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中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員再遭投訴:存在誘導(dǎo)和價格欺詐

  • 發(fā)布時間:2016-03-11 08:36:15  來源:新華網(wǎng)  作者:佚名  責(zé)任編輯:羅伯特

  中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員再涉價格欺詐投訴

  涉事公司:一切以房屋買賣合同為依據(jù)

  深圳晚報記者 江田力

  本報3月7日刊發(fā)報道《中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員被指吃差價》,引起較大反響,也引起有類似遭遇消費(fèi)者的共鳴。近日,家住寶安區(qū)的鄧女士向記者講述其在購買二手房時,提供居間服務(wù)的中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員存在誘導(dǎo)和價格欺詐行為。

  2015年12月27日,鄧女士和賣家在中原地產(chǎn)寶安區(qū)天悅龍庭店多名業(yè)務(wù)員的主導(dǎo)下,簽署了二手房買賣合同。雙方約定以598萬元的合同價格購買賣方位于寶安區(qū)新中心片區(qū)一小區(qū)的二手房。隨后,鄧女士通過一些“內(nèi)部消息”了解到,她和賣家簽合同前,賣家和中介先以590萬元的價格簽了一份單邊合同。鄧女士稱,交易中業(yè)務(wù)員反復(fù)向其灌輸“價格壓不下來,最低只能598萬元”,并反復(fù)強(qiáng)調(diào)只收鄧女士一方傭金,598萬元就是業(yè)主實(shí)收的房款等。

  對此,記者向中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司(下文簡稱“中原地產(chǎn)”)核實(shí)求證,同時咨詢了深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任、深圳二手房律師團(tuán)律師張茂榮。

  問題一、業(yè)務(wù)員涉嫌價格欺詐?

  鄧女士向記者出示了她通過多名經(jīng)紀(jì)人拿到的她所買房子經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部跟進(jìn)信息。

  在鄧女士出示的從另一家中介公司拿到的該房跟進(jìn)信息里,有條序號為19的跟進(jìn)記錄,內(nèi)容為“跟中原簽單邊了,590簽的?!备M(jìn)時間欄顯示“2015-12-18 15:57:46”,而在鄧女士稱是中原地產(chǎn)內(nèi)部跟進(jìn)信息里,記者看到,其中一份資料的一條記錄是“此房已簽單邊合同198325,資金監(jiān)管協(xié)議0166883,傭金承諾書及整套資料。”署名為陳俊,日期為“12-17”。鄧女士稱,陳俊就是中原地產(chǎn)天悅龍庭店業(yè)務(wù)員。

  在鄧女士提供的另外一家中介內(nèi)部房源跟進(jìn)材料里,有條記錄為:“跟中原簽了10天的單邊,這段時間看不了房”,時間為2015年12月19日。

  鄧女士在與業(yè)主溝通時,業(yè)主表示這筆交易中,她會給其中一名中介一些錢。并說“沒有簽傭金支付,我只簽了單邊,期限10天。”

  知道“內(nèi)部資料”后,鄧女士推測,中介與業(yè)主簽訂的單邊協(xié)議有效時間為2015年12月18日至12月27日,簽訂價格為590萬元,而自己與業(yè)主簽訂合同時,單邊合同還有效。

  而鄧女士曾在2015年12月23日向業(yè)務(wù)員咨詢過房價,業(yè)務(wù)員回復(fù)稱600萬元。并表示該房源為“獨(dú)家委托”。此前,記者也以賣家身份到中原地產(chǎn)了解,簽“獨(dú)家委托”一般會將傭金“捆綁”在房價里。對此,鄧女士質(zhì)疑中介人員存在價格欺詐和“捆綁”傭金行為。

  當(dāng)記者轉(zhuǎn)述鄧女士的質(zhì)疑,需核實(shí)單邊合同的起止時間和當(dāng)時簽的房價時,對方回復(fù)稱該份協(xié)議的法律主體為賣家與中介方,最終解釋權(quán)歸協(xié)議法律主體所有,并表示這就是記者提問的明確回復(fù)。

  中原地產(chǎn):我司未得到賣方獨(dú)家委托授權(quán),只簽訂了單邊合同,有效期為一周,業(yè)主可根據(jù)市場情況調(diào)整放盤價,并對房產(chǎn)價格享有唯一定價權(quán)。單邊合同在簽訂三方購房合同前已過有效期,在法律上為無效協(xié)議。

  對于房產(chǎn)買賣這種價格一直處于波動的大宗交易,我司作為經(jīng)紀(jì)方,以雙方簽署的最終買賣合同為事實(shí)法律依據(jù)。在沒最終簽署買賣合同前,賣家有權(quán)向經(jīng)紀(jì)方表達(dá)房子售賣的意向價格,并委托經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行售賣。此套房產(chǎn)的最終交易價格,是在賣家提出價格需求買家同意后,于2015年12月27日當(dāng)面簽訂具有法律意義的購房合同,其中并不存在任何價格欺詐行為。

  律師意見:判斷中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員是否存在價格欺詐行為,關(guān)鍵看單邊合同里規(guī)定的房價和有效期。

  如果單邊合同標(biāo)明590萬元,即590萬元為“放盤價”,而在單邊合同有效期內(nèi),中介人員如向買家報價600萬元,那么這就是價格欺詐行為。所謂單邊合同,實(shí)際上就是《二手房買賣合同》里賣方先簽了字,如果在單邊合同有效期內(nèi),中介促成交易,那么買方直接可以以單邊合同上約定的價格簽字,“為什么要簽署另外一份合同呢,這是明顯幫業(yè)主提價”。

  按照深圳市政府2010年9月1日起正式實(shí)施的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)督辦法》第41條規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價格等信息,同時也不得虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相,誤導(dǎo)、欺詐委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人。

  問題二:多出的擔(dān)保費(fèi)和短期利息誰承擔(dān)?

