2016年，對石家莊寫字樓的發(fā)展而言將是至關重要的一年。在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，寫字樓市場也面臨轉(zhuǎn)型升級，如何尋找寫字樓發(fā)展的新模式、新力量、新路徑，產(chǎn)品如何創(chuàng)新，石家莊幾個重頭寫字樓項目的負責人、營銷總監(jiān)，對寫字樓未來一年的發(fā)展問題做了探索式解讀。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展：潛移默化

　　石家莊作為京津冀核心城市之一，第三產(chǎn)業(yè)必然迎來漸進式的發(fā)展趨勢。那么，在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展浪潮中，石家莊寫字樓市場的發(fā)展機遇在哪里？

　　2015年在天山·世界之門城市規(guī)劃廳舉辦的石洽會上，石家莊商務局局長田嘉一在解讀石家莊招商引資五大優(yōu)勢中提到，冀中南地區(qū)被列為國家重點開發(fā)區(qū)域，石家莊市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢凸顯，將打造成為京津冀第三極，打造京津冀城市群南部中心城市。京津冀協(xié)同發(fā)展作為國家戰(zhàn)略，必然會帶動京津冀地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。石家莊作為省會城市其影響力而帶來的人才吸附力是其他城市所不能比的。因此，當石家莊的城市地位日益提升，將會吸引越來越多的外來人口涌入，而這些，都包含了大量的潛在的自用辦公和投資人群。

　　這種核心城市的優(yōu)勢，帶來的必然是寫字樓市場格局的變化。市場需求層面整體利好，隨著京津冀規(guī)劃的深入落實，將有更多的企業(yè)遷來石家莊，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢必進一步激發(fā)企業(yè)活力，進而帶動寫字樓市場的發(fā)展。

　　市場擴張空間：新區(qū)發(fā)展

　　隨著石家莊部分行政區(qū)劃的調(diào)整，石家莊的市區(qū)人口增加將近1倍，市區(qū)面積擴大將近4倍。劃入城區(qū)的藁城、欒城和鹿泉三地緊密圍繞石家莊老城區(qū)及高新區(qū)，作為新石家莊版圖中心的高新區(qū)未來將大力發(fā)展文化、旅游、金融、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等高端服務業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，成為石家莊的城市新中心。在新區(qū)域蓬勃發(fā)展的形勢下，將會對石家莊寫字樓市場帶來怎樣的影響呢？

　　天山·世界之門項目負責人認為：作為省會創(chuàng)新發(fā)展的排頭兵，高新區(qū)發(fā)展非常迅猛，區(qū)域內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)在社會效益、帶動就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長等方面都起到了積極與巨大作用，有力地助推了石家莊市與全省的經(jīng)濟和社會發(fā)展。目前高新區(qū)基本形成了生物醫(yī)藥、電子信息、先進制造和現(xiàn)代服務業(yè)四大產(chǎn)業(yè)集群，并且隨著京津冀一體化產(chǎn)業(yè)導入和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人口有望進一步增加，預計未來整個高新區(qū)人口達到70萬，因此迫切需要搭建商務發(fā)展的載體和平臺，為協(xié)同發(fā)展做好堅實后盾。從這一點上看，高新區(qū)及其它新區(qū)一大批高品質(zhì)寫字樓項目的崛起，是極為必要的。

　　臨近車站與地鐵上蓋：競爭大勢

　　2016年，隨著京津冀一體化逐步實施，城市擴容及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，寫字樓對交通效率的要求提高了。寫字樓的車位配備、物業(yè)出入口是否順暢、物業(yè)周邊的擁堵狀況如何，都是被選擇時需要衡量的重要因素。除了市內(nèi)交通狀況，是否有地鐵通達火車站和是否方便到達機場，也成為重要因素。從交通方面看，京津冀交通一體化的實現(xiàn)，縮短了三地之間的距離，從北京到石家莊也就一個小時，綜合來看，石家莊的寫字樓，應定位到京津冀的門戶城市位置上來。

　　石家莊榮鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李玲玲認為，能往石家莊轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，其實主要是信息技術與金融后臺、文化創(chuàng)意與教育培訓。這些行業(yè)的轉(zhuǎn)移會加大對寫字樓的需求，雙城辦公的企業(yè)更注重的是效率與形象。效率是由高鐵與地鐵決定的，城際的來往需要高鐵支持，城市的內(nèi)部需要地鐵加速，所以未來石家莊的寫字樓臨近高鐵火車站的項目與地鐵上蓋的項目更具有市場的競爭力。對于這一點，河北和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王文濤有更深的理解，他負責的建華城市廣場是市內(nèi)罕有的雙地鐵上蓋項目，他認為，有過地鐵出行經(jīng)驗的人，都會明白雙地鐵對項目的意義所在。

