交行浙江省分行

　　資深理財師

　　王琛

　　主持記者 李超

　　案例聚焦：我月收入6000元，先生月收入10000元， 有一個3歲小孩，夫妻雙方單位有醫(yī)保社保，先生公積金每月3000元，我公積金每月1000元，現(xiàn)有存款12萬作銀行短期理財產(chǎn)品，另有2萬元活期存款。家庭支出：房貸現(xiàn)余20萬元未還，目前房貸每月2000元，車貸8萬元，現(xiàn)余4萬元未還，車貸月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保費(fèi)6600元。每月基金定投500元作為孩子教育金儲備。生活費(fèi)每月3000元?？紤]兩年換套150平方米左右的大房，但手中資金有限，請問怎么理財比較合理？

　　專家解析：夫妻雙方預(yù)計(jì)2年后換150平方米的大房，假設(shè)杭州商品房均價1.8萬元，當(dāng)前房屋價值50平方米計(jì)算90萬元，換置房屋價值270萬元，公積金房貸利率3.25%，投資報酬率8%，舊房還有10年還清，考慮時間價值，但不考慮2年內(nèi)房價和貸款利率變動因素。

　　首先計(jì)算2年后剩余8年房貸金額現(xiàn)值PV（3.25%/12，8×12，-0.2，0，0）=16.89萬元，出售舊房的凈現(xiàn)金流入=售舊房額90萬元-剩余房貸額16.89萬元=73.11萬元。應(yīng)該需要準(zhǔn)備的購買新房的資金=換置房屋價值270萬元-73.11萬元=196.89萬元。

　　然后考慮2年后換房需申請的貸款，活期存款2萬元轉(zhuǎn)為緊急預(yù)備金，4萬元車貸余款已還清，公積金月余額0.4萬元+收支結(jié)余1.3萬元-換房前應(yīng)儲蓄額9150元=7850元和短期理財12萬元全部轉(zhuǎn)為資產(chǎn)配置用在2年后換房目標(biāo)上FV（8%/12，2×12，-0.785，-12，0）=34.43萬元，則夫妻雙方應(yīng)向銀行申請貸款為196.89-34.43=162.46萬元。

　　最后檢驗(yàn)換房目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)，通過比較換房前后的每月應(yīng)儲蓄額，換房前應(yīng)月儲蓄額9150元，換房后應(yīng)月儲蓄15632元，現(xiàn)平均月儲蓄=16000+4000-3000-550-2500-500=13450元，在當(dāng)前投資報酬率和房貸利率假設(shè)下，換房計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)。理財建議：開源節(jié)流提高月儲蓄，延長還款期限參考20年，提高投資報酬率等。