數(shù)據(jù)顯示，上周（3月7日-3月13日）深圳商品住宅成交1044套，均價(jià)50986元/平方米。與房價(jià)高企相對(duì)的，是商品房存量的回落。截止至3月13日，深圳商品住宅可售套數(shù)為34386套，環(huán)比減少2.91%，可售面積為372.3萬平方米，環(huán)比減少3.02%。

　　供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，讓深圳樓市持續(xù)火熱。無論新房二手房，購房者在置業(yè)中難免會(huì)遇到迷局。

　　今天，我們搜羅這一年以來，發(fā)生在樓市交易中一些問題，希望置業(yè)者們能引以為鑒。

　　中介設(shè)迷局

　　隱蔽吃差價(jià)

　　李先生看上南山區(qū)桃園路麗都花園的一套二手房，中介說業(yè)主實(shí)收405萬元，一分錢都不能少，于是以405萬成交，按行規(guī)李先生需支付給中介3%的傭金，中介主動(dòng)給予了李先生5折的傭金優(yōu)惠，即實(shí)付1.5%的傭金。李先生買到了心儀的房子，傭金還打了折，滿心歡喜，不料合同簽訂后從賣家處得知對(duì)方的心理價(jià)只有399萬元。所以，該交易中賣高的6萬元最后被中介以“傭金”方式隱蔽地“吃”掉差價(jià)讓李先生驚覺上當(dāng)了。

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　二手房交易繁雜冗長，交易風(fēng)險(xiǎn)更是不容忽視，因?yàn)橹薪橛锌赡茉跇I(yè)主和買方都不知情的情況下，隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，采取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣出房屋賺取中間差價(jià)。

　　置業(yè)提醒

　　中國指數(shù)研究院深圳分院研究總監(jiān)程玉：買賣雙方應(yīng)當(dāng)選擇值得信賴的中介公司，以防被“吃差價(jià)”，另外在簽訂服務(wù)協(xié)議時(shí)，要看清中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容，其次在商談房價(jià)時(shí)最好做到買賣雙方都在場(chǎng)，以免發(fā)生信息不對(duì)稱等問題，給中介空子鉆。

　　家家順營銷副總裁張國庫：在買房時(shí)要選擇服務(wù)有保障、有相應(yīng)風(fēng)控措施的中介機(jī)構(gòu)，這樣才可以更好的規(guī)避交易中可能存在的安全隱患。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰：一些中介公司的員工“吃差價(jià)”的現(xiàn)象偶有發(fā)生，但不是普遍現(xiàn)象，如若碰到相關(guān)狀況，中介都會(huì)采取措施進(jìn)行監(jiān)管。

　　概念“高大上”

　　“撿便宜”還是“大忽悠”？

　　情景回顧

　　市民周先生告訴筆者，他曾經(jīng)跟隨看房團(tuán)走龍華線看房，一開始看的兩個(gè)樓盤價(jià)格太高，就沒有考慮，負(fù)責(zé)人說接下來看的樓盤均價(jià)不到3萬，周先生興趣不增。沒想到車子開了很久，而且越開越遠(yuǎn)，不一會(huì)兒，手機(jī)顯示歡迎來到東莞。讓他更感無語的是，該項(xiàng)目號(hào)稱“享大前海區(qū)位優(yōu)勢(shì)”。

　　用同樣遭遇的市民趙先生也表示：“龍崗布吉號(hào)稱‘新羅湖’就算了，連鳳崗都敢說是‘深圳中心鉆石’，文案一定是地理成績不好。”

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　在新房營銷中，開發(fā)商為了銷售量，會(huì)采用各種各樣的宣傳方式，有時(shí)甚至涉及虛假宣傳。區(qū)位上的偷換概念是最容易識(shí)別的一類，但對(duì)于“不夠?qū)I(yè)”的置業(yè)者來說，往往有可能會(huì)掉進(jìn)開發(fā)商精心布置的“美好陷阱”中去。

