2015年，天津商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)信號(hào)進(jìn)一步釋放。前一年的“閉店潮”延續(xù)，很多天津人耳熟能詳?shù)睦吓粕虉?chǎng)的關(guān)閉讓傳統(tǒng)商業(yè)風(fēng)光不再。與此同時(shí)，一批強(qiáng)調(diào)自身特色，通過擺脫同質(zhì)化謀求發(fā)展的全新購物中心脫穎而出。在“自貿(mào)區(qū)紅利”的影響下，主打進(jìn)口商品直營(yíng)中心概念的“洋貨店”也越來越受津城市民的青睞。

　　老商圈沒落與新商圈崛起

　　2015年對(duì)天津老牌百貨商場(chǎng)來說是黑暗的一年。自春節(jié)開始，不到半年的時(shí)間里，天津四個(gè)知名度很高的百貨商場(chǎng)，即遠(yuǎn)東百貨、亨泰百貨、津樂匯百貨和百盛百貨接連關(guān)閉。在此之前，勸業(yè)場(chǎng)西南角店、美美百貨、伊都錦百貨及一批大中型商場(chǎng)也已關(guān)門歇業(yè)。

　　傳統(tǒng)老店的接連閉店折射出以往以百貨業(yè)態(tài)為主的商業(yè)模式受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這一方面來自電商的巨大沖擊，而另一方面則是商業(yè)市場(chǎng)自身不斷發(fā)展的客觀要求。以往業(yè)態(tài)單一、品牌重合的商場(chǎng)正在漸漸喪失對(duì)顧客的吸引力。同時(shí)，傳統(tǒng)商場(chǎng)內(nèi)部面積較小、制約發(fā)展，周邊交通擁堵、車位緊缺等原因都成為傳統(tǒng)商圈沒落的外力因素。

　　不過另一項(xiàng)數(shù)據(jù)卻顯示，天津的商業(yè)氛圍并沒有受到百貨業(yè)態(tài)走弱的影響。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，截至去年11月份，天津市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破4771億元，同比增長(zhǎng)10.7%。這一方面得益于電商的迅速崛起，另一方面也來自新型購物中心業(yè)態(tài)對(duì)零售消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。

　　2015年以來，多家各具特色的購物中心相繼開業(yè)，讓津城商業(yè)市場(chǎng)走出一輪遍地開花的走勢(shì)。嘉里中心嘉利匯、紅星愛琴海購物公園、熙悅匯購物中心、天津國(guó)貿(mào)購物中心等大型購物中心在選址時(shí)，不再拘泥于以往的熱門商圈，而是更看重區(qū)域價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。最近這兩年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)表明，天津一家獨(dú)大的商圈模式正在被顛覆，這在市內(nèi)六區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。以往都聚集在濱江道的客流，如今被分散到大悅城、恒隆廣場(chǎng)、銀河購物中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)等各家大型購物中心，多商圈崛起態(tài)勢(shì)顯著。從點(diǎn)到面的散開局面成為近兩年天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新特色，而北京、上海等地發(fā)展相對(duì)成熟的模式表明，這是市場(chǎng)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成吸金法寶

　　隨著電商的不斷發(fā)展，人們目的性購物的驅(qū)動(dòng)力越來越弱，因?yàn)榇祟愘徫镄袨榇蠖嘁呀?jīng)通過電商得以實(shí)現(xiàn)，在商場(chǎng)里，人們更多的是為了滿足聚餐、娛樂、社交等需求，在社交過程中發(fā)生隨機(jī)性購物行為。因此百貨業(yè)態(tài)向購物中心轉(zhuǎn)變是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化的必經(jīng)之路，而購物中心的一大特色就是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。通過體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)來吸引客流已經(jīng)成為天津商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。

　　從天津來看，目前包括大悅城、河?xùn)|萬達(dá)、永旺等一系列購物中心在內(nèi)的業(yè)態(tài)就在非傳統(tǒng)商圈的各大居住區(qū)周邊取得了不錯(cuò)的成績(jī)。這些購物中心都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是將加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者購物、休閑體驗(yàn)的服務(wù)水平放在了非常重要的位置。大悅城（天津）有限公司總經(jīng)理吳錚認(rèn)為，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)在吸引人流方面有重要作用，要做好體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，一是要保持業(yè)態(tài)創(chuàng)新，讓受眾保持新鮮感，二是通過運(yùn)營(yíng)，將人流最大程度轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力。

