隨著海外融資成本上升、國(guó)內(nèi)融資成本下降，房企融資紛紛回歸境內(nèi)。上市房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模迅速增加。尤其是下半年以來疊加成交市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，上市房企融資活動(dòng)持續(xù)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，2016年伊始更是出現(xiàn)了房企密集融資熱潮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，融資成本下降將推動(dòng)房企兼并重組與探索多元化的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。 南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)

　　2015年上市房企融資境內(nèi)活躍海外萎縮

　　日前有媒體報(bào)道，截至1月18日，公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)多達(dá)20家，累計(jì)金額更是達(dá)到920億元人民幣，不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。而事實(shí)上，在剛剛過去的2015年12月，上市房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)已顯得十分火熱，融資規(guī)模屢創(chuàng)近年新高。

　　債權(quán)融資方面，2015年12月，廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企境內(nèi)銀行貸款規(guī)模133億元，同比上升20%；信托貸款規(guī)模98億元，同比上漲569%；委托貸款規(guī)模240億元，創(chuàng)2014年以來單月新高。股權(quán)融資方面，當(dāng)月亦有綠地控股等9家公司公布了再融資預(yù)案，合計(jì)預(yù)案融資規(guī)模576億元，位居2014年以來的單月次高。

　　1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比1—11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅則分別為下降4.8%和2.7%，降幅僅有個(gè)位數(shù)。而“其他資金”則增長(zhǎng)了12.0%，其中定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。

　　廣發(fā)證券研報(bào)分析，2015年融資環(huán)境持續(xù)向好，上市房企開發(fā)貸、信托貸款以及公司債成本等資金成本均處于下行通道。2015年全年，得益于國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，上市房企融資環(huán)境持續(xù)向好，尤其是下半年以來疊加成交市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，上市房企融資活動(dòng)持續(xù)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。

　　研報(bào)認(rèn)為，上市房企融資一方面用于投資、補(bǔ)充流動(dòng)資金，另一方面則用于債務(wù)置換，降低資金綜合成本。其中值得一提的是，地產(chǎn)公司發(fā)債渠道放開，使得公司債成為上市公司的融資熱點(diǎn)。

　　2015年，廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的上市房企公司債預(yù)案規(guī)模合計(jì)6621億，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于海外發(fā)債審批收緊、疊加美聯(lián)儲(chǔ)加息以及近期的匯率波動(dòng)，上市房企海外發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)明顯萎縮。2015年合計(jì)海外發(fā)債規(guī)模928億元，同比下滑26%。

　　房企并購(gòu)重組加速

　　在去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)再次成為重要議題。會(huì)議提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，融資成本下降能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，今年房企融資將主要用于“買地、并購(gòu)及多元化轉(zhuǎn)型”。

　　“樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，進(jìn)入‘白銀時(shí)代’的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷提高，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)也將持續(xù)升溫?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。房地產(chǎn)業(yè)的兼并重組有利于提升行業(yè)集中度、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。未來政府部門可能還會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)熱潮將會(huì)延續(xù)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，2015年，在穩(wěn)健寬松的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)資金面明顯好轉(zhuǎn)。以銷售規(guī)模過百億元的“百億房企”群體為代表，大型房企加速以重組、兼并方式進(jìn)行資源整合，以較低成本盤活存量，為房企規(guī)?；瘮U(kuò)張、進(jìn)一步做大做強(qiáng)提供契機(jī)。

　　一方面，百億房企積極推進(jìn)內(nèi)部重組，集中優(yōu)勢(shì)資源壯大核心業(yè)務(wù)。中海、招商等百億房企通過資產(chǎn)注入、吸收合并的資產(chǎn)重組已經(jīng)完成，保利、中糧等百億房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組也在進(jìn)一步推進(jìn)中。

　　另一方面，隨著“白銀時(shí)代”的到來，行業(yè)分化加劇，房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的并購(gòu)案例頻現(xiàn)。行業(yè)持續(xù)低利率環(huán)境也為大型房企實(shí)施兼并，借道存量市場(chǎng)兼并收購(gòu)以擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖創(chuàng)造條件。房企兼并完成后，對(duì)資源、財(cái)務(wù)和管理的高效整合也能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補(bǔ)，最大化企業(yè)價(jià)值。2015年萬科、恒大、融創(chuàng)等大型房企紛紛通過股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)的方式獲取資源，增強(qiáng)企業(yè)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，其中恒大年內(nèi)收并購(gòu)金額超400億元。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力不減，企業(yè)投資動(dòng)力不足，在各種相關(guān)政策推動(dòng)下，大型房企也加快了多元化轉(zhuǎn)型的步伐。越來越多的房企積極轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，圍繞現(xiàn)有客戶資源，升級(jí)物業(yè)服務(wù)體系、拓展客戶延伸服務(wù)，打造全產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)模式。

　　如在產(chǎn)業(yè)鏈前端拓展家裝領(lǐng)域，如萬科6月推出萬科家裝，打造一站式家裝服務(wù)，8月聯(lián)手鏈家成立合資家裝公司深入挖掘家裝服務(wù)市場(chǎng)；在后端拓展社區(qū)O2O、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等生活服務(wù)，如綠地、世茂、金地、招商等房企聯(lián)合平安好房等金融機(jī)構(gòu)為客戶提供金融服務(wù)，萬科、萬達(dá)、恒大、華潤(rùn)等百億房企2015年競(jìng)相布局社區(qū)服務(wù)端口。

　　■連線

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

　　銷售規(guī)?；l(fā)展已非房企主題

　　從2015年房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，有7家房企銷售金額過千億，其中萬科、綠地和恒大這三家房企銷售金額超2000億元，此外，2015年銷售金額超過100億元的房企也超過了百家，但由于樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，銷售規(guī)模化發(fā)展已不是房企主題，，將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　由于新增購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑，購(gòu)房者或社區(qū)居民的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。

　　對(duì)于房企來講，如何豐富服務(wù)內(nèi)容，為C端客戶（購(gòu)房者或社區(qū)居民）或相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游提供增值服務(wù)將成為房企轉(zhuǎn)型的主題。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。