受去年開年利好影響，2015年本市二手房的回暖形勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，屢屢刷新成交的歷史新高。與新房“慢熱”的走勢(shì)有所不同，2015年天津二手房成交全年保持了“高調(diào)”水準(zhǔn)，“一路高歌”成為分級(jí)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

　　全年成交創(chuàng)十年新高

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年天津二手私產(chǎn)住宅共成交約120259套，環(huán)比上漲72.9%，超過2009年的104816套，達(dá)到近十年以來交易量的峰值。

　　回顧2015年津城二手房市場(chǎng)全年表現(xiàn)可以看出，新年開局，由于銀行信貸額度吃緊，二手房交易周期有所延長(zhǎng)。加之臨近春節(jié)購(gòu)房需求減少，市場(chǎng)進(jìn)入二手房成交淡季，因此1至3月交易量為全年最低值。不過，隨著一季度末重磅利好政策的推出，4至7月，本市二手房交易量創(chuàng)新高。春節(jié)過后，各項(xiàng)利好接踵而來，在不同程度上降低了購(gòu)房者的入市門檻和購(gòu)買成本，從而刺激了改善型需求的釋放，也帶動(dòng)二手房市場(chǎng)交易量快速升溫。自4月份開始，全市二手私產(chǎn)住宅交易量連續(xù)四個(gè)月突破萬套，7月成交量更是高達(dá)12313套，創(chuàng)下2015年以來的新高。8至12月，交易量“先抑后揚(yáng)”，二手房市場(chǎng)進(jìn)入下半年后，呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，市場(chǎng)需求較上半年略顯不足，而隨著國(guó)家信貸政策的持續(xù)放寬，市場(chǎng)交易量自“銀十”開始逐漸回升，直至12月份2015年全市二手私產(chǎn)住宅交易量達(dá)120259套，創(chuàng)下全年最高值，年末“翹尾”現(xiàn)象呼之欲出。

　　縱觀全年可見，在多重政策的影響下，不但提振了購(gòu)房者的購(gòu)房信心，使其積極入市，而且刺激了長(zhǎng)期壓抑的購(gòu)房需求集中釋放，從而盤活了津城樓市，使得2015年二手房市場(chǎng)十分火爆，旺盛的需求勢(shì)不可擋。

　　換房潮拉動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)

　　回顧2015年二手房市場(chǎng)成交特征，以改善型購(gòu)房為主的“換房”潮席卷而來，“賣一買一”現(xiàn)象的日益增多促使本市大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)全年處于“繁忙”狀態(tài)。2015年樓市各項(xiàng)利好疊加直接刺激了購(gòu)房者、換房者的加速入市。其中，營(yíng)業(yè)稅“5改2”不僅降低了許多購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了部分經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需客戶的購(gòu)房壓力，而且對(duì)于房屋剛滿兩年不足五年想要“賣一買一”的改善型自住需求的購(gòu)房者而言，無疑也是一個(gè)入市良機(jī)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)比了去年各城市新房和二手房的漲跌幅，十大城市中深圳、上海、武漢、北京、天津和南京新房和二手房?jī)r(jià)格同時(shí)實(shí)現(xiàn)累計(jì)上漲。其中深圳、上海和天津的二手房漲幅大于新房漲幅。受2015年連續(xù)利好政策的影響，對(duì)信貸放松反應(yīng)更敏感更迅速的二手房市場(chǎng)快速升溫。

　　就本地市場(chǎng)而言，2015年天津市二手房成交均價(jià)為10356元/平方米，環(huán)比2014年上漲11.4%；其中中心城區(qū)14514元/平方米，環(huán)比上漲13.8%；環(huán)城四區(qū)9075元/平方米，環(huán)比上漲10.8%；濱海新區(qū)7938元/平方米，環(huán)比上漲4.1%；郊縣五區(qū)5710元/平方米，環(huán)比上漲2.3%。四大區(qū)域全線上漲，而關(guān)注度較高的中心城區(qū)則領(lǐng)漲全市各區(qū)。

　　我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，成交價(jià)格上漲主要是因?yàn)槭艿蕉嘀乩谜叩挠绊?，使得長(zhǎng)期處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者在此時(shí)集中入市，隨著市場(chǎng)需求不斷地增加，存量房源逐漸減少，從而增加了供需矛盾，使得成交均價(jià)逐漸上漲。此外，在政策刺激下購(gòu)房者中改善型需求在2015年表現(xiàn)尤為旺盛，改善型需求的崛起，帶動(dòng)了中高端購(gòu)房者的增加。而中心城區(qū)由于地理位置優(yōu)越、配套成熟、交通便利等優(yōu)勢(shì)受到此類購(gòu)房者關(guān)注，使得中心城區(qū)成交占比有所上升。但由于中心城區(qū)房?jī)r(jià)較高，所以拉高了整個(gè)津城二手房樓市的成交均價(jià)。

　　大戶型占比漲幅顯著

　　隨著樓市政策的不斷放松，持續(xù)低迷的二手房樓市活躍度逐漸提升，信貸、稅費(fèi)、限購(gòu)、降息等一系列政策的出臺(tái)，刺激了許多一直處于觀望的改善型購(gòu)房者入市，從而也帶動(dòng)了市場(chǎng)中大戶型房源的二手房成交增加，三室及三室以上房源的成交占比持續(xù)走高。

　　根據(jù)我愛我家2015年二手房買賣業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)顯示，所占比重最大的仍然是100萬以下的房源，占整體成交的53.2%，但與2014年相比下滑約9%。相比之下，總價(jià)150萬以上的房源占比為22.0%，環(huán)比上漲近6%。成交戶型方面，80平方米以下的房源占整體成交的62.0%，較2014年下降了約5%，而120平方米以上戶型占比則上漲了約2%，三居及三居以上戶型占比與2014年相比上漲1.3%。由此可見，大戶型成交占比呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，改善型自住需求借利好政策得以釋放，一改往昔由剛需市場(chǎng)主導(dǎo)的局面。

　　研究人士表示，隨著政策的調(diào)整，總價(jià)在百萬元以上的大戶型房源一改往昔“頹廢之態(tài)”，逐漸受到改善型購(gòu)房者的關(guān)注，此類戶型正日益受到追捧。主要原因在于：首先，從2014年開始，多重新政的出臺(tái)降低了改善型需求的入市門檻，促進(jìn)了購(gòu)房者入市積極性的提高，使得市場(chǎng)上的改善型需求開始增多。其次，2015年接連不斷的國(guó)家政策使得二手房買賣市場(chǎng)的購(gòu)房環(huán)境更加寬松，而這種寬松的信貸及貨幣環(huán)境不但提振了購(gòu)房者的購(gòu)房信心，而且促使長(zhǎng)期持幣觀望的改善型購(gòu)房者在此時(shí)集中入市。同時(shí)，新政的執(zhí)行從稅費(fèi)、利息等方面均降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房成本，減輕了購(gòu)房壓力，促使購(gòu)房者對(duì)于百萬元的大戶型房源的需求逐漸增強(qiáng)，從而使得長(zhǎng)期滯銷的大戶型房源受到關(guān)注。加之下半年國(guó)家對(duì)“二胎”政策的放寬，更加推動(dòng)了大戶型房源熱銷。