交易所公司債正在成為房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的重要金融工具。相關媒體記者通過廣深地區(qū)地產(chǎn)企業(yè)融資情況調研發(fā)現(xiàn)，今年之前遭遇融資寒冬的房地產(chǎn)企業(yè)在2015年公司債發(fā)行規(guī)模迅速增長，債務重構、提升資信價值和行業(yè)整合并購成為地產(chǎn)公司債務融資的三大主要方向。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關工作將在2016年取得突破，未來2年到3年時間內推出或是大概率事件。

　　公司債成債權融資新寵

　　越秀集團是目前廣東省資產(chǎn)規(guī)模最大的國有企業(yè)之一，公司相關人士介紹說，2015年以前，越秀作為擁有多家香港上市公司的境內集團，充分利用境外融資平臺的良好評級和較高的市場認可度，通過境外票據(jù)、債券等多種形式融入多筆低成本資金。而2015年以來，隨著證監(jiān)會指導下的交易所公司債發(fā)行審批效率的提高、品種的多元化、發(fā)行的靈活化市場化以及發(fā)行成本的屢創(chuàng)新低，公司及時轉入國內交易所公司債市場進行融資。越秀集團介紹，截至2014年末，公司境內債券占比僅為3%。但截至2015年11月30日，公司境內債券融資已經(jīng)上升到11%。

　　萬科同樣在今年啟動了公司債券發(fā)行工作。今年7月，公司董事會審議通過“關于在境內公開發(fā)行90億元公司債券的議案”，8月上旬便收到中國證監(jiān)會關于核準公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復，并于9月28日完成公司債券發(fā)行，11月9日在深交所掛牌交易。

　　萬科相關人士表示，經(jīng)中誠信證券評估有限公司綜合評定，公司本期債券的信用等級為AAA，票面利率僅為3.5%，繼2013年萬科在港首次發(fā)行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之后，公司良好的信譽在資本市場再一次得到體現(xiàn)。

　　廣發(fā)證券相關分析師介紹，前幾年，地產(chǎn)類公司融資遭到政策限制，今年政策放開以來，地產(chǎn)企業(yè)大大拓寬了融資渠道，而交易所公司債正在成為房地產(chǎn)企業(yè)債權融資選擇的新寵。

　　三方向成地產(chǎn)融資目標

　　中信證券相關負責人介紹，與以往不同，在房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力增大背景下，本輪房地產(chǎn)企業(yè)融資后并非擴張拿地，而是替換了原來過高的融資成本，債務結構調整成為融資的重要目標之一，“短債換成長債，高息換成低息”成為關鍵詞。

　　萬科相關人士介紹，今年債券募集資金中的20億元擬用于償還公司銀行借款與信托貸款，剩余資金將用于補充流動資金。公司表示，在房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代的背景下，本次50億元公司債的發(fā)行將進一步增強公司的資金實力，優(yōu)化公司的債券結構，降低公司的融資成本。

　　受益于今年初證監(jiān)會債券改革方案中的放開紅籌公司境內發(fā)債，恒大集團今年先后發(fā)行了3筆400億元規(guī)模的公司債。其中6月19日發(fā)行50億元，采用“3+2”模式，利率為5.38%。恒大集團總裁夏海鈞表示，今年發(fā)債主要是為了置換成本，調整公司債務結構?！肮?0%的債務置換此前的信托、永續(xù)債等高成本融資，第二期私募債則100%用來償還舊的債務。短債換成長債之后，企業(yè)運行更加良好，有利于企業(yè)去庫存，通過有效資金運營，盤活消化現(xiàn)有項目，避免變成不良資產(chǎn)?！?/p>

　　夏海鈞表示，恒大此前綜合信托成本在9.8%左右，現(xiàn)在發(fā)債綜合成本僅為6%左右，下降了40%到50%，極大減輕了企業(yè)負擔。同時債務結構方面，信托一般2年期，通過本次發(fā)行，則實現(xiàn)了短債變成長債，債務結構的調整為恒大下一步穩(wěn)定健康發(fā)展打下了基礎?！皩?0%的信托融資全部降成5%、6%左右的直接融資，通過公開市場不斷募集將成本往下壓，恒大通過置換實現(xiàn)負債率的進一步降低，負債率下來后，今后的發(fā)債成本應該也會下來?！?/p>