　　另外，除了區(qū)位上的偷換概念，“距市中心XX分鐘”、“離地鐵站XX分鐘”、“開車XX分鐘到達(dá)某風(fēng)景區(qū)”等等位置上的“距離陷阱”也是房地產(chǎn)廣告比較常見的。新的廣告法雖然明令禁止此類虛假廣告詞的出現(xiàn)，但總避免不了有些項(xiàng)目會(huì)偷換概念。

　　置業(yè)提醒

　　業(yè)內(nèi)人士：置業(yè)者買房之前可以自己先做一些準(zhǔn)備工作，對(duì)選擇購房的區(qū)域最好有相對(duì)清晰定位，其次去到售樓部也會(huì)看到一些預(yù)售文件，很容易判斷樓盤的屬于哪個(gè)區(qū)域。

　　信息不完整

　　誤導(dǎo)沒商量

　　情景回顧

　　家住布吉的王先生看中了一套82平方米的房子，可美中不足是嫌該套房子臨近馬路，有點(diǎn)吵，于是對(duì)中介說再考慮一下。中介見王先生猶豫，于是跟王先生推薦了同一小區(qū)隔壁棟的房子，由于離馬路遠(yuǎn)一些，所以安靜許多。中介還表示隔壁棟的房子跟王先生看中的房子的戶型和結(jié)構(gòu)完全一模一樣，并帶著王先生看了另一套房子，王先生一看戶型確實(shí)跟之前那套戶型一致，于是付了定金，可是在簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，它的面積只有80平方米，比之前的房子整整少了2個(gè)平方米，王先生想要退定金，可是中介稱這是王先生自己自愿簽的，而且戶型和結(jié)構(gòu)確實(shí)跟之前看的房子一模一樣，自己并不存在欺詐的行為，不同意退定金。

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　在買房的過程當(dāng)中，中介公司告知購房者的信息未必都是真實(shí)、完整的，有時(shí)候中介會(huì)模糊概念或者言語中帶有一定的誘導(dǎo)性行為，使得買方上當(dāng)。

　　置業(yè)提醒

　　深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓：去年，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《看樓確認(rèn)書》和《二手房交易賣方重要事項(xiàng)告知書》，其中規(guī)定作為二手房交易的賣方，在委托出售房屋時(shí)有義務(wù)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所必需的材料，并對(duì)所提供材料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。而作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方，也有跟買方說明服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、流程和完成標(biāo)準(zhǔn)；介紹房源信息編碼的作用，或現(xiàn)場(chǎng)告知房源信息；說明房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格和交易過程中涉及的稅費(fèi)等義務(wù)。所以在看房之前，買賣雙方需要知道有這“兩書”的存在，并主動(dòng)簽署“兩書”，來減少信息不對(duì)稱，保障交易安全。

　　業(yè)內(nèi)人士：消費(fèi)者不能輕信中介人員的口頭保證或者居間合同，要主動(dòng)調(diào)查、了解房源真實(shí)情況，例如向鄰居、居委會(huì)詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)(如房管部門)核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài)等。

　　牽手洋物管

　　只是宣傳語

　　情景回顧

　　市民葉小姐反映，在鹽田某項(xiàng)目看盤時(shí)，營銷人員透露他們的物管是和世邦魏理仕有合作的，在某房地產(chǎn)網(wǎng)站上該項(xiàng)目的物管也顯示是“世邦魏理仕”。她覺得很奇怪，世邦魏理仕不是做寫字樓的物業(yè)嗎？當(dāng)她帶著問題第二次去詢問時(shí)，營銷人員卻回復(fù)含糊。

　　葉小姐表示：“雖然我也不是很在意是哪家物業(yè)公司，但他們這樣遮遮掩掩總覺得不靠譜，誰知道在什么地方又會(huì)挖個(gè)坑等我呢？”