　　附加功能的競爭：生態(tài)型辦公

　　我國的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷了幾個階段，已經(jīng)從最初的傳統(tǒng)模式過渡到智能化辦公模式，從企業(yè)發(fā)展角度來講，具備什么特點的寫字樓才更適合當下企業(yè)的需要呢？建華城市廣場營銷總監(jiān)王文濤解釋說：企業(yè)最初辦公處在計劃經(jīng)濟背景下相對簡單的辦公環(huán)境。隨著經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)在的企業(yè)不再是單純生產(chǎn)加工型企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)信息時代企業(yè)種類眾多。對于現(xiàn)代企業(yè)來講，寫字樓的公共空間品質(zhì)、智能化程度、辦公環(huán)境的優(yōu)劣、網(wǎng)絡速度的快慢、辦公氛圍濃厚與否，甚至公交和軌道交通的通達度等，都是企業(yè)選擇寫字樓的考慮因素。

　　他還認為，企業(yè)為了便于商務往來，對于資源的共享，完備配套等等會有更多的訴求。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，人們需求的日益多元化，以后寫字樓市場應該會向生態(tài)型方向發(fā)展，目前智能型辦公模式應該是市場主流。西方發(fā)達國家對寫字樓已經(jīng)會選擇視野開闊，環(huán)境相對優(yōu)雅的地段。無論什么樣的寫字樓，依然是以創(chuàng)造價值為主要目的，當下國情尚未達到環(huán)境高度需求時代，而是滿足企業(yè)發(fā)展的時刻。但是生態(tài)型的辦公將是種趨勢。

　　潛在的價值需求：商務生態(tài)鏈

　　行業(yè)發(fā)展本身還有哪些提升空間？康忠義認為，一個結構合理、功能完善的業(yè)態(tài)組合里，如有酒店、公寓、展覽、會議、高檔商務餐飲等，將縮短企業(yè)商務半徑，而業(yè)態(tài)彼此功能配合、效能放大，又形成成本低、效率高、活力強的商務生態(tài)鏈。

　　康忠義所說，解讀了為何處于商務綜合體中的寫字樓價值往往大于獨棟寫字樓價值，處于城市綜合體中的寫字樓價值又大于商務綜合體中寫字樓價值的真正原因。事實上，勒泰中心備受追捧，也正因為其對商務資源與配套資源的整合，重要的是不要玩噱頭，而是真正把產(chǎn)品做到位。

　　石家莊已有的寫字樓項目，在滿足客戶使用的基礎上，有哪些不足，行業(yè)發(fā)展本身還有哪些提升空間呢？對此，李玲玲指出，現(xiàn)有的寫字樓普遍存在停車困難、電梯擁擠、等待時間長、物業(yè)管理、服務不到位等問題。她建議，未來寫字樓的規(guī)劃要提升空間，合理規(guī)劃停車位，解決客戶停車難問題；增加電梯數(shù)量，減少等梯時間，設置專屬VIP電梯，提升客戶尊貴感和私密性，同時開發(fā)商要聘請品牌物業(yè)管理公司為客戶服務，增強服務意識。

　　寫字樓市場客群：日益理性

　　石家莊寫字樓的市場供應大概超過1000萬平方米。但優(yōu)質(zhì)的寫字樓供應也就在200萬平方米左右，有效供應要更少一些?，F(xiàn)在市場上的寫字樓都標榜是5A甲級寫字樓，但基本都停留在狹義的針對智能化硬件方面，而5A甲級其實對樓宇品牌、地理位置、客戶層次、服務品質(zhì)、硬件設施都是有標準的，有些項目一味強調(diào)如何滿足客戶的使用需求，聽起來是從客戶角度考量，但當企業(yè)或是投資者置業(yè)后，才會真正感知到其他方面存在的短板。

　　對此，石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策略總監(jiān)康忠義分析，石家莊寫字樓市場，同一二線城市比，還處于中間階段。隨著經(jīng)濟的發(fā)展及京津冀協(xié)調(diào)逐步深化，和多年來被市場的多次教育，置業(yè)者對寫字樓的要求將會越來越嚴格。對購買勒泰產(chǎn)品的業(yè)主，康忠義說，“我們做了相應的系統(tǒng)分析，基本上都是從其他寫字樓搬遷到勒泰的，他們考量的因素除了地段這個首要要素外，對車位配備、物業(yè)服務、交通狀況、品牌品質(zhì)等等都是考察的重要因素，經(jīng)過對比分析最終才從勒泰置業(yè)，也反映出當前寫字樓市場客群變得越來越理性?！?/p>

　　河北和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)

　　有限公司副總經(jīng)理

　　王文濤

　　石家莊榮鼎房地產(chǎn)開發(fā)

　　有限公司營銷總監(jiān)

　　李玲玲

　　石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)

　　有限公司策略總監(jiān)

　　康忠義

　　天山世界之門

　　項目負責人