近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯上漲

　　受資金加速集中影響，近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯上漲。據(jù)報(bào)道，近日上海352套千萬(wàn)級(jí)新房一天內(nèi)被搶光，二手房房東出售價(jià)格跳漲現(xiàn)象較為普遍。北京、上海、深圳等一線城市核心區(qū)域普通住宅單價(jià)每平米超過(guò)8萬(wàn)元的比比皆是，一線城市泛豪宅化現(xiàn)象明顯加劇，且房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，深圳新建住宅價(jià)格上漲幅度接近50%，北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出加快上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年1月，全國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)環(huán)比上漲，深圳住宅價(jià)格1月份同比上漲44.98%居全國(guó)首位。雖然熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，但支持其房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲的經(jīng)濟(jì)金融面未有明顯變化。在當(dāng)前全球范圍內(nèi)資產(chǎn)估值中樞高位回落大趨勢(shì)下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕也會(huì)存在調(diào)整壓力。因此，需要高度警惕熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲后所形成的高位調(diào)整壓力。

　　全球資產(chǎn)估值中樞

　　正在高位回落

　　當(dāng)前全球范圍內(nèi)資產(chǎn)估值中樞正在高位回落過(guò)程中。從根本上說(shuō)是，羸弱的宏觀經(jīng)濟(jì)及金融基本面已經(jīng)無(wú)法持續(xù)支持金融資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行。除美國(guó)經(jīng)濟(jì)因?yàn)槠渚薮蟮目萍紕?chuàng)新動(dòng)能和世界貨幣地位所擁有的優(yōu)勢(shì)而運(yùn)行較為強(qiáng)勁外，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)和日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景暗淡。2015年12月，美聯(lián)儲(chǔ)加息觸發(fā)了全球金融資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。2016年年初以來(lái)全球金融市場(chǎng)急劇調(diào)整，各國(guó)金融市場(chǎng)投資者情緒高度不穩(wěn)定，金融風(fēng)險(xiǎn)偏好開(kāi)啟逐步回落的窗口。

　　新年伊始，全球金融市場(chǎng)巨幅調(diào)整，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體股票價(jià)格指數(shù)下挫幅度在10%左右。國(guó)際大宗商品價(jià)格深幅下跌，近期原油價(jià)格跌破每桶30美元的心理關(guān)口。2015年1月8日有“恐慌指數(shù)”之稱的美國(guó)芝加哥芝加哥期權(quán)交易所VIX指數(shù)（CBOE VOLATILITY INDEX）創(chuàng)出自去年9月29日以來(lái)的最高水平。國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)也深幅調(diào)整，股票市場(chǎng)投資情緒明顯不穩(wěn)定。在全球經(jīng)濟(jì)金融再平衡的進(jìn)程中，受結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型陣痛以及各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不同步、增長(zhǎng)不平衡的多重影響，全球內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力培育過(guò)程有可能會(huì)面臨反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。而美聯(lián)儲(chǔ)加息一定程度限制了其他主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策量化寬松空間，并引發(fā)了全球范圍內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格估值體系的深度調(diào)整。農(nóng)歷猴年春節(jié)期間，受市場(chǎng)避險(xiǎn)資金涌入推動(dòng)，國(guó)際黃金價(jià)格錄得近7年來(lái)最大周漲幅。

　　熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)

　　已偏離基本面

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年12月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他非熱點(diǎn)城市；深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲46.8%，北京五環(huán)內(nèi)住宅已經(jīng)泛豪宅化，均價(jià)接近8萬(wàn)元每平方米。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力下降和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛尚未完全釋放之時(shí)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)加快上漲，正喪失基本面支撐，而更多受到投資投機(jī)性資金的驅(qū)動(dòng)。

　　從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，北京、上海、深圳等國(guó)際性都市房產(chǎn)應(yīng)該屬于全球資產(chǎn)配置中的一環(huán)，但目前這些城市住宅價(jià)格估值明顯偏高，面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬(wàn)日元/平方米，折算成人民幣大約為4.6萬(wàn)元/平方米，這與我國(guó)一線城市城區(qū)住宅均價(jià)也基本持平，但日本居民收入水平明顯超過(guò)我國(guó)一線城市。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬(wàn)人，面積約2189平方公里。目前北京三環(huán)至六環(huán)聚集了1228.4萬(wàn)人，六環(huán)面積與東京都基本持平，未來(lái)中心城區(qū)人口繼續(xù)增長(zhǎng)已經(jīng)非常狹小。而巨大規(guī)模人口聚集對(duì)環(huán)境的影響正在逐步加深，已經(jīng)嚴(yán)重影響到熱點(diǎn)城市居民的生活品質(zhì)。而汽車尾氣排放、家庭生活垃圾、交通異常擁堵、教育醫(yī)療資源過(guò)于緊張等等，正慢慢降低大都市對(duì)外來(lái)人口的吸引力。從資金支持面分析，熱點(diǎn)城市再交易房供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，使得價(jià)格高位上漲內(nèi)生存在脆弱性。受住宅交易價(jià)格上漲影響，熱點(diǎn)城市二手房供應(yīng)呈現(xiàn)出波動(dòng)上升趨勢(shì)。2015年北京二手房成交套數(shù)與新房成交套數(shù)比例大約為2∶1。從租金收益分析，熱點(diǎn)城市住宅租金收益率不到1.5%，如果考慮到房屋折舊和維修管理費(fèi)用，那么實(shí)際租金收益率甚至可能為負(fù)數(shù)。這些情況表明，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也可能存在一定估值壓力，值得高度警惕。即使是火熱的香港樓市也已經(jīng)明顯降溫。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的資料顯示，2015年12月香港整體私人住宅售價(jià)指數(shù)跌至285.2，回落至11個(gè)月的低點(diǎn)，并已連續(xù)3個(gè)月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計(jì)跌幅約6.8%；二手樓價(jià)自去年10月開(kāi)始持續(xù)回落。中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，二手樓價(jià)在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。

　　當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)加快上漲，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)估值水平上升，并不是實(shí)際價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程。但高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)創(chuàng)業(yè)、投身實(shí)業(yè)精神的傷害，一定程度造成當(dāng)前社會(huì)非法集資盛行，熱衷于“錢生錢”游戲，需要引起高度重視。而當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位上漲，從根本上說(shuō)，源于資金從非熱點(diǎn)城市向熱點(diǎn)城市匯集。這種熱點(diǎn)城市對(duì)非熱點(diǎn)城市的資金虹吸效應(yīng)，實(shí)際上加劇了區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不平衡，延緩了非熱點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。而熱點(diǎn)城市致力于發(fā)展的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，最終也需要以非熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展為前提。同時(shí)，高房?jī)r(jià)不僅限制熱點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)空間，而且也會(huì)影響到未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力可持續(xù)性。特別是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位調(diào)整可能對(duì)金融體系的影響與沖擊，不能不未雨綢繆，及早應(yīng)對(duì)。