2015年，雅居樂控股(03383.HK)的經(jīng)營利潤錄得過去五年來的同比最大跌幅。數(shù)據(jù)顯示，公司2015年實現(xiàn)營業(yè)額為人民幣430.04億元，同比增長12.2%，但股東應(yīng)占利潤僅為13.90億元，同比下降跌67.6%。

　　這是雅居樂連續(xù)第三個財年凈利潤下滑，主要受困于公司毛利率的下降，以及人民幣匯率波動導(dǎo)致的匯兌大幅損失。

　　從已披露了2015年業(yè)績的多家上市公司業(yè)績的構(gòu)成看，匯率損失已成為侵蝕擁有大量海外借款的房地產(chǎn)企業(yè)利潤的主要原因。如果未來人民幣匯率在短期內(nèi)繼續(xù)呈現(xiàn)貶值趨勢，這些公司的匯兌風(fēng)險敞口依然是威脅其盈利的痛點。

　　毛利率逐年下降

　　曾憑借旅游地產(chǎn)和豪宅開發(fā)擁有較高毛利率的雅居樂，在過去幾年的樓市調(diào)控中逐漸喪失了原有優(yōu)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，該公司2015年的營業(yè)收入為430.04億元，較2014年增加12.2%;毛利為108.13億元，較2014年人民幣124.31億元下降13%;股東應(yīng)占核心利潤為24.29億元，較2014年下跌39.8%;物業(yè)重估、扣稅及非經(jīng)常性損益后凈利為13.90億元，同比下降跌67.6%。鑒于2015年可轉(zhuǎn)債到期使得股本增加，使得每股基本盈利為0.358元，同比下降70.7%。

　　從數(shù)據(jù)上看，影響雅居樂主營核心利潤的因素主要是毛利率的下降。數(shù)據(jù)顯示，該集團的銷售成本由2014年的258.87億元增加24.4%，至2015年321.91億元。增幅主要由于年內(nèi)確認(rèn)銷售總金額增加以及單位銷售成本上升，尤其是建筑、裝飾材料及土地成本等。

　　最終，雅居樂2015年確認(rèn)毛利率較2014年的32.44%下降至2015年的25.14%。自此，雅居樂的毛利率已連續(xù)五年下滑，2011~2015年，該公司毛利率分別為53.84%、41.37%、35.60%、32.44%和25.14%。

　　另外，結(jié)算物業(yè)均價下降，也是導(dǎo)致該公司毛利下降的原因之一。2015年，雅居樂結(jié)算物業(yè)平均價格為8642元/平方米，較2014年的9278元/平方米下降6.9%。

　　橫向比較，由于此前兩年國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷，土地成本攀升以及房價走低的剪刀差，使得房地產(chǎn)企業(yè)毛利率下降已成為行業(yè)趨勢。雅居樂能夠做到25.14%的毛利率，在同行中仍屬較好水平。但公司較為看中高毛利的戰(zhàn)略定位，使得公司在過去幾年樓市不景氣的背景下市場表現(xiàn)欠佳。

　　2015年，雅居樂全年累計預(yù)售金額442.3億元，較2014年的441.6億元基本持平，沒能完成公司年初制定的450億的銷售目標(biāo);累計預(yù)售建筑面積為507.0萬平方米，同比增長10.5%;平均預(yù)售價為8725元/平方米，與2014年的9625元/平方米相比，同比下降9.3%。

　　同期房地產(chǎn)一線陣營的多家房企，2015年的銷售同比漲幅都在20%以上，個別企業(yè)漲幅更高達50%以上。

　　銷售未達預(yù)期，在一定程度上也拖累了公司擴張速度以及去存貨效果。截至2015年年末，雅居樂擁有的發(fā)展中物業(yè)以及已落成待售物業(yè)總額分別為445.23億元和168.89億元；擁有土地儲備總建筑面積3487萬平方米。2015年一年，雅居樂僅在長沙和廣州兩地各新購買一個項目，總建筑面積共21.15平方米，涉及地價款15.37億元。

　　匯兌損失吞噬9億利潤

　　2015年，人民幣相對美元的連續(xù)貶值，讓國內(nèi)多家擁有海外借款的房地產(chǎn)企業(yè)蒙受巨大損失，雅居樂也不例外。

　　年內(nèi)，雅居樂錄得財務(wù)費用凈額人民幣13.25億元，較2014年人民幣2.93億元上升352.9%。該集團稱：主要來自以外幣計價之借款于結(jié)算日換算而產(chǎn)生的匯兌虧損，及已竣工物業(yè)的利息費用不再資本化所致。

　　雖然2015年利率走低使得該公司利息支出下降，但整體無法覆蓋在匯兌上的損失。

　　根據(jù)該公司披露的業(yè)績報告，公司2015年總借款成本為34.21億元，較2014年36.54億元有所下滑，但因為海外借款以及可換股債券的匯兌虧損高達11.32億元，扣除2.24億資本化后，計入當(dāng)期損益的匯兌損失為9.08億元。

　　2015年，在雅居樂新發(fā)行了5億美元海外優(yōu)先票據(jù)之后，該公司海外借款余額為170.48億元，而國內(nèi)銀行借款只有158.24億元，海外借款比例高于國內(nèi)借款。

　　事實上，不單雅居樂，其他大部分地產(chǎn)公司都沒有就海外借款進行套保準(zhǔn)備，使得各家企業(yè)均蒙受了不同程度的損失。有不完全統(tǒng)計顯示，由于缺乏對沖，已經(jīng)有至少五家房企的匯兌損失在10億元之上。

　　例如碧桂園(02007.HK)此前披露，2015年匯兌損失高達16.4億元;越秀地產(chǎn)(00123.HK)也披露稱，全年產(chǎn)生凈匯兌虧損約為人民幣10.19億元，其中計入當(dāng)期損益的凈匯兌虧損為人民幣4.62億元，剩余5.57億元被資本化入未來損益中。

　　2015年，以恒大地產(chǎn)(03333.HK)、碧桂園為代表的多家公司已經(jīng)意識到匯率風(fēng)險，大量發(fā)行國內(nèi)債券及票據(jù)以贖回海外借款。碧桂園財務(wù)總監(jiān)吳建斌更在該公司的年度業(yè)績報告會中表示，2016年以來，公司已經(jīng)著手對海外借款做對沖，試圖將匯兌的風(fēng)險敞口鎖定在一定幅度之內(nèi)。