被稱為史上最嚴(yán)的上海樓市新政昨天正式出爐。新政主要包括打擊場(chǎng)外配資、限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策收緊后，上海將進(jìn)入調(diào)控歷史上最嚴(yán)峻的政策環(huán)境。與此同時(shí)，上海新政也將對(duì)其他房?jī)r(jià)漲幅較大的城市形成震懾，不排除后續(xù)仍會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)收緊性政策。北京政策微調(diào)的可能性較大。

　　政策 上海樓市調(diào)控升級(jí)

　　昨天，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)。意見表示，上海住房市場(chǎng)體系繼續(xù)堅(jiān)持以居住為主，更加注重支持首套和改善性居住需求；堅(jiān)持以市民為主，更加注重滿足上海市戶籍人口和穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍居民家庭、保障科創(chuàng)中心建設(shè)引進(jìn)人才的居住需求；堅(jiān)持以普通商品住房為主，更加注重中低價(jià)位、中小套型的居住需求。

　　嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸，過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保，設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治。

　　從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

　　從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商品性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

　　此外，上海還將加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。

　　影響 第二季度市場(chǎng)交易量將走低

　　“政策發(fā)布后，第二季度市場(chǎng)交易量會(huì)走低，下半年或因?yàn)榈谝患径仁袌?chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，這將是新政對(duì)于上海樓市的影響之一。

　　其次，政策對(duì)首次改善型需求的影響較大。對(duì)于擁有一套住房的居民，再次購(gòu)買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購(gòu)房者承諾自有資金比例。多位業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)對(duì)于二套房首付比例調(diào)高早有預(yù)期，提高二套首付比例后，二套房交易受到直接沖擊。

　　另外，企業(yè)購(gòu)買商品房再次上市需要滿3年及以上。郭毅認(rèn)為，這將對(duì)高端盤成交產(chǎn)生一定影響。無論是高端客群重復(fù)置業(yè)購(gòu)買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產(chǎn)，目前唯一能夠繞開限購(gòu)的法寶就是用企業(yè)名義購(gòu)房。而一旦企業(yè)購(gòu)買商品房后再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道。

　　解讀 二套房購(gòu)買門檻提高

　　“上海新政首先叫停中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)，這條政策是意料之中。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，鏈家事件起源自上海，發(fā)酵于全國(guó)，正是上海率先挑開了中介機(jī)構(gòu)從事2年以上的場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)的蓋子。如果中介機(jī)構(gòu)自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購(gòu)房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴(yán)重的是構(gòu)成了巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。郭毅預(yù)計(jì)，北京可能出臺(tái)的調(diào)控政策中也將強(qiáng)調(diào)對(duì)于中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實(shí)力較弱的購(gòu)房者，造成市場(chǎng)交易量的下滑。

　　北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶籍購(gòu)房的社保及個(gè)稅繳納年限達(dá)到5年，才擁有新購(gòu)一套房的購(gòu)房資格，此前上海一直執(zhí)行的是2年，本次上海升級(jí)至5年后，將與北京共同執(zhí)行全國(guó)最嚴(yán)厲限購(gòu)政策。

　　從信貸方面來看，上海實(shí)施差別化信貸政策，將在很大程度上約束改善需求。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山表示，上海方面區(qū)分普通房與非普通房有兩個(gè)指標(biāo)，一是面積以140平方米為界，二是以450萬元成交價(jià)格為界。根據(jù)新政策，上海的非普通住房首付最低7成，普通住房首付最低5成。

　　央行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營(yíng)25日在上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上表示，根據(jù)上海房地產(chǎn)新政，今后上海居民如果擁有一套房，在購(gòu)買二套房的時(shí)候，不管第一套的貸款結(jié)清與否，都將按照第二套標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款。此前上海居民購(gòu)買第二套房，若第一套房的貸款已經(jīng)還清，則第二套按照第一套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只需繳納30%　的首付比例。

　　背景

　　旨在擠出房地產(chǎn)泡沫

　　分析普遍認(rèn)為，此次政策調(diào)整主要原因是上海樓市出現(xiàn)非理性上漲，監(jiān)管旨在擠出房地產(chǎn)泡沫。

　　從上海商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬平方米。按照這樣的預(yù)估值來計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的。

　　春節(jié)之后，上海商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)迅速回升，從市場(chǎng)去化壓力來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對(duì)高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月(按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比計(jì)算)，單純從指標(biāo)意義上來看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面將繼續(xù)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。

　　在兩會(huì)期間，監(jiān)管業(yè)務(wù)明確表態(tài)在醞釀新政解決一線城市房?jī)r(jià)過快上漲問題。央行副行長(zhǎng)潘功勝此前表示，為了解決一線城市房?jī)r(jià)過快上漲問題，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門醞釀新政，準(zhǔn)備對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理，沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

　　上海市委書記韓正也在兩會(huì)期間表示，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差異性很大，因城施策是非常正確的。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將加強(qiáng)科學(xué)的、符合規(guī)律的調(diào)控。近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性、過熱的情緒，這不利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。韓正認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。

　　延伸 北京微調(diào)可能性大

　　“上海新政對(duì)其他城市的威懾作用是很大的”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，目前深圳、上海、北京、南京、廈門、合肥、蘇州等城市房?jī)r(jià)上漲速度均比較快，預(yù)計(jì)這些城市出臺(tái)不同力度限制政策的可能性非常大。不過，由于目前北京的房?jī)r(jià)漲幅相較于其他幾個(gè)城市還算平穩(wěn)，如果其他城市陸續(xù)推進(jìn)房貸收緊政策，北京地區(qū)有跟進(jìn)可能性。

　　與上海不同，北京并未出現(xiàn)明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場(chǎng)交易量也保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀況。據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，北京共成交商品住宅(不含保障、商住，包括自住房)10178套，同比減少了3241套。而北京二手住宅交易量在今年初實(shí)現(xiàn)了同比翻倍增加，不過，近期從一線門店傳來的聲音，當(dāng)前二手業(yè)主提高報(bào)價(jià)之后，看房量已經(jīng)明顯下降，未來一段時(shí)間，預(yù)計(jì)北京二手住宅市場(chǎng)的交易量將有所下滑。

　　在郭毅看來，二手交易的下滑終將傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，因此可以判斷，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)自主調(diào)節(jié)了春節(jié)前后曾出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象，加之北京本就執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)，預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，微調(diào)的可能性比較大。