新政出臺前的3月24日，上海一手房簽約套數(shù)（包括保障房）總數(shù)達到1706套，總面積超過20萬平方米。而二手房市場上，此前非常強勢、屢屢跳價、不惜毀約惜售的二手房東，紛紛放低姿態(tài)，甚至一些業(yè)主愿意讓價促成交。

　　新政出臺的當天，上海一手房網(wǎng)簽再次“爆表”，截至18點42分，網(wǎng)簽套數(shù)已達到2373套，創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)分析認為，這兩日網(wǎng)簽的大幅攀升主要是為了“趕末班車”，因為一旦錯過簽約，一部分購房者可能因為首付不夠或者不再具備買房資格，而令購房計劃告吹

　　傳聞已久、備受關(guān)注的上海樓市新政終于在一片喧囂中正式落地，“史上最嚴厲”的威力彰顯。一邊是以“最嚴限購”抑制需求，一邊是大量增加供應，業(yè)內(nèi)人士認為，此次上海政策力度超過預期，將明顯抑制改善型和非滬籍人士的購房需求。市場降溫不可避免，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯萎縮。

　　力度之大超過預期

　　“這次調(diào)控的力度可以說超出預期，尤其是二套非普通房首付比例和非戶籍人口社保年限的提高，將抑制相當一部分改善型需求和外地在滬人士的購房需求，對市場影響較大?！笨硕鸱康禺a(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在上海2015年成交的改善住宅（120平方米以上）中，只有不到一成歸屬于普通住宅。經(jīng)過年初至今的樓市暴漲，如今能夠滿足普通房標準的房子，在上海更是不多見。二套非普通住宅首付比例上調(diào)至七成，恐怕會令很大一部分改善型需求面臨首付不夠、換不起房的窘境，從而放棄換房計劃。

　　值得注意的是，政策調(diào)整后，上海對于二套房的認定是“認房不認貸”，即只要名下無房，就可以視作首套房，這對于改善型需求算是留了一道口子——只要把原有唯一住房賣掉再買，仍算首套。但是，有中介人員告訴記者，這樣一來無疑會延長交易流程，置換型買家必須把自己原有住房賣掉并完成過戶手續(xù)之后，才能進行買房及貸款流程。“任何一個環(huán)節(jié)卡殼都有可能中斷交易，不僅交易時間延長，還會增加違約風險。”

　　有中介人員告訴記者，新政出臺當天，長寧區(qū)甚至出現(xiàn)直接降價20萬拋售的情況。記者還了解到，浦東唐鎮(zhèn)板塊的畢加索小鎮(zhèn)有一個業(yè)主，在新政出臺當天報價直降60萬元，因該業(yè)主第二天要去認籌一套新房，原有住房不賣掉將影響其首套房的認定。

　　而對非滬籍人口限購政策的進一步趨緊，使得上海在限購年限上已經(jīng)和北京持平，但由于上海對非滬籍人口買房還要求已婚，所以其實比北京更加嚴格。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師朱光認為，限購政策的升級會將一些購房需求排除在外。同時，由于上海市中心區(qū)域房價較高，外地來滬工作群體由于自身承受能力有限，購房大多會考慮市郊區(qū)域，新政策對上海市郊一些庫存相對較高區(qū)域的樓盤去化明顯將帶來不利影響。

　　據(jù)記者了解，對于首付因新政由五成提高到七成的購房者，有開發(fā)商表示，新政出臺后會給他們預留準備首付的時間，對于湊不齊首付的將允許無理由退房。同樣，因限購而失去購房資格的購房者，也將允許其無理由退房。

　　新政效力提前顯現(xiàn)

　　事實上，上海樓市調(diào)控新政在正式出臺前已現(xiàn)“史上最嚴厲”的威力。從3月初調(diào)控收緊風聲漸起，傳聞已經(jīng)給市場一些壓力，房企在推盤上捂盤惜售現(xiàn)象已有所緩解。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周新房市場供應達到19萬平方米，為今年以來最高值，并且本周前3天市場供應也達到13萬平方米，房企惜售心態(tài)有所轉(zhuǎn)變。3月23日夜晚，更有滬上樓盤連夜開盤，當晚120套房源全部售罄。

　　從二手房市場看，買賣雙方心態(tài)變化明顯。此前非常強勢、屢屢跳價、不惜毀約惜售的二手房東，紛紛放低姿態(tài)，甚至一些業(yè)主愿意讓價促成交。

　　新政出臺前的3月24日更是出現(xiàn)了“趕末班車”的景象。當天，網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)簽約時間延長到了24點，上海一手房簽約套數(shù)（包括保障房）總數(shù)達到了1706套，等于每分鐘簽約1.2套，總面積超過了20萬平方米。而上海單日簽約套數(shù)的最高紀錄是在2010年3月29日創(chuàng)下的，單日簽約1801套，但當時是因為有一大批動遷房及配套商品房集中簽約。

　??？樓市將進入調(diào)整期

　　新政出臺的當天，上海一手房網(wǎng)簽再次“爆表”，截至18點42分，網(wǎng)簽套數(shù)已達到2373套，創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)分析認為，這兩日網(wǎng)簽的大幅攀升主要還是出于“趕末班車”的緣故，因為錯過了這兩天的簽約，一部分購房者可能因為首付不夠或者不再具備買房資格，而令購房計劃告吹。

　　一邊是以“最嚴限購”抑制需求，一邊又大量增加供應——要求開發(fā)商一次上市供應量不得少于30000平方；進入可售階段的樓盤要加快上市，加強捂盤惜售的打擊。在土地供應方面，2016年會比2015年增加169公頃。由此，上海樓市將不可避免地進入一段調(diào)整期。

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，限購政策進一步加強以及信貸去杠桿，將令購買力大幅縮水，成交走弱是大概率事件。從產(chǎn)品來看，將對“非普宅”造成沖擊最為明顯。今年1、2月份新房市場非普宅成交比例達到六成，而這些物業(yè)使用貸款的比例高達九成，因此，二套房首付提高到七成，成交量或出現(xiàn)更大幅度頓挫。(記者 朱楠)