　　同時，萬科方面指出，此前公司也會通過質押等方式在銀行進行融資，但是今年通過交易所公司債等方式，很多優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)把“資信”價值充分體現(xiàn)了出來，這為通過其他途徑融資提供了很大的談判砝碼。

　　債券發(fā)行同樣為地產(chǎn)企業(yè)增加了商業(yè)機遇。夏海鈞表示，恒大集團今年并購了很多房地產(chǎn)行業(yè)的小項目，其中不乏在香港地區(qū)收購的位置較好的項目?！半S著中國經(jīng)濟增速面臨壓力，一些小的地產(chǎn)企業(yè)無力支撐，如果沒有大的地產(chǎn)商接盤，就可能引發(fā)風險，并形成大量的爛尾樓。由于恒大有穩(wěn)定的資金來源，這些并購實際上對于中國經(jīng)濟發(fā)展起到支撐作用，通過改善房地產(chǎn)項目配套措施、建設質量，提高銷售率，降低房地產(chǎn)庫存，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展非常有利?！?/p>

　　廣發(fā)證券相關分析師指出，房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債融資，有利于上市房企在強化多元化融資渠道的同時，降低融資成本，構建更加優(yōu)化的融資結構。此外，國內持續(xù)寬松的資金面，使得房企資金成本中樞呈現(xiàn)較為明顯下移，一定程度上有助于緩解房企的資金壓力。也有分析師指出，當前解決社會融資難、融資貴問題，首先應當解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴問題，由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中體量較大，融資額較多，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，也會降低國內主要資金提供者對利息收入的預期，為更多資金流入民生行業(yè)、中小企業(yè)、高新技術企業(yè)創(chuàng)造外部條件。

　　資產(chǎn)證券化有望加速推進

　　業(yè)內人士介紹，我國房地產(chǎn)行業(yè)某種程度上是資金密集型行業(yè)，融資渠道相對單一，高度依賴于銀行貸款。交易所公司債的推出，對于整個行業(yè)的健康發(fā)展乃至實體經(jīng)濟的發(fā)展起到了很大的支持作用，但未來在地產(chǎn)融資創(chuàng)新方面仍有較大提升空間。

　　廣州證券相關人士表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資呈現(xiàn)出兩大趨勢：一是從間接融資向直接融資調整，二是房地產(chǎn)從重資產(chǎn)化向輕資產(chǎn)化調整，資產(chǎn)證券化將是下一步更大的發(fā)展空間。

　　業(yè)內人士介紹，REITs這一類型資產(chǎn)證券化的推出，既可以拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，也可以釋放集聚在銀行業(yè)內的房地產(chǎn)行業(yè)風險，防范房地產(chǎn)周期性風險向銀行業(yè)轉移。而由于REITs公開性、透明性和流動性較好，可充分發(fā)揮資本市場的信息披露和監(jiān)督治理作用，這使得房地產(chǎn)開發(fā)和運營更加趨于規(guī)范化和透明化。

　　而不少公司也希望能夠借助新融資渠道的推出實現(xiàn)資產(chǎn)負債表的優(yōu)化。萬科公司相關人士指出，允許企業(yè)發(fā)大規(guī)模ABS，能夠解決啟動問題；但是如果沒有REITs提供更為便捷的退出渠道，使負債留在表內，會導致負債率越來越高，股權融資成本也會上升，因此，金融已經(jīng)成為制約障礙。

　　“中國優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)往往擁有更多的好項目，更有機會通過REITs來募集資金?！睆V州證券相關人士指出，中國有很多優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)項目，證券化或者二次證券化之后，能夠為投資者帶來投資穩(wěn)定回報，而實際風險也較小，目前新加坡、香港等地交易所有很多中國內地的REITs掛牌交易，但由于境外資本市場的規(guī)模和投資者受限，很多REITs的市值，大大低于REITs持有的物業(yè)凈值，國內資本市場急需推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

　　記者從知情人士處了解到，證監(jiān)會正在和財政部、國稅總局溝通相關稅務問題。隨著房地產(chǎn)去庫存思路的轉變，交易所層面真正意義上的REITs產(chǎn)品有望加速推出。

　　招商證券相關人士坦言，目前中央提出房地產(chǎn)業(yè)要去庫存，REITs作為重要的金融工具之一，業(yè)內需求非常強烈。“預計REITs相關工作明年會有重大突破，未來2到3年時間內推出來應該沒有問題?！?