城市擴(kuò)張誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，同時(shí)也對市場和企業(yè)提出了更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。日前，深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2014深圳購物中心發(fā)展報(bào)告》。報(bào)告顯示，去年深圳新開業(yè)14個(gè)購物中心，年度開業(yè)的數(shù)量達(dá)到了歷史最高位，盡管這些購物中心都保持了較高的出租率，但銷售額卻不同程度的有所下降。

　　另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，深圳的購物中心數(shù)量將達(dá)到74個(gè)。2016年預(yù)計(jì)還將有11個(gè)購物中心相繼開業(yè)，面積約139萬平方米，屆時(shí)深圳購物中心總面積將達(dá)到635萬平方米，總量將達(dá)到85個(gè)。

　　撰文：南方日報(bào)記者 鄧翔

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　　購物中心銷售額總體下滑

　　華潤萬象城仍舊一枝獨(dú)秀

　　在過去的一年里，深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依然沿著過往高速發(fā)展的慣性向前推進(jìn)。截至2014年底，深圳已開業(yè)的購物中心數(shù)量為60個(gè)，比上年增加了14個(gè)，平均每個(gè)購物中心的商業(yè)建筑面積為6.26萬平方米。

　　深圳目前在建及尚未開業(yè)的購物中心約為25個(gè)，面積約259萬平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，這25個(gè)購物中心將有14個(gè)開業(yè)，屆時(shí)深圳購物中心總數(shù)將達(dá)到74個(gè)，購物中心總的商業(yè)建筑面積將達(dá)到496萬平方米。其余11個(gè)購物中心若能在2016年全部建成開業(yè)，深圳購物中心的面積將達(dá)到635萬平方米。

　　值得注意的是，雖然深圳購物中心的總量不斷增加，但這些購物中心全年的銷售額卻較往年有所下滑。以2014年為例，全深圳購物中心平均每平方米的年銷售額僅為1.01萬元人民幣，較2013年每平方米1.26萬元的銷售額下降了24.7%；60個(gè)購物中心的總銷售額約為380億元人民幣，較2013年的387億元人民幣減少了1.84%。

　　具體來看，去年深圳營業(yè)額最大的五個(gè)購物中心，有兩家位于羅湖區(qū)，兩家位于南山區(qū)，還有一家位于福田區(qū)。位于羅湖區(qū)的華潤萬象城，2014年的營業(yè)額依然保持全市第一，達(dá)到62億人民幣，較2013年的61億元略增加1.6%，但卻占到全市60個(gè)購物中心總營業(yè)額的16.3%。

　　營業(yè)額排在其后的4大購物中心，分別是印力廣場（原深國投廣場）、海岸城、益田假日廣場和金光華廣場。這4大購物中心的年?duì)I業(yè)額均未超過30億元，但是增速較為可觀。其中，海岸城從2013年20億人民幣的年銷售額增加到2014年的24億，年增長幅度為20%。與地鐵1號線世界之窗站相連的益田假日廣場，自2008年開業(yè)以來經(jīng)過多次業(yè)態(tài)調(diào)整和持續(xù)不斷的營銷推廣，也取得顯著效果。

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　　出租率下滑但仍高達(dá)86%網(wǎng)購對實(shí)體商家影響加深

　　購物中心的經(jīng)營狀況，也可以從出租率狀況看出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年深圳購物中心全市購物中心的年平均出租率為86%，比2013年降低了2.9個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告分析稱，導(dǎo)致全市平均出租率降低的原因，是一些新的購物中心以及一些經(jīng)過重新裝修或重新定位后的購物中心，在招商率非常低的狀況下開業(yè)試運(yùn)營，拉低了全市購物中心整體出租率。

　　不過，報(bào)告也顯示，位于城市中心商務(wù)區(qū)或商業(yè)區(qū)的購物中心，年平均出租率則依然保持在95%以上，遠(yuǎn)高于全市平均水平。而根據(jù)深圳的人口數(shù)量和消費(fèi)水平，市場人士此前預(yù)測，深圳市場可容納的購物中心數(shù)量大約為100個(gè)。