  鄧女士向記者介紹,其過戶手續(xù)一直沒辦完,因?yàn)榭ㄔ诹藫?dān)保費(fèi)和短期利息上。鄧女士說,早在看房時,業(yè)務(wù)員就向她介紹“該房源滿五年、家庭唯一、欠款200余萬元、擔(dān)保費(fèi)用1%”,但這些均未作為合同重要條款予以書面說明。

  簽合同時,賣家也表示該房銀行欠款200多萬元。賣家后來在給鄧女士的短信里明確是260萬元。不過在手續(xù)辦理中,中介忽然告訴鄧女士該房銀行貸款實(shí)際是360萬元,并且賣家還有其他銀行欠款。

  同時,一開始業(yè)務(wù)員并未向其預(yù)估交易中將產(chǎn)生的稅費(fèi)清單,直到合同簽完一個月后,她向業(yè)務(wù)員索要收費(fèi)項(xiàng)目和款項(xiàng),業(yè)務(wù)員才以短信的形式發(fā)給她。

  對此,鄧女士又覺得被中介的“低水準(zhǔn)”服務(wù)“坑”了,以至于現(xiàn)在交易流程中出現(xiàn)諸多爭議,并且涉及擔(dān)保費(fèi)用超出預(yù)算和可能的稅費(fèi)調(diào)增風(fēng)險。這些多出的擔(dān)保費(fèi)和短期利息該由誰承擔(dān)?

  中原地產(chǎn):賣方對銀行的欠款問題,在簽署買賣合同過程中,經(jīng)紀(jì)人多次與賣方落實(shí)該物業(yè)欠款額,賣方反復(fù)確定,欠款為260萬元。賣方做完買賣公證,擔(dān)保公司贖樓時才知道業(yè)主欠款360萬元,原因是賣方當(dāng)時做了消費(fèi)貸為360萬元,但有100萬元是放在銀行做理財產(chǎn)品拿不出來消費(fèi),銀行只放款260萬元,故賣方以為只欠銀行260萬元,也基于此原因,賣方愿意將該欠款260萬元以上多出的贖樓費(fèi)及短期利息由賣方自行承擔(dān)。

  律師意見:出現(xiàn)上述情況,根源是業(yè)主欺騙,而中介沒有進(jìn)一步核實(shí)情況,買家疏忽,三方都有責(zé)任。

  作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),對房地產(chǎn)交易的大致成本應(yīng)有所了解,應(yīng)要求賣方到銀行打印還款清單或者對賬單,確定最終的欠款數(shù)額。不論合同是否約定,法律是否規(guī)定,作為居間機(jī)構(gòu),中介有及時解答買賣雙方相關(guān)咨詢的義務(wù),尤其是費(fèi)用。所以,簽約二手房買賣合同的時候,中介要列明相關(guān)的交易費(fèi)用清單,同時讓業(yè)主簽字確認(rèn)。

  問題三:中介定金收取比例違規(guī)?

  記者在鄧女士提供的其與賣家、中介三方簽訂的“資金托管協(xié)議”了解到,買家和賣家均同意將定金40萬元委托給中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司進(jìn)行托管。據(jù)了解,按照相關(guān)規(guī)定,中介機(jī)構(gòu)收取的托管費(fèi)應(yīng)低于成交價的5%,按此比例計算,中介最多只能托管29.9萬元的定金。

  中原地產(chǎn):關(guān)于資金監(jiān)管,是買賣雙方協(xié)商后,同意我司做資金監(jiān)管的情況下,與我司共同簽署了資金托管的三方協(xié)議。

  律師意見:之前有過一些中介機(jī)構(gòu)倒閉,將定金騙走,所以政府出臺相關(guān)規(guī)定,限制中介機(jī)構(gòu)托管資金的比例。按照《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)督辦法》第39條有規(guī)定,經(jīng)交易各方當(dāng)事人書面同意,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收或者監(jiān)管不超過交易價款總額5%的交易款項(xiàng)。同時,第74條有規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超過規(guī)定限額代收或者監(jiān)管當(dāng)事人交易款項(xiàng)的,由主管部門責(zé)令限期退還超出部分款項(xiàng),按超過限額代收或者監(jiān)管交易款項(xiàng)行為每次罰款5萬元。

  問題四:違規(guī)收取“按揭服務(wù)費(fèi)”?

  在鄧女士看來,二手房交易時,買家所付傭金已包含中介服務(wù)的全部費(fèi)用,應(yīng)涵蓋從前期銷售到后續(xù)服務(wù)全過程。并指出在其簽的《二手房買賣合同》中,業(yè)務(wù)員在“稅費(fèi)承擔(dān)”欄備注了“按揭服務(wù)費(fèi)”。據(jù)了解,一些中介公司早在2011年就取消收取“按揭服務(wù)費(fèi)”。

  中原地產(chǎn):按揭服務(wù)費(fèi)是由經(jīng)紀(jì)方提供了按揭服務(wù),在對此項(xiàng)有事先說明,并在買賣雙方共同協(xié)商愿意接受的情況下,寫入合同后由第三方收取,可提供相關(guān)票據(jù)。

  律師意見:按揭服務(wù)費(fèi)是沒有法律規(guī)定收費(fèi)依據(jù)的,是不該收的,并且按揭服務(wù)就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)之一,不該單獨(dú)作為一個收費(fèi)項(xiàng)目,現(xiàn)在有些中介機(jī)構(gòu)還在收取這一費(fèi)用,這明顯是違規(guī)收費(fèi)。

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