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　一些項(xiàng)目銷售人員會(huì)以夸大情況來吸引客戶，存在誤導(dǎo)的成分。置業(yè)者們?nèi)绻磺宄?，很容易就?dāng)真了。

　　置業(yè)提醒

　　世邦魏理仕的相關(guān)負(fù)責(zé)人：“我們公司基本上做的是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)，從全國范圍看做住宅物業(yè)的都很少，在深圳根本就沒有。住宅物業(yè)也不是我們的業(yè)務(wù)范圍。但有些項(xiàng)目其實(shí)是我們的顧問服務(wù)項(xiàng)目，作為駐場(chǎng)顧問的我們會(huì)有駐場(chǎng)員工對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)，指導(dǎo)的內(nèi)容主要是前期營銷階段的銷售配合服務(wù)，包括賣場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)茶水、客戶迎送服務(wù)和樣板間管理等。后期的物業(yè)管理就由項(xiàng)目開發(fā)商管理了?！?/p>

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹：一手合同不一定會(huì)提到關(guān)于物管、景觀等方面的內(nèi)容，如果是比較介意這些的業(yè)主，可以跟開發(fā)商詳細(xì)溝通好，最好做書面的確認(rèn)。

　　情景回顧

　　開發(fā)商“畫大餅” 置業(yè)者吃悶虧

　　最近龍華某項(xiàng)目的業(yè)主們收到消息，自己家的項(xiàng)目并不被位于家附近的學(xué)校列入招生區(qū)域。有業(yè)主表示：“看房的時(shí)候，是介紹說該片區(qū)將會(huì)劃分到這個(gè)小學(xué)才選的，就是為了小孩上學(xué)，要是不能上學(xué)那還不如我租一輩子房子。”

　　對(duì)此官方回應(yīng)稱：“ 學(xué)校目前在建，只有學(xué)校建成交付使用時(shí)才會(huì)開始啟動(dòng)學(xué)區(qū)劃分工作，目前無法給出答復(fù)。”

　　準(zhǔn)備置業(yè)的張小姐也抱怨道：“上次去橫崗一個(gè)項(xiàng)目看房，中介說項(xiàng)目旁邊要建小學(xué)，到時(shí)候小孩上學(xué)會(huì)多么多么方便。我問他現(xiàn)在不是學(xué)區(qū)房嗎？他又說是項(xiàng)目引進(jìn)的學(xué)校，肯定會(huì)滿足業(yè)主的需求。沒想到后來我聽旁邊的另一個(gè)中介跟人介紹這里要建幼兒園。當(dāng)時(shí)我就奇怪了，再去問售樓小姐，說是教育用地，還不清楚要建什么！”

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　“別讓你的孩子輸在起跑線上”一句話被多少家長奉為圭臬，教育一直都是房屋升值的最佳助燃劑之一。雖然現(xiàn)在深圳新房實(shí)行學(xué)區(qū)房劃分，但一些項(xiàng)目尤其是名校附近的項(xiàng)目還是會(huì)拿教育做宣傳。對(duì)此，置業(yè)者們要多留意。

　　置業(yè)提醒

　　當(dāng)我們?cè)谫I房的時(shí)候，在學(xué)位劃分問題上，一些學(xué)校還沒有建設(shè)投入使用，自己購買的小區(qū)是否會(huì)劃入該校，這個(gè)最終都是由相關(guān)教育部門做出決定的，如果置業(yè)者對(duì)學(xué)位有特別的要求，應(yīng)盡量購買一些已經(jīng)現(xiàn)有學(xué)校，或者已經(jīng)明確規(guī)定了學(xué)區(qū)范圍的樓盤。

　　“喝茶費(fèi)”藏風(fēng)險(xiǎn)

