置業(yè)時(shí)間差導(dǎo)致?lián)p失？專家教路有彎轉(zhuǎn)

　　最近樓價(jià)有所抬頭，據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，3月成交二手住宅成交均價(jià)約26034元/㎡，環(huán)比上漲5.7%。而二手住宅租金則錄得51.6元/㎡/月，環(huán)比上漲約4.8%。樓價(jià)上漲讓很多“賣一買一”的市民相當(dāng)郁悶，有剛賣了房的市民抱怨，賣了房卻還沒(méi)選定要買的房，感覺(jué)一個(gè)月?lián)p失了幾萬(wàn)元。面對(duì)樓價(jià)上升期，“賣一買一”的市民應(yīng)該怎樣打好時(shí)間差呢？我們請(qǐng)有關(guān)專家為你支招。

　　本欄文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者陳白帆

　　典型案例

　　賣完房發(fā)現(xiàn)小區(qū)價(jià)在漲

　　市民拿住賣房錢(qián)很焦慮

　　趙小姐在去年12月底將其位于海珠區(qū)地鐵沿線某小區(qū)一套小三房放盤(pán)，預(yù)期是換一套市區(qū)二手學(xué)位較好的100平方米以上大三房，或者是一手緊湊型四房。她從春節(jié)前就陸續(xù)開(kāi)始看樓，最理想的是賣掉手上的房后，在一個(gè)月內(nèi)買到新單位。然而，在春節(jié)后，趙小姐原先的小三房有買家接受開(kāi)價(jià)，而且不講價(jià)，趙小姐也就只好簽了買賣合同。但此時(shí)的趙小姐還沒(méi)看中想換的單位。沒(méi)想到，短短一個(gè)月內(nèi)，趙小姐就不淡定了。一方面是一手房開(kāi)發(fā)商似乎有意惜售，只余尾貨，樓層朝向在趙小姐看來(lái)不是很理想。但新貨預(yù)計(jì)要4月清明后推出，趙小姐擔(dān)心新貨的價(jià)格難以接受。

　　另一方面，趙小姐原先想換房的中海錦榕灣、光大花園這樣的小區(qū)，3月份業(yè)主放盤(pán)價(jià)也一再提升。趙小姐發(fā)現(xiàn)，可能3月初還有單位符合她預(yù)算，但當(dāng)時(shí)尚沒(méi)有讓她很滿意的單位放出。等到3月中下旬，這些小區(qū)業(yè)主卻普遍沒(méi)有議價(jià)空間或者提高放盤(pán)價(jià)。趙小姐不但后悔自己放盤(pán)放得早，沒(méi)等到價(jià)格真正上漲就跟買家簽了買賣合同，又焦慮自己一天沒(méi)簽訂新的購(gòu)房合同，想要的單位每天的價(jià)格都不一樣，有點(diǎn)體會(huì)到當(dāng)時(shí)深圳“賣一買一”那些換房族的心情，感覺(jué)一個(gè)月就虧了好幾萬(wàn)元。

　　專家教路

　　“賣一買一”盡量同步早給定

　　中原地產(chǎn)金燕分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理?xiàng)顝V濤介紹，選購(gòu)時(shí)，有部分一手樓可先提交定金后，延期在半年內(nèi)簽署買賣合同的，這種情況可“先買后賣”，盡量減少因時(shí)間差帶來(lái)的損失。所以，在購(gòu)房時(shí)可關(guān)注發(fā)展商是否有相關(guān)優(yōu)惠。此外，如果想選購(gòu)的一手房并沒(méi)有這樣的特殊優(yōu)惠，在“賣一買一”時(shí)就要盡可能“同步”了，在放盤(pán)時(shí)要立刻看房。如果有看中的又擔(dān)心業(yè)主會(huì)反價(jià)，可選擇下一部分定金并簽訂收取定金合同，這樣業(yè)主就不容易反價(jià)。當(dāng)然，先看房后放盤(pán)，再適度調(diào)整價(jià)格，是較為穩(wěn)妥的做法。

　　據(jù)中原地產(chǎn)楊廣濤介紹，此前，一位持有金燕花園的業(yè)主，剛開(kāi)始沒(méi)打算放盤(pán)，后來(lái)看中了雅居樂(lè)·富春山居，打算購(gòu)入自住。因此便以200萬(wàn)元放盤(pán)，放盤(pán)約1個(gè)月，后由于想盡快出手，最終調(diào)整價(jià)格至185萬(wàn)元成交。