　　去年年底開業(yè)的愛琴海購物公園在業(yè)態(tài)選擇上就充分體現(xiàn)出自己的兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力——餐飲和兒童。紅星商業(yè)京津唐區(qū)域總經(jīng)理孫環(huán)宇在接受采訪時(shí)表示，他們對(duì)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的重視在于：72家餐飲品牌，面積超2萬平方米，占據(jù)了整個(gè)商場(chǎng)的三層面積；兒童業(yè)態(tài)面積也超過2萬平方米，通過打造 “一站式兒童體驗(yàn)空間”，激發(fā)家庭型顧客的參與熱情。在前期充分預(yù)熱和宣傳的基礎(chǔ)上，愛琴海購物公園開業(yè)當(dāng)天客流達(dá)35.6萬人次，一舉刷新了天津商業(yè)項(xiàng)目新的客流記錄。

　　另外，在電商沖擊和傳統(tǒng)零售業(yè)下行的雙重壓力下，以往商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重、客群定位不清晰、缺乏特色等情況有所緩解。比如大悅城依靠騎鵝公社、5號(hào)車庫以及近期開業(yè)的IF街等特色街區(qū)，細(xì)分目標(biāo)客群，吸引了追求新奇、消費(fèi)能力強(qiáng)的年輕人。而銀河國(guó)際購物中心則通過引入國(guó)際知名奢侈品品牌，受到關(guān)注品質(zhì)、購物能力強(qiáng)的社會(huì)精英人士青睞。

　　自貿(mào)區(qū)帶動(dòng)洋貨商城成新寵

　　隨著天津自貿(mào)區(qū)政策的落地，2015年以來，以直營(yíng)中心、跨境電商、保稅展銷等為代表的“淘洋貨”新購物中心受到市民熱捧。目前由天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)三個(gè)片區(qū)主導(dǎo)或授權(quán)在天津成規(guī)模設(shè)立的跨境商品直營(yíng)店有10多家，除了以進(jìn)口百貨食品為主，整合優(yōu)化服裝、鞋帽、皮革制品、化妝品等百貨類供應(yīng)鏈資源外，打造集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的大型購物中心也成為新選擇。

　　與于家堡高鐵站毗鄰的天津自貿(mào)區(qū)環(huán)球購商業(yè)街從試運(yùn)營(yíng)期間就“吸粉無數(shù)”。借力高鐵，該商業(yè)街可輻射北京、河北、天津市區(qū)及濱海新區(qū)客流，商品價(jià)格比市價(jià)至少要便宜15%-20%，幾乎與香港無異，為消費(fèi)者提供“足不出區(qū)、購遍全球”的消費(fèi)體驗(yàn)。而同樣借力自貿(mào)區(qū)的、于去年年底開業(yè)的天津（空港）歐貿(mào)中心兼具線上展示與線下體驗(yàn)的跨境實(shí)體功能，匯聚了進(jìn)口母嬰產(chǎn)品、食品、家居用品、日化用品、時(shí)尚品牌服飾等近百個(gè)品類，國(guó)際知名品牌如PRADA、萬寶龍、葆蝶家、Gucci等商品也一應(yīng)俱全。

　　如果說以上兩個(gè)洋貨商城還是停留在單純靠“商品”吸引客流的層面上，那么剛剛開業(yè)不久的天貓國(guó)際跨境O2O體驗(yàn)中心則更關(guān)注購物體驗(yàn)。作為阿里巴巴集團(tuán)建立的北方地區(qū)首個(gè)跨境O2O體驗(yàn)中心，它將以天津?yàn)楹诵?，輻射京津冀和整個(gè)北方地區(qū)，打造線上線下聯(lián)動(dòng)的購物新模式。與線上只能看不能摸的情況相比，在體驗(yàn)中心內(nèi)，消費(fèi)者可以先通過展示了解該物品，看中后通過掃描商品二維碼直接下單購買，甚至可以在高鐵列車途中線上瀏覽、預(yù)訂、購買，到站即可線下自提或選擇送貨到家。簡(jiǎn)單點(diǎn)說，這種模式實(shí)際上是將以往通過出境游的海外消費(fèi)攬入懷中，在提供更低價(jià)格的同時(shí)，也關(guān)注購物體驗(yàn)和消費(fèi)選擇。