　　假折扣真牟利

　　情景回顧

　　買房的市民陳先生曾經(jīng)遇到過這樣一件事，當(dāng)時(shí)他看中了觀瀾某個(gè)項(xiàng)目，而在項(xiàng)目開盤的前一天，他收到某位銷售人員打來的電話，電話聲稱只要在營銷中心現(xiàn)場(chǎng)先交3萬“定金”就可以提前選房。但是，這3萬“定金”不會(huì)算到買房后的總價(jià)里，而是開具另外的收據(jù)單，在買房后用折扣優(yōu)惠的方式補(bǔ)償。他懷疑自己是遇到收“喝茶費(fèi)”的人了。

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　“喝茶費(fèi)”是某些銷售人員和營銷中介變相牟利的渠道，有些置業(yè)者為了買到心儀的房子，咬咬牙就掏了。但其實(shí)，這里潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　置業(yè)提醒

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹：這種不算入房款的收費(fèi)嚴(yán)格來說不算是正規(guī)收費(fèi)，因?yàn)樗鼘儆诜欠靠?，這就存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，萬一購房者不買房了，錢能不能退？而且交了喝茶費(fèi)，也不一定能買到房子。所以除了購房款，不建議置業(yè)者支付其他費(fèi)用。

　　先下手為強(qiáng)？

　　買到低價(jià)“死角房”

　　情景回顧

　　蘇先生是龍崗某盤開盤的首批業(yè)主，項(xiàng)目首次開盤便以“良心價(jià)”開售，形成了熱銷局面?？墒翘K先生不久后發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目加推的房源每平方米的價(jià)格比之前開盤貴了接近2000元。蘇先生表示，當(dāng)時(shí)許多業(yè)主都慶幸上車比較早，才過兩個(gè)月房價(jià)就漲了2000，覺得很值?？墒翘K先生自己卻發(fā)現(xiàn)，該樓盤后期加推的房子不論是從景觀、還是朝向等方面都要優(yōu)于之前項(xiàng)目開盤的房子，于是感覺自己有種被忽悠的感覺。

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　“低開高走”策略是在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，開發(fā)商為了吸引顧客，首先將樓盤以較低價(jià)格開售，用以聚集人氣，并形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價(jià)提高以達(dá)到預(yù)期銷售目的。尤其不少開發(fā)商以稍差的“死角房”低價(jià)開盤，形成轟動(dòng)效應(yīng)，將好房留在最后推高價(jià)位，為將來的銷售形成高價(jià)定勢(shì)。

　　置業(yè)提醒

　　深圳中原區(qū)域經(jīng)理范賓：“低開高走”是開發(fā)商慣用的營銷手段之一，其實(shí)是開發(fā)商把好一點(diǎn)的房源留到了后期銷售，人為制造房子升值潛力，讓置業(yè)者誤以為此項(xiàng)目迅速升值，而購房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。而開發(fā)商后期銷售的房源價(jià)格原本就是事先定好的，并不存在太多的升值。

　　口頭承諾無保障

　　貨不對(duì)板引糾紛

　　情景回顧

　　深圳仁恒巒山美地的業(yè)主表示，在簽訂購房合同前，該樓盤銷售人員表示該戶型樓盤沒有樣板房，帶他看另一戶型樣板間，并告知所看到的樣板間與所購買的戶型一致，且其公攤面積實(shí)際比樣板間要小，所以可使用面積大于樣板間面積。業(yè)主在裝修時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，自己所買的戶型不方正，其中一個(gè)房間多了一個(gè)凸出來的外墻拐角，使得窗戶僅有樣版房的1/3大小。業(yè)主表示：“現(xiàn)在整個(gè)房間橫豎都擺不下一個(gè)最小號(hào)的床，嚴(yán)重影響了這個(gè)房間的使用?！?/p>

