質(zhì)的學(xué)位，受“剛需”、“首置”和改善客戶的青睞，3月成交最為火爆的區(qū)域?yàn)橹榻鲁?、東圃和天河北板塊，除了一些“一賣一買”的業(yè)主心態(tài)不太強(qiáng)硬外，較多業(yè)主要么報(bào)價(jià)上提5%~10%，要么惜售而不賣房。這些成交熱門的板塊原有盤源已經(jīng)消化較多，而新增的盤源量遠(yuǎn)不能滿足客戶需求，總體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)天譽(yù)分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理劉劍鋒介紹，目前天河房源消化很快，剩余的多是一些高價(jià)盤源，但仍有業(yè)主反價(jià)。因深圳、上海樓市政策收緊，最近一周廣州市場(chǎng)稍稍冷靜了一些，不過預(yù)計(jì)后續(xù)影響不會(huì)太大，如果業(yè)主有盤源放出，在目前盤源緊缺的情況下，成交行情會(huì)不錯(cuò)。

　　幸運(yùn)業(yè)主晚簽約多賣出三四十萬

　　早賣業(yè)主兩個(gè)月?lián)p失過百萬

　　炒股的人都想在股票最低時(shí)抄底，在市值最高時(shí)拋出，但能找準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)的少之又少，同樣，買房的希望能在樓價(jià)最低時(shí)入手，而賣房的業(yè)主希望能在樓價(jià)最高時(shí)出售，但能踩準(zhǔn)市場(chǎng)行情也極不容易。置業(yè)專家認(rèn)為，除了對(duì)市場(chǎng)行情敏感的業(yè)主因反價(jià)多收入三五萬元外，能多賣幾十萬元的業(yè)主多是陰差陽錯(cuò)，意外地幸運(yùn)。據(jù)合富置業(yè)珊瑚灣畔分行主管劉田珍介紹，近期有一套華南板塊的物業(yè)，業(yè)主放盤價(jià)230萬元，有買家看中，但后來業(yè)主反價(jià)，每次反價(jià)幾萬元，買家也是看到北、上、深三地的樓價(jià)，擔(dān)心樓價(jià)暴漲，也追著業(yè)主的反價(jià)一直跟著，最后以245萬元成交。合富置業(yè)穗花分行成交的一套單位業(yè)主就幸運(yùn)多了，業(yè)主放盤160多萬元，本來已有買家看中，價(jià)錢合適，而且符合業(yè)主的要求一次性付款，本來可直接簽約，但由于要準(zhǔn)備一些資料拖延了時(shí)間，這時(shí)又有其他買家看樓，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)下，最終這個(gè)單位以190多萬元賣給后來看樓的其他買家。

　　在本輪樓市上漲過程中，有幸運(yùn)的業(yè)主多賣出三四十萬元，也有業(yè)主早成交損失過百萬元。據(jù)中原地產(chǎn)天譽(yù)分行高級(jí)經(jīng)理劉劍鋒介紹，有天譽(yù)花園業(yè)主放售了一套89平方米小三房，報(bào)價(jià)265萬元，年前談好可以260萬元成交，但因業(yè)主在海外沒法及時(shí)回來簽約，待到年后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)不少中介聯(lián)系他并報(bào)出高了幾十萬元的價(jià)格，最后以300萬元的價(jià)格成交，而這個(gè)價(jià)格以現(xiàn)時(shí)行情看，可以說是不用談價(jià)就能成交的。

　　現(xiàn)對(duì)于這些幸運(yùn)的業(yè)主，也有業(yè)主損失巨大。年前峻林一套中層單位以550萬元成交，而現(xiàn)在相似的物業(yè)成交價(jià)則是680萬元，可以說兩個(gè)月不到，業(yè)主損失130萬元。

　　專家支招——

　　樓價(jià)上行 放盤價(jià)可適當(dāng)報(bào)高

　　目前樓市上漲行情繼續(xù)，業(yè)主放盤要有技巧，價(jià)格太低，損失百萬卻沒有后悔藥吃，價(jià)格太高，乏人問津難以實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)目的。合富置業(yè)棠德分行主管李靜祥表示，第二季度，如果廣州不出臺(tái)壓制政策，二手樓市還是會(huì)火爆。想踩準(zhǔn)樓市的漲跌，大體要看國家的政策走勢(shì)。對(duì)于業(yè)主放盤，建議業(yè)主趁高位趕緊賣，買家會(huì)追價(jià)。劉鏡棠表示，判斷樓市價(jià)格傾向可參考幾個(gè)重要影響因素，其一，政策影響、金融環(huán)境影響，當(dāng)政策寬松，會(huì)促使成交量上漲，當(dāng)成交量維持在高位一段時(shí)間后，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而當(dāng)政策收緊的情況下，成交量會(huì)持續(xù)下降，當(dāng)成交量持續(xù)一段時(shí)間的低位盤整后，價(jià)格亦會(huì)隨之下跌；其二，周邊城市發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施對(duì)二手房?jī)r(jià)格漲跌同樣會(huì)有明顯作用，交通、生態(tài)環(huán)境、大型市政設(shè)施等均會(huì)對(duì)樓價(jià)造成影響；其三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，會(huì)帶來購買力的上升，樓市會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)明顯蕭條的情況下，樓價(jià)則會(huì)呈現(xiàn)明顯下降勢(shì)頭。目前二手市場(chǎng)成交非常活躍，如業(yè)主需要放盤可于近期放售，建議業(yè)主可多了解周邊二手房成交行情，從而得出合理的售價(jià)。

　　劉劍鋒則表示，業(yè)主放盤最好還是根據(jù)市場(chǎng)行情波段決定，如果有心出售物業(yè)，可參考市場(chǎng)成交價(jià)的中等偏上水平再適當(dāng)報(bào)高2%~3%，而在漲勢(shì)不變的情況下，對(duì)自己的報(bào)價(jià)堅(jiān)持一下就可能成交。

