不少專家建議，廣州可在外圍區(qū)域率先取消限購圖/梁棟賢

　　建議緣由

　　廣州具備取消限購條件

　　2015年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出要“化解房地產(chǎn)庫存”，并“取消過時的限制性措施”。中央在房地產(chǎn)政策上的新定調(diào)，使大家紛紛猜想：新的一年，廣州是否有取消限購的可能？

　　自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達的二三線城市。不過2014年后，限購政策開始逐漸松動，目前除了北、上、廣、深四大一線城市和樓價畸高的三亞外，其他城市均已取消限購。

　　廣州如今的樓價，不但只有北京、上海、深圳等一線城市一半，甚至有不少二線城市都已超過廣州。既然廣州樓價已和二線城市趨同，那么，在房地產(chǎn)政策上是否也有可能和二線城市看齊——比如取消限購？

　　現(xiàn)狀

　　廣州今年走勢依然平穩(wěn)

　　1月18日，國家統(tǒng)計局公布了2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，廣州的同比漲幅為9.1%，與北京的8.3%相差無幾，遠低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真實情況而言，廣州樓價的漲幅不光遠小于上海、深圳，也要小于北京。因為北京市政府去年宣布將搬至通州，因此帶動了以往的價格洼地——通州成交量的大幅上升，因而也拉低了北京樓價上漲的幅度。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年，廣州全年成交一手住宅9萬余套，成交均價為15206元/平方米，相比2014年只漲了190元，在四大一線城市中，走勢最為平穩(wěn)。有專家預(yù)測，廣州今年極有可能延續(xù)平穩(wěn)趨勢。2016年1月，北、上、廣、深四城的樓價分別為35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。廣州的樓價不如其他三個一線城市的一半，甚至不如二線城市的杭州、廈門。

　　廣州有解限條件

　　猴年伊始，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠給今年樓價上漲的城市排出三大梯隊，廣州雖位于第一上漲梯隊之列，但排在蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州等城市之后。他認(rèn)為，廣州因為周邊城市群的形成，總體供應(yīng)充足，樓價不具備大漲的條件。事實也是如此，廣佛同城不光是政府層面的事情，樓市的買家也切實貫徹了這一號召，佛山取消限購后，其成交量連續(xù)兩年反超廣州，而來自廣州的購買力為數(shù)不少。這也從側(cè)面反映，廣州人對近在咫尺、樓價又有優(yōu)勢的佛山并不排斥，即使廣州取消限購，佛山依然可以成為廣州樓市的蓄水池，為廣州樓價繼續(xù)平穩(wěn)保駕護航。

　　從廣州本身的供應(yīng)量看，同樣具備解限條件。目前廣州的可售庫存895萬平方米，消化需10個月以上；未售面積1866萬平方米，處于歷史次高位。

　　廣州和北上深差別大

　　今年年初，北京、上海等方面均表示，近期不會取消限購。但合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認(rèn)為，廣州與北、上、深的情況完全不同。深圳地少人多，供應(yīng)量非常小，消化庫存只需四、五個月。且深圳的戶籍人口只有300多萬，外來常住人口有700多萬，管理人口達2000萬，而一年新房的成交量只有三、四萬套，二手房成交比較活躍，投資氛圍較濃。種種因素導(dǎo)致在沒有放開限購背景下，深圳去年樓價上漲了50%。

　　除了供應(yīng)量大，廣州的房地產(chǎn)投資氣氛一直不濃，外地人到廣州買房不算太多。龍斌說，上海、北京都是吸納來自全國、甚至世界各地的買家前往購買，深圳的情況大致相同。深圳不僅金融證券業(yè)突出，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)也十分突出，目前，金融和互聯(lián)網(wǎng)是收入最高的兩個行業(yè)。相比之下，目前廣州仍以傳統(tǒng)工業(yè)、商貿(mào)為主，在金融、互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的發(fā)展比較滯后，近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、轉(zhuǎn)型也不夠理想，人口吸納能力正在減弱。例如，作為“千年商都”，廣州有著全國最好的各種專業(yè)批發(fā)市場，但電商發(fā)展卻不如杭州。

　　“無論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動，廣州都無法與北上深相比，廣州作為一個以本地消費為主、供應(yīng)比較充足的城市，加上城市（廣佛）一體化又使廣州的購房需求外流，因此放松限購無疑是比較有效的救市措施?！饼埍笳f。

　　解決方案

　　逐步松綁取消限購

　　在近日結(jié)束的廣東省兩會上，有不少人大代表、政協(xié)委員均認(rèn)為廣州有放松限購的條件和必要。但也有觀點認(rèn)為，目前廣州市場平穩(wěn)健康，如果放開限購會導(dǎo)致人為的量價齊升，反而不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，廣州2015年一手住宅成交1074.76萬平方米，同比大增25.6%。盡管沒有突破2012年的成交高峰，但只比2012年少了2.25萬平方米而已。由于北京、上海先后表態(tài)暫時不取消限購，而深圳樓價去年大漲，取消限購的可能性也不大，因此要廣州在一線城市中率先全面取消限購，在已經(jīng)連續(xù)兩年建議政府取消限購的廣東省房協(xié)會長蔡穗聲看來，可能稍有難度。但他認(rèn)為，廣州至少應(yīng)該局部嘗試取消限購。

　　比如，先在南沙等外圍區(qū)域逐步放開。南沙成為自貿(mào)區(qū)后，很多外地人在此置業(yè)，但限購令卻阻擋了這些人的落戶需求，“如果取消限購，南沙的住宅成交量可能會比現(xiàn)在大一倍?！蹦仙衬炒笮蜆潜P的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　從供應(yīng)量來看，南沙、花都、黃埔、從化、增城等外圍區(qū)域集中了廣州近80%的供應(yīng)量，這些地區(qū)存在一定的去庫存壓力，沒有納入限購范圍的從化、增城，去年撤市設(shè)區(qū)后樓價并未飆升。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也認(rèn)為，廣州可在外圍區(qū)域或給購買大戶型的買家取消限購。因為目前廣州中心城區(qū)的庫存壓力并不大，壓力大的反而是花都、南沙等區(qū)。同時，小戶型也沒有庫存壓力，滯銷的是大戶型，因此廣州不妨考慮在某些地區(qū)或從戶型上局部松開限購，如外地人購房需提供3年以上社保，二套房統(tǒng)一為七成首付等。

　　文/羊城晚報記者 梁棟賢