1月1日起，“全面二孩”政策正式落地，加上小長假效應(yīng)，二手市場成交結(jié)構(gòu)有所變化。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)1~5日成交個(gè)案發(fā)現(xiàn)，改善型換房需求約占48%，占比繼續(xù)上升。據(jù)最新數(shù)據(jù)，廣州2015年經(jīng)中介機(jī)構(gòu)促成的二手住宅成交網(wǎng)簽量比2014年至少翻一番，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，央行再次降準(zhǔn)降息可能性極大， 2016年改善性需求將蓬勃發(fā)展并彌補(bǔ)剛需的略微下降。

　　文/表 廣州日報(bào)記者 林琳

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月1~5日錄得的二手住宅成交個(gè)案中，改善型換房需求約占48%，明顯高于首次置業(yè)剛需購房比例。事實(shí)上，自2014年三季度起，改善型換房需求已呈現(xiàn)出逐步增加的態(tài)勢。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年二季度改善型換房個(gè)案比例只有27%，其后這一占比逐季增加，到2015年二季度已升至37%：“2015年全年改善型換房比例約35%。高于2014年30%的占比?！?/p>

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)成交占比均環(huán)比上漲，而外圍區(qū)域除了番禺外占比都出現(xiàn)微幅下跌。中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析有兩方面的原因：“一是2015年政策助力改善型客戶購房，一方面，以小換大，換地理位置、換學(xué)位房等促使這些實(shí)力相對強(qiáng)勁的買家會(huì)傾向于購買中心區(qū)域物業(yè)；另一方面，核心區(qū)域的換房客也會(huì)將小房放賣，一買一賣促進(jìn)了房屋的流通，交易量價(jià)上漲。其二，廣州的一手房市場大量集中在外圍的近郊區(qū)域，但配套條件不及中心區(qū)域，即使中心區(qū)域有一手房，價(jià)格也‘高企’，令改善型購房的客戶不得不選擇二手房。”

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)：

　　2015年二手樓成交溫和收官

　　廣州日報(bào)訊（記者賴偉行）廣州二手樓網(wǎng)簽量去年打了一場翻番的“翻身仗”，作為成交主力的中心區(qū)在年尾依然表現(xiàn)亮眼。記者昨日從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，經(jīng)歷11月急漲后廣州二手樓市走勢放緩，實(shí)現(xiàn)溫和收官。上月廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場經(jīng)中介促成的簽約面積為33.42萬平方米，環(huán)比下滑4.46%，不過成交均價(jià)則環(huán)比攀升2.66%，達(dá)到21856元/平方米。

　　市中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自去年4月起，中心六區(qū)中介促成二手住宅成交面積一直維持在25萬平方米左右，成交宗數(shù)約在3000~3500宗之間，并在11月達(dá)到高峰。2015年度最后一個(gè)月，成交量經(jīng)歷11月急漲后有所放緩。據(jù)前線經(jīng)理人反映，年末放盤較久或急需資金的業(yè)主成交意愿較高，而積極寬松的信貸環(huán)境亦促使部分遲疑未決的買家在年前敲定交易，市場整體情況較上半年及去年景氣。

　　值得關(guān)注的是，上月中介促成的二手住宅中，60~90平方米的中小戶型成交比例下滑3.2%，至39.1%，近一年來首次跌至不足四成；而90~120平方米的中大戶型市場份額則擴(kuò)大超過2個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)120平方米以上大單元及豪宅戶型占比亦微升。

　　記者留意到，上月上榜的廣州中心六區(qū)二手成交十大活躍板塊中，天河北板塊再度衛(wèi)冕，而豪宅板塊則表現(xiàn)活躍，特別是珠江新城成交宗數(shù)環(huán)比攀漲23%，排名由第八升至第二位，均價(jià)達(dá)到36076元/平方米。

　　預(yù)測：今年二手市場有望價(jià)量齊漲

　　陽光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州2015年經(jīng)中介機(jī)構(gòu)促成的二手住宅成交網(wǎng)簽量已超過49000宗，比2014年至少翻一番?！?016年廣州二手住宅成交量將有望超過2015年的成交量，而樓價(jià)也將繼續(xù)上漲。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與政策層面支撐改善型住房需求有絕對的關(guān)系，“預(yù)計(jì)2016年為政策層面寬松年，二孩政策在2016年全面實(shí)施，央行再次的降準(zhǔn)降息可能性極大，目前的居住現(xiàn)狀是大部分業(yè)主的居住戶型面積較小，廣州市中心老舊樓梯樓較多，預(yù)計(jì)會(huì)促使2016年的改善性需求蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)剛需的略微下降?！?/p>

　　熊小洪認(rèn)為，雖然2015年二手成交釋放了部分2014年滯后的需求，但“穗六條”已經(jīng)執(zhí)行2年，很多潛在的客戶在2016年交社保已經(jīng)到三年，另外，廣州屬于開放性的城市，有很多經(jīng)商人士，只是被限購擋在了門外，但部分經(jīng)商人士已經(jīng)在購買社保，這部分需求可以支撐2016年新的增長點(diǎn)：“廣州放松限購政策的可能性仍然存在?！?/p>

　　廣州與北京、上海、深圳樓價(jià)的差距也使業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為廣州樓價(jià)還有上漲空間：“雖然廣州的人口密度不如北京、上海和深圳，但是市政府在不斷提升廣州的城市形象和經(jīng)濟(jì)水平，吸引更多高端的人才入穗?！毙苄『樘峁┝怂膫€(gè)一線城市的二手中高端樓盤均價(jià)進(jìn)行對比：“廣州均價(jià)為2.4萬元/平方米左右，上海超過4萬元/平方米，深圳接近4.5萬元/平方米，北京二手超過3.5萬元/平方米。”