　　中原地產(chǎn)怡新分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蕭贊則表示，買家在心態(tài)上，無(wú)需認(rèn)為時(shí)間差會(huì)導(dǎo)致吃虧。由于賣出買入的產(chǎn)品當(dāng)中，存在樓齡差異性。一般而言，買入的單位樓齡較新，升值空間大，小區(qū)設(shè)施及管理也更佳。同時(shí)，買家在購(gòu)入二手樓期間，也需注意該樓盤(pán)位于什么地段、未來(lái)政府規(guī)劃、交通規(guī)劃、配套設(shè)施等，如整體情況下，升值空間大，即使該二手單位是高價(jià)購(gòu)入也是值得的。“總體而言，優(yōu)質(zhì)地段，完善配套，升值前景乃是購(gòu)房的前提考慮。”

　　業(yè)主急售看重買家付款方式

　　對(duì)于“賣一買一”的客戶，中原地產(chǎn)蕭贊建議，可先看樓，如遇心儀樓盤(pán)再進(jìn)行放盤(pán)。同時(shí)，由于業(yè)主急需回籠資金，應(yīng)提前確定新買家的付款方式及其貸款征信。了解新買家使用何種貸款方式，可令業(yè)主預(yù)估回籠資金所需時(shí)長(zhǎng)，如公積金貸款，自審批至成功需至少兩個(gè)月，商業(yè)貸款只需1個(gè)月。要確保新買家個(gè)人征信不存在任何問(wèn)題，同時(shí)要促其準(zhǔn)備齊全貸款資料，這樣有助于及時(shí)完成貸款，保障業(yè)主的資金到位。

　　合富置業(yè)保利天悅分行主管覃祚煥認(rèn)為，通常打算換房的客戶，都是有能力才會(huì)有換房的計(jì)劃，在金錢(qián)方面會(huì)比較充裕。如果不夠資金給首期，一般來(lái)說(shuō)都是只欠小部分，這些換房客可能會(huì)問(wèn)親戚朋友借錢(qián)周轉(zhuǎn)，以便用來(lái)應(yīng)付首期資金暫時(shí)不足的情況。

　　樓梯樓基本沒(méi)漲

　　換電梯房差價(jià)會(huì)越拖越大

　　鏈家滿堂紅泰景分店店長(zhǎng)陳小月告訴記者，現(xiàn)在很多改善型買家都是要賣掉舊的樓梯樓單位，想買小區(qū)環(huán)境比較好，對(duì)應(yīng)學(xué)校比較好的電梯房。因此好的電梯房追捧者眾多，價(jià)格會(huì)隨著形勢(shì)走高，賣家心理也會(huì)更強(qiáng)勢(shì)。然而樓梯樓普遍沒(méi)什么明顯漲幅，賣樓梯房換電梯房的買家必須要做好電梯房隨時(shí)提價(jià)的心理準(zhǔn)備，盡早看定下手。

　　中原地產(chǎn)南湖半山豪廷分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王李也認(rèn)為，在如今樓價(jià)上漲的預(yù)期背景下，打好時(shí)間差是樓梯樓置換電梯樓的買家尤其需要注意的。因?yàn)闃翘輼堑臐q幅遠(yuǎn)不及電梯樓，因此，“賣一買一”的客戶如果不注意時(shí)間差就很容易帶來(lái)不必要的損失。中原地產(chǎn)王李表示，如果客戶在“賣一買一”的過(guò)程中，遇到自己的心水樓盤(pán)要及時(shí)出手，可以適當(dāng)下調(diào)自己的放盤(pán)價(jià)，作出讓步促成交易。

　　如為購(gòu)房名額賣房

　　換房時(shí)間差更要注意縮短

　　實(shí)際上，也有很多換房族要先賣房還是因?yàn)橐v名額買新房。對(duì)此，合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳華偉表示，現(xiàn)在的換房客都比較多，并且可能有名額限制的因素，會(huì)建議“賣一買一”的換房客先出售自己的舊房子，但是在出售舊房子時(shí)，最好盡快選擇好新房子，盡快下訂并與新房的業(yè)主溝通好各項(xiàng)事宜，縮短“賣一買一”的時(shí)間差。