　　記者在采訪中了解到，在當(dāng)前和今后的一段時(shí)間，深圳市購物中心將面臨兩大突出難題：一是如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，防止同質(zhì)化競爭和消費(fèi)資源外流；二是如何革新銷售渠道，在和電商的比拼中進(jìn)一步提升銷售額。

　　“深圳這些一線購物中心在2014年取得了不錯(cuò)的成績，但網(wǎng)購和港購（深圳市民赴港購物）的影響依然對深圳大多數(shù)購物中心帶來較大沖擊，銷售額出現(xiàn)不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消費(fèi)的購物中心所受到的影響更大。”深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會副秘書長謝永明說。

　　在影響購物中心的各種因素中，網(wǎng)購的發(fā)展確實(shí)已對實(shí)體購物中心產(chǎn)生了不小影響，這種影響或?qū)⒊掷m(xù)。謝永明分析說，尤其是最近一兩年，國內(nèi)一些知名的超市已經(jīng)解決了網(wǎng)上訂購生鮮冷藏食品包括新鮮蔬菜的難題，實(shí)現(xiàn)了中午下單，下午送貨到家，此舉將對以超市為主力店的購物中心產(chǎn)生一些不利影響。

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　　赴港消費(fèi)繼續(xù)沖擊本地商家自貿(mào)區(qū)免稅店作用恐將有限

　　據(jù)了解，北上廣深四個(gè)一線城市的市級或跨區(qū)域級購物中心，對各自周邊區(qū)域甚至周邊省市的消費(fèi)者都具有較強(qiáng)的輻射力。深圳也不例外，深圳的市級或跨區(qū)域級購物中心如羅湖萬象城、福田COCO PARK、南山海岸城等對游客及深圳周邊地區(qū)的消費(fèi)者具有相當(dāng)大的吸引力。

　　然而，深圳市民近幾年卻把相當(dāng)一部分消費(fèi)花在了香港大大小小的購物中心。從2009年開始深圳戶籍居民享有赴港“一簽多行”的便利條件，這讓不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港購物的習(xí)慣，并由此有了深圳居民赴港“打醬油”的說法。

　　針對深圳居民赴港購物的狀況，深圳零售行業(yè)協(xié)會曾持續(xù)幾年做過調(diào)查。據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，三分之一的深圳市民每月至少赴港購物一次以上，另有三分之一的市民每兩至三個(gè)月赴港購物一次。據(jù)香港特區(qū)政府入境事務(wù)處的統(tǒng)計(jì)，2014年深圳“一簽多行”赴港旅客人次為1485萬。

　　“深圳市民定期赴港購物的這一獨(dú)特現(xiàn)象，成為分流我市購物中心銷售的重要原因之一，直接影響了深圳購物中心銷售額的增長?！鄙钲谑辛闶凵虡I(yè)行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人說，特別是一些高價(jià)值的奢侈品、黃金珠寶、高檔電器、化妝品以及高消費(fèi)金額的營養(yǎng)品、奶粉、嬰幼兒用品、寵物用品及食品等商品受到的影響最大。

　　“近一兩年來，在那些以深圳市民為主力消費(fèi)群體的購物中心，這類商家門店的銷售額下降幅度最大，甚至在一些新開業(yè)不久的購物中心也出現(xiàn)了此類商家關(guān)店的現(xiàn)象?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　不過，值得注意的是，隨著新的政策落實(shí)，深圳蛇口以及前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)將會出現(xiàn)一些免稅購物場所，此舉可吸引部分赴港購物回流。但國內(nèi)零售行業(yè)增值稅、所得稅、商品質(zhì)量與選擇性以及日益增長的租金等形成的高昂零售成本將長期存在，致使相當(dāng)一部分商品無法與香港的價(jià)格競爭。