　　該戶型部分業(yè)主就拐角問題與仁恒開發(fā)商第一次約談，銷售總監(jiān)馬某在第二次約談時(shí)承認(rèn)這個(gè)拐角一開始就存在，且表示拐角已成事實(shí)，由于消防的原因，無法整改，仁恒銷售對(duì)未在購買前告知有這個(gè)柱子僅做出口頭道歉，強(qiáng)調(diào)一切以購房時(shí)簽訂的合同為準(zhǔn)。

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　購房前誤信了營銷人員的口徑，造成了“貨不對(duì)板”的情況發(fā)生。開發(fā)商五花八門的營銷手段，一不留神就很容易上當(dāng)。當(dāng)然，置業(yè)者也免不了有疏忽大意的原因，買房的戶型還是應(yīng)該認(rèn)真確認(rèn)。

　　置業(yè)提醒

　　深圳鏈家相關(guān)從業(yè)人士：買賣新房二手房時(shí)，一些口頭說辭，一開始看似很有說服力，但是到了最后可能都是很難取證的，所以把想到問題疑問盡量形成書面形式。就是購房者在簽署合同簽，把不確定的東西可以寫進(jìn)去，比如銷售人員說的要求以書面的形式記錄。畢竟口頭的東西在今后的糾紛中不能不具有強(qiáng)力的說服力。

　　美聯(lián)深圳住宅法務(wù)部副總監(jiān)王麗輝：對(duì)于合同尤其是文字方面的東西要尤為注意，在溝通方面也要有所取證。

　　“便秘式”開盤

　　制造虛假搶購

　　情景回顧

　　深圳置業(yè)者張先生表示，自己認(rèn)籌了龍華白石龍地鐵站附近一項(xiàng)目，然而開發(fā)商認(rèn)籌了幾百個(gè)之后便只拿出了百八十套房源來賣，開盤當(dāng)日大家看到如此火爆的場(chǎng)面便稀里糊涂就買了。后來沒想到該盤總是“便秘式開盤”，每次拿個(gè)幾十套房源出來，然后對(duì)外宣稱售罄，下次再慢慢賣。張先生對(duì)此表示十分懊惱，“當(dāng)時(shí)若不是看在場(chǎng)面如此火爆，就不會(huì)這么匆忙下決定買了自己不中意的樓層。早知道如此，我還不如再多看看，盡量買到合自己心意的房子?！?/p>

　　小編點(diǎn)評(píng)

　　冒雨搶房、日光盤頻現(xiàn)、開盤售罄……深圳樓市種種驚心動(dòng)魄的奇觀，給人營造了一種“再不買就搶不到”的直觀感覺。其實(shí)，這種現(xiàn)象不僅僅是因?yàn)樯钲谫I房需求旺盛，還與開發(fā)商人為的制造火爆假象，忽悠置業(yè)者恐慌性入市、人為推高房價(jià)有關(guān)。內(nèi)部知情人員表示，不少開發(fā)商為了營造火爆的銷售氣氛，通過“捂盤惜售”、“分批推”等種種營銷手段進(jìn)一步推高成交量與房價(jià)。

　　置業(yè)提醒

　　鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平：由于目前樓市消息聲音嘈雜，傳播渠道多樣化，因此要判斷樓盤開盤的真實(shí)情況，還應(yīng)當(dāng)選擇聽信一些權(quán)威機(jī)構(gòu)所發(fā)布的消息。此外，置業(yè)者應(yīng)當(dāng)量力而行，不能被開發(fā)商所制造的“假象”而蒙蔽了雙眼，甚至是恐慌性入市。購房者應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)開盤現(xiàn)場(chǎng)過熱的局面，資金方面有壓力的話，可以適當(dāng)調(diào)低所購樓盤的檔位，甚至?xí)壕徺彿坑?jì)劃都是可行的，一定要注意資金來源的到位時(shí)間，做好充足的資金準(zhǔn)備。

　　深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫：面對(duì)“搶房”假象，置業(yè)者一定要冷靜處理，不能恐慌性入市，以至于買到違背自己“初心”的房子。