　　“剛需”客恐樓價(jià)“補(bǔ)漲”忙入市

　　3月中介網(wǎng)簽量創(chuàng)3年新高

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）“現(xiàn)在的樓市實(shí)在是太火爆了?！鼻迕鞣偶偾耙惶欤愤^天河區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心去上班的何小姐對(duì)記者表示。據(jù)何小姐透露，她發(fā)現(xiàn)近一個(gè)月來，這里每天早上都大排長龍。記者采訪時(shí)了解到，有不少人甚至是凌晨零點(diǎn)就開始排號(hào)。樓市3月果然相當(dāng)瘋狂。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月廣州（不含南沙、從化）二手房中介網(wǎng)簽10345宗，較2013年3月因“新國五條”個(gè)稅末班車效應(yīng)拉動(dòng)的歷史最高成交8005宗還要高，3年后再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，成交均價(jià)為25888元/m2，環(huán)比上漲4%，成交均價(jià)同樣創(chuàng)了歷史新高。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)分析，在研究的板塊中有22個(gè)板塊成交均價(jià)上漲，超過了50%的比例，中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪分析，3月二手住宅成交特色鮮明，以“剛需”客為主，帶動(dòng)豪宅客戶成交?！瓣柟饧揖墶睌?shù)據(jù)顯示，3月番禺中介網(wǎng)簽成交量較2015年12月上漲84.68%，不僅華南板塊表現(xiàn)較好，洛溪板塊也表現(xiàn)突出。中原地產(chǎn)赤崗二分行客戶經(jīng)理陳永忠也表示，海珠區(qū)赤崗片區(qū)“剛需”首次置業(yè)客戶相對(duì)較多，大部分成交單位面積在90平方米以下，成交量同比上漲4倍左右，大部分“剛需”客戶是擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲買不到房子而入市，目前盤源量也減少1/3左右。

　　據(jù)了解，3月上旬業(yè)主反價(jià)的首先出現(xiàn)在天河區(qū)、越秀等優(yōu)質(zhì)樓盤較多的區(qū)域，尤其珠江新城片區(qū)業(yè)主反價(jià)幅度在5%~10%，而白云等片區(qū)業(yè)主雖然未普遍反價(jià)，但心態(tài)已轉(zhuǎn)強(qiáng)硬，砍價(jià)空間收窄。到了3月下旬，業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象開始在廣州所有區(qū)域出現(xiàn)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)中海康城客戶經(jīng)理陳明權(quán)介紹，中海康城業(yè)主普遍提價(jià)10%~15%，只要客戶看中了，追價(jià)意愿也較為明顯。如一位在上海工作的客戶原本打算在兩年后回廣州居住，受上海房?jī)r(jià)飆漲影響，上周回廣州將樓梯樓放售，改買天河的希爾頓陽光120平方米電梯房。整個(gè)“一賣一買”過程在3天內(nèi)完成，客戶看中的盤同時(shí)有4臺(tái)客戶相中，業(yè)主急提價(jià)15萬元，最終被在上海工作的這位廣州客戶拿下。

　　與此同時(shí)，其他區(qū)也開始出現(xiàn)了反價(jià)現(xiàn)象。如光大花園分行日前成交了一宗130平方米物業(yè)，業(yè)主放盤價(jià)為480萬元，由于不是客戶最中意的單位，因此剛開始未下定，隨著盤源越來越少，業(yè)主漲價(jià)到520萬元，客戶也不得不入手該物業(yè)。

　　清明樓市不清淡 買家偏愛中小戶型

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）3月廣州二手住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽成交量突破10000宗大關(guān)，市場(chǎng)交投火爆促使買家對(duì)后市看漲的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，購買意愿強(qiáng)烈的買家在清明小長假期間四處看房，加快入市步伐。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，今年清明小長假，廣州二手樓市看房量與平時(shí)假日差不多，市場(chǎng)興旺程度由此可見一斑。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，清明小長假（2016年4月2~4日）廣州二手房網(wǎng)簽成交量為173宗，比去年清明小長假（2015年4月4~6日）的71宗，上升143.7%。其中，今年清明小長假當(dāng)中，約92%的二手房網(wǎng)簽成交個(gè)案為住宅。

　　清明小長假二手住宅成交主力為面積在70~90平方米的中小戶型單位，約占總成交的30%，其次是90~120平方米的中大戶型單位，約占總成交的24%，而面積超過144平方米以上的二手豪宅，約占總成交的10%。梁燕明指出，70~90平方米中小戶型單位受到市場(chǎng)熱捧，主要源于“剛需”買家的需求釋放。這部分買家對(duì)樓價(jià)漲跌的敏感度最高，因此，眼見其他一線城市樓價(jià)上漲，這部分需求迫切的“剛需”買家，亦擔(dān)心廣州樓價(jià)在之后一段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)補(bǔ)漲的現(xiàn)象，因此希望在樓價(jià)尚算平穩(wěn)的市場(chǎng)狀況下加快出手買房。

　　梁燕明表示，契稅新政后，對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)能力較佳的首置是一步到位買二手豪宅的好時(shí)機(jī)，這在一定程度上加快了二手豪宅房源的消化速度。樓價(jià)的穩(wěn)步提升，亦令“賣一買一”換房者加速入市，尤其是部分已率先“賣一”籌集到換房資金的購房者，因擔(dān)心樓價(jià)上升手中的換房資金購買力“縮水”，近期都加快了選房的步伐。換房需求加快釋放，對(duì)二手大戶型市場(chǎng)交投活躍度形成了